案例1：甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，現(xiàn)將2015年自建房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

應(yīng)繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)

2、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)

案例2：甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，現(xiàn)將2015年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為3000萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)繳納增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)

3、適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)

案例3：甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用一般計(jì)稅，現(xiàn)將2020年自建房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，進(jìn)項(xiàng)稅額留底為150萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

預(yù)交環(huán)節(jié)：應(yīng)預(yù)交增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)

申報(bào)環(huán)節(jié)：應(yīng)繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-238.1-150=24.74萬(wàn)

4、適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)

案例4：甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用一般計(jì)稅，現(xiàn)將2020年取得的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為3000萬(wàn)，進(jìn)項(xiàng)稅額留底為150萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是在預(yù)交環(huán)節(jié)納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

預(yù)交環(huán)節(jié)：應(yīng)預(yù)交增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)

申報(bào)環(huán)節(jié)：應(yīng)繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-95.24-150=167.6萬(wàn)

5、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)

案例5：甲公司為小規(guī)模納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，現(xiàn)將2020年自建的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)

6、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)

案例6：甲公司為小規(guī)模納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，現(xiàn)將2020年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為3000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?

答：小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn))，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)繳增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)

簡(jiǎn)單總結(jié)：1、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)按照差額納稅方式交稅。2、適用一般計(jì)稅方式的非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)按照差額預(yù)交全額納稅方式交稅。

2017年1月的解析——

企業(yè)出售固定資產(chǎn)應(yīng)該如何繳納增值稅？

一、銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)

已使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。

(一)一般納稅人

1.一般納稅人銷(xiāo)售2009年1月1日后取得的按規(guī)定不抵扣且未抵扣的固定資產(chǎn)時(shí)，按照3%征收率，減按2%征收，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。

一般納稅人銷(xiāo)售2009年1月1日后購(gòu)進(jìn)且允許扣稅的固定資產(chǎn)時(shí)，增值稅稅率為17%，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+17%)×17%。

2008年12月31日以前納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率，減按2%征收，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。

2008年12月31日以前納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在試點(diǎn)后購(gòu)進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)，增值稅稅率為17%，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+17%)×17%。

2.一般納稅人銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的，應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;如果放棄享受此項(xiàng)政策，可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用17%稅率的，應(yīng)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

(二)小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，適用增值稅稅率為3%，減按2%征收，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。

2.小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的，應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票，不得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票;如果放棄享受此項(xiàng)政策，可申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

二、銷(xiāo)售舊貨

舊貨，是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物(含舊汽車(chē)、舊摩托車(chē)和舊游艇)，但不包括自己使用過(guò)的物品。

一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售舊貨時(shí)，均適用增值稅3%征收率，減按2%征收，即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。