層高系數(shù)法本質(zhì)上也是一種成本的分?jǐn)偡椒?，就是在計算扣除時考慮到不同開發(fā)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的層高情況而對其成本進(jìn)行調(diào)整的方法。

舉個例子說明一下，住宅層高3米，商業(yè)層高4.5米，那么商業(yè)層高是住宅層高的1.5倍，這個層高系數(shù)就是1.5，在做成本分?jǐn)倳r，商業(yè)成本就應(yīng)該在建筑面積的基礎(chǔ)上做1.5倍的倍數(shù)分?jǐn)?。假設(shè)住宅面積2萬平方，商業(yè)1萬平方，成本1.5億元，如果不考慮系數(shù)，住宅商業(yè)平均單方成本就是1.5/3萬=5000元/平方。

如果考慮層高系數(shù)，住宅和商業(yè)分?jǐn)偝杀颈壤桶l(fā)生變化：

住宅應(yīng)分?jǐn)偙壤秊椋?/(2+1*1.5)=57%

住宅應(yīng)分?jǐn)偝杀緸椋?.5億*57%=8550萬元

住宅單方成本為：8550/2萬=4275元/平方

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偙壤秊椋?.5/(2+1*1.5)=43%

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偝杀緸椋?.5億*43%=6450萬元

商業(yè)單方成本為：6450/1萬=6450元/平方

可以非常明顯的看到，層高系數(shù)法可以使得更多的成本分配到層高更高的商業(yè)產(chǎn)品中去。而且可以看到，層高系數(shù)法本質(zhì)上是建筑面積法的一種變化形式，是在原有建筑面積法基礎(chǔ)上增加了一個系數(shù)調(diào)整。

二、層高系數(shù)法是會計核算方法嗎?

作為一種特殊的成本分?jǐn)偡椒ǎ瑢痈呦禂?shù)法是一種會計核算認(rèn)可的方法嗎?我們來看看相關(guān)規(guī)定：

1、會計核算中的成本分?jǐn)偡椒?/p>

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》中對于這個問題的表述如下：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本;由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入成本核算對象成本。

這里列舉了三種方法，也的確是實務(wù)中最常見的方法，但這里并未提到層高系數(shù)法，實務(wù)中我們也認(rèn)為會計處理通常不能使用層高系數(shù)法。

2、所得稅稅前扣除中的成本分?jǐn)偡椒?/p>

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》對于計稅成本核算中的成本分?jǐn)偡椒ㄓ袊?yán)格的界定，只列出了四類方法：占地面積法、建筑面積法、實際成本法、預(yù)算造價法，而且明確規(guī)定所得稅稅前扣除中土地成本只能使用占地面積法，公共配套設(shè)施只能使用建筑面積法，利息只能使用實際成本法或預(yù)算造價法。

這里依然，沒有層高系數(shù)法的出現(xiàn)，也就意味著所得稅并不認(rèn)可層高系數(shù)法。

3、土地增值稅清算中的成本分?jǐn)偡椒?/p>

目前總局文件中關(guān)于土增清算成本分?jǐn)倖栴}只有三個文件做過說明：《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字19956號)

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)200991號)，三個文件

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。

三個文件都陳述了幾個共同觀點：

1、只有共同成本費用才需要分?jǐn)?

2、根據(jù)受益原則采用合理分配方法;

3、只提到了占地面積法和建筑面積法兩種明確的方法，也并未提到層高系數(shù)法。

層高系數(shù)法的出現(xiàn)主要是在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地增值稅清算的相關(guān)文件規(guī)定中，目前能夠找到的至少有八個省份做了相關(guān)規(guī)定，如新疆、湖北、湖南、河北、福建、廣西、廣東、浙江等。即使如此，關(guān)于層高系數(shù)法的說法、規(guī)定也不盡相同，實際應(yīng)用中的確讓人困惑?？偨Y(jié)一下，我的看法是層高系數(shù)法僅僅是應(yīng)用于土地增值稅清算中的成本分?jǐn)?，會計處理和所得稅計稅成本扣除不能使用層高系?shù)法。而且，層高系數(shù)法的運用僅限于已經(jīng)做出規(guī)定的省份，未做出規(guī)定的省份不可盲目使用。

三、各省層高系數(shù)法的關(guān)鍵點分析

1、層高系數(shù)法通常只在同一建筑物的不同產(chǎn)品中適用

關(guān)于這一點很多省都明確，必須是單個建筑物或者同一建筑物出現(xiàn)了住宅和其他類型商品房，而且雙方層高不同，才可以采用層高系數(shù)法，如果不是同一建筑物，成本就可以單獨核算清楚，不需要層高系數(shù)法。

2、層高系數(shù)法適用的是土增的全部扣除項目還是開發(fā)成本，還是僅僅適用于建安工程費?

