企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)如何交納增值稅(銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn))
案例1:甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅,現(xiàn)將2015年自建房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
應(yīng)繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)
2、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)
案例2:甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅,現(xiàn)將2015年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,當(dāng)時(shí)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為3000萬(wàn),請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)繳納增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)
3、適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)
案例3:甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用一般計(jì)稅,現(xiàn)將2020年自建房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,進(jìn)項(xiàng)稅額留底為150萬(wàn),請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
預(yù)交環(huán)節(jié):應(yīng)預(yù)交增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)
申報(bào)環(huán)節(jié):應(yīng)繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-238.1-150=24.74萬(wàn)
4、適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)
案例4:甲公司為一般納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用一般計(jì)稅,現(xiàn)將2020年取得的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,當(dāng)時(shí)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為3000萬(wàn),進(jìn)項(xiàng)稅額留底為150萬(wàn),請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:適用一般計(jì)稅的一般納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn),按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是在預(yù)交環(huán)節(jié)納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,然后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
預(yù)交環(huán)節(jié):應(yīng)預(yù)交增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)
申報(bào)環(huán)節(jié):應(yīng)繳增值稅=5000/(1+9%)*9%-95.24-150=167.6萬(wàn)
5、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自建不動(dòng)產(chǎn)
案例5:甲公司為小規(guī)模納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅,現(xiàn)將2020年自建的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)繳增值稅=5000/(1+5%)*5%=238.1萬(wàn)
6、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)
案例6:甲公司為小規(guī)模納稅人身份的非房地產(chǎn)企業(yè),適用簡(jiǎn)易計(jì)稅,現(xiàn)將2020年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)以5000萬(wàn)元銷(xiāo)售給乙公司,房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為3000萬(wàn)元,請(qǐng)問(wèn)甲公司該如何繳納增值稅?
答:小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)繳增值稅=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24萬(wàn)
簡(jiǎn)單總結(jié):1、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)按照差額納稅方式交稅。2、適用一般計(jì)稅方式的非房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售取得(非自建)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)按照差額預(yù)交全額納稅方式交稅。
2017年1月的解析——
企業(yè)出售固定資產(chǎn)應(yīng)該如何繳納增值稅?
一、銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn)
已使用過(guò)的固定資產(chǎn),是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。
(一)一般納稅人
1.一般納稅人銷(xiāo)售2009年1月1日后取得的按規(guī)定不抵扣且未抵扣的固定資產(chǎn)時(shí),按照3%征收率,減按2%征收,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。
一般納稅人銷(xiāo)售2009年1月1日后購(gòu)進(jìn)且允許扣稅的固定資產(chǎn)時(shí),增值稅稅率為17%,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+17%)×17%。
2008年12月31日以前納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn),按照3%征收率,減按2%征收,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。
2008年12月31日以前納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人,銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在試點(diǎn)后購(gòu)進(jìn)或自制的固定資產(chǎn),增值稅稅率為17%,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+17%)×17%。
2.一般納稅人銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn),適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的,應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票,不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;如果放棄享受此項(xiàng)政策,可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
一般納稅人銷(xiāo)售使用過(guò)的固定資產(chǎn),適用17%稅率的,應(yīng)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
(二)小規(guī)模納稅人
1.小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外,下同)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,適用增值稅稅率為3%,減按2%征收,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。
2.小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn),適用3%征收率減按2%征收的增值稅政策的,應(yīng)開(kāi)具普通發(fā)票,不得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票;如果放棄享受此項(xiàng)政策,可申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。
二、銷(xiāo)售舊貨
舊貨,是指進(jìn)入二次流通的具有部分使用價(jià)值的貨物(含舊汽車(chē)、舊摩托車(chē)和舊游艇),但不包括自己使用過(guò)的物品。
一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售舊貨時(shí),均適用增值稅3%征收率,減按2%征收,即應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額÷(1+3%)×2%。