一、施工方收取延期付款利息如何繳納增值稅?根據(jù)《增值稅暫行條例》第六條第一款規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價款和價外費用，應(yīng)向國稅部門申報增值稅。對于價外費用，《增值稅暫行條例實施細則》第十二條第一款作了明確的解釋：價外“向購買方收取”的手續(xù)、補貼、基金、返還利潤、獎勵費、違約金(延期付款利息)、包裝費等各種性質(zhì)的價外收費。另據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號，以下簡稱財稅〔2016〕36號)第三十七條規(guī)定：價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

《增值稅暫行條例實施細則》強調(diào)價外費用包括價外“向購買方收取”的價外收費。而財稅〔2016〕36號價外費用是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，不再強調(diào)“向購買方收取”，不再列舉價外費收費名目，同時采用了反向排除法，即除列舉的不屬于價外費用外，均屬于價外費用，因此，其包含的價外范圍比《增值稅暫行條例實施細則》更加的寬泛。

很顯然，建筑施工企業(yè)收取的違約延期付款利息收入屬于增值稅的價外費用，是增值稅計稅依據(jù)的組成部分。因此，施工企業(yè)收取的延期付款利息應(yīng)按建筑企業(yè)所適應(yīng)的應(yīng)稅項目和增值稅稅率或征收率計算繳納增值稅。

二、施工企業(yè)收取延期付款利息如何開具發(fā)票?延期付款收取利息不屬于貸款服務(wù)，而是屬于提供建筑服務(wù)的價外費用，在發(fā)票開具上，應(yīng)當選擇與建筑服務(wù)相同的稅收編碼開票，按照與建筑服務(wù)相同的稅率或征收率計算增值稅稅額。實務(wù)中，為了保證發(fā)票金額與工程結(jié)算相一致，收取的延期付款利息開票可以采取兩種方式：一是延期付款利息單獨開具發(fā)票。選擇建筑服務(wù)的稅收分類編碼、稅率或征收率，品名自定義為“延期付款利息”，即“建筑服務(wù)-延期付款利息”;二是將發(fā)票開成兩行，第一行根據(jù)工程結(jié)算據(jù)實開具發(fā)票;第二行選擇建筑服務(wù)的稅收分類編碼、稅率或征收率，開具“延期付款利息”。

三、施工企業(yè)收到延期付款利息如何企業(yè)所得稅和會計處理?施工企業(yè)收到延期付款利息的會計處理主要有以下四種觀點：一是既然利息收入與主營業(yè)務(wù)收入為同一品目、同一稅率或征收率，應(yīng)當一并作為主營業(yè)務(wù)收入;二是利息收入不屬于主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入;三是按照“對等”原則，既然提前支付的現(xiàn)金折扣是計入財務(wù)費用，相應(yīng)延期收取的利息也應(yīng)當計入財務(wù)費用;四是延期收取的利息屬于違約性質(zhì)的收入，應(yīng)當計入營業(yè)外收入。但不論是對收取的延期付款利息是計入哪個會計科目，增值稅“價稅分離”是必須的。但不論利息收入計入什么會計科目，其對企業(yè)當期的損益并不產(chǎn)生影響，并且也不影響企業(yè)所得稅的最終結(jié)果。

四、房地產(chǎn)企業(yè)支付延期付款利息是否允許抵扣?根據(jù)財稅〔2016〕36號第二十七條規(guī)定，一般納稅人購進的貸款服務(wù)不得從銷項中抵扣。并且對納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用的進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。但銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等而收取的延期付款利息屬于價外費用，并且是按照主稅種及稅目的適用稅率或征收率計算繳納增值稅，并且允許開具同品目、同稅率或征收率的增值稅專用發(fā)票，并且在實質(zhì)上并非是購買“貸款服務(wù)”，因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得延期付款開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項稅額。

五、房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)延期付款利息是否允許土地增值稅稅前扣除以及是否允許加計扣除?土地增值清算時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出的稅前扣除區(qū)分兩種情況：一是凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。另外，對于新建房及配套設(shè)施的成本是按照房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本扣除。延遲支付工程款而支付的利息是否允許土地增值稅稅前扣除?實務(wù)中有兩種不同觀點：