這個問題是有不同意見的，浙江、湖南、新疆認(rèn)為只能對建安工程費適用層高系數(shù)法調(diào)整;南寧、廣州認(rèn)為適用于所有扣除項目;河北認(rèn)為適用于開發(fā)成本(不含土地)。我個人的意見是由于層高系數(shù)主要影響的是建安部分，因此應(yīng)只能適用于建安工程費，至于公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施建造費、開發(fā)間接費等不應(yīng)適用層高系數(shù)法。

3、層高系數(shù)多少合適?

這里也出現(xiàn)三種觀點，浙江直接按照1.4處理，新疆稅務(wù)機(jī)關(guān)只認(rèn)可層高系數(shù)高于1.5的層高系數(shù)，其他地方稅務(wù)機(jī)關(guān)大多數(shù)是按照實際計算出來的層高系數(shù)處理。

不難看出，層高系數(shù)法即使是在能夠認(rèn)可的各省中也是存在諸多爭議。

四、不認(rèn)可層高系數(shù)法的區(qū)域房企如何分?jǐn)偝杀?

這是一個很復(fù)雜的問題，我僅談?wù)勎业挠^點：

1、土地增值稅清算分?jǐn)偡椒ú⒉灰欢ㄒ蜁嬏幚硗耆粯樱鶗⒖紩嬏幚矸椒?，或者直接認(rèn)可會計處理的方法;

2、企業(yè)如果在土增清算中沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本，土增清算傾向于統(tǒng)一使用建筑面積法，或者土地使用總占地面積法，其他成本統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)定為共同成本適用建筑面積法。

3、成本分?jǐn)偟那疤崾枪餐杀?，意味著如果是直接成本則不需要分?jǐn)偅苯託w入成本對象即可，只有共同成本才需要分?jǐn)?，什么是直接成本，什么是共同成本實?wù)中是需要財務(wù)人員認(rèn)真判斷和設(shè)計的。

4、如果財務(wù)人員已經(jīng)做了真實合理的成本分?jǐn)?，客觀的分?jǐn)偭烁黜棾杀?，土增清算?dāng)然可以采信并直接使用相關(guān)數(shù)據(jù)。

來源：財稅聚焦 作者：李舟

以下補(bǔ)充內(nèi)容：

五、各省的規(guī)定

01、浙江的規(guī)定

《關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號)

對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米(含4.5米)低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算;對層高高于6米(含6米)的，其可售建筑面積按2倍計算。

02、廣州的規(guī)定

《關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函2013179號)

對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應(yīng)對剔除自用和出租后的可售非住宅(含剔除自用和出租后的已售和未售)面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p>

03、廣西的規(guī)定

《關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知》(南地稅發(fā)2008310號)

關(guān)于采用層高系數(shù)法計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~中，納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時如何確定層高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的問題，在采用層高系數(shù)法計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~中，納稅人同一項目中住宅有多種層高高度時，以納稅人該項目中層高面積比重最大的住宅層高作為系數(shù)1。

《關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知》(南地稅發(fā)2008221號)

層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ň唧w計算口徑和步驟如下：

(一)計算層高系數(shù)

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1;層高低于住宅的，以1為系數(shù);其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數(shù)。

某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計算層高系數(shù)面積

1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

(三)計算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

04、河北的規(guī)定

《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》

對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，可以采用層高系數(shù)建筑面積法計算分?jǐn)偂?/p>

05、湖南的規(guī)定

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》(湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號)

關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題

單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高

《關(guān)于發(fā)布<益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法>的公告》(益陽市地方稅務(wù)局公告2014年第5號)

第三十二條對納稅人開發(fā)的同一項目中既包含住宅，又包含商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。具體計算方法和步驟如下：

(一)計算層高系數(shù)

在同一項目中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1;層高低于住宅的，以1為系數(shù)。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高÷住宅平均層高

(二)計算層高系數(shù)面積

1、總層高系數(shù)面積=∑(商業(yè)用房層高系數(shù)×商業(yè)用房可售建筑面積)

2、商業(yè)用房已售部分的層高系數(shù)面積=商業(yè)用房層高系數(shù)×商業(yè)用房已售建筑面積

(三)計算商業(yè)用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×商業(yè)用房已售部分的層高系數(shù)面積

06、新疆的規(guī)定

《關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告》(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第6號)

清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高

07、內(nèi)蒙古的規(guī)定

《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅有關(guān)政策的通知》(內(nèi)地稅字2014159號)

單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。