一種觀點認為：支付的延期付款利息取得建筑服務(wù)費發(fā)票的，可以在土地增值稅前扣除，并且可以加計扣除。理由是延期支付工程款利息支出取得的建筑服務(wù)費發(fā)票，實際上是因為違約導(dǎo)致施工方施工成本增加，雖然形式上表現(xiàn)為以支付利息、違約金方式進行的補償，但實質(zhì)上本身就是工程成本的一部分，如果不允許稅前扣除，實際上否定以支付利息和違約金方式給予工程款成本補償?shù)膶嵸|(zhì)，也勢必導(dǎo)致納稅單位的稅成本增加，因此，因資金問題導(dǎo)致延期付款支付的違約金、利息支出，取得建筑公司以價外費用形式開具的建安發(fā)票，應(yīng)計入開發(fā)成本，作為土地增值稅扣除項目并享受加計扣除。

另一種觀點認為：支付的延期付款利息不能土地增值稅稅前扣除。理由是雖然在增值稅上，延期付款利息作為價外費用允許開具建筑服務(wù)費發(fā)票，但價外費用的本質(zhì)不是工程價款，而是資金占用費，不屬于工程結(jié)算事項。而土地增值稅對利息扣除本來就另行計算并單獨扣除。因此，延期付款利息所取得的建筑服務(wù)費發(fā)票不能在土地增值稅前扣除，更不能加計扣除，也不能作為計算“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除的基數(shù)。

從“實質(zhì)重于形式”的原則和“公平稅負”的角度，筆者更傾向于后一種觀點。增值稅將價外費用計入增值稅計稅依據(jù)是反避稅的目的，為了防止納稅人以價外費用名義以稀釋增值稅計稅依據(jù)。但不可否認的事實支付的屬于資金占用費的性質(zhì)，并且增值稅與土地增值稅不屬于同一稅種，土地增值對利息費用的扣除有特別規(guī)定：要么按金融機構(gòu)提供的憑據(jù)依法據(jù)實扣除;要么按比例計算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)一方面對支付的延期付款利息作為建安成本據(jù)實扣除;另一方又按比例或根據(jù)金融機構(gòu)憑據(jù)扣除，就存在同一性質(zhì)的費用二次扣除。其次，在實務(wù)中，更多誠信的房地產(chǎn)企業(yè)是及時結(jié)算工程款，相對于不及時結(jié)算的房地產(chǎn)企業(yè)反而變成了一種稅收優(yōu)惠，不僅是稅負不公，并且違背了“公序良俗”原則。其三，從會計處理上來看，房地產(chǎn)企業(yè)延期支付的利息也應(yīng)當是按照借款費用進行會計處理。當然有人會說：那就把利息變通為違約金。其實違約金屬于營業(yè)外支出，根本就不在土地增值稅稅前扣除的范圍。實務(wù)中，延期支付的利息是否可以在計算土地增值稅時稅前扣除，建議要提前與當?shù)囟悇?wù)局溝通。

六、房地產(chǎn)企業(yè)延期支付利息如何企業(yè)所得稅及會計處理?房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期一般較長，為項目開發(fā)而借入的資金就要面臨資本化問題，利息資本化時間的確判定將會直接影響企業(yè)成本與費用的計量和確認。無論是會計準則還是所得稅法，對于利息資本化都有明確的界定。根據(jù)《中人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》第三十七條規(guī)定，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應(yīng)當作為資本化支出計入相關(guān)資產(chǎn)的成本。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征，資本化終止的時間應(yīng)當為項目完工決算做竣工驗收時，即將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案時，也就是達到可售狀態(tài)作為停止資本化的時間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)延期支付利息要區(qū)分情況分別處理：一是在達到可售狀態(tài)之前應(yīng)支付的延期付款利息應(yīng)當予以資本化，計入開發(fā)成本—間接費用;達到可售狀態(tài)之后應(yīng)支付的延期付款利息應(yīng)當予以費用化，計入財務(wù)費用—利息支出。