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個人出租不動產(chǎn)要交哪些稅(個人出租不動產(chǎn)應(yīng)交哪些稅)

一、個人出租不動產(chǎn)涉及哪些稅

個人出租房產(chǎn)通常會涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、印花稅等。其中,增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅的計稅依據(jù)為月租金/(1+5%),印花稅計稅依據(jù)為租賃合同所載租金收入總和,城建稅按實(shí)際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納,教育費(fèi)附加則按3%或2%計算繳納。

二、各稅種對應(yīng)稅率及計算方法

※增值稅

個人將住房對外出租的,增值稅按月租金/(1+5%)減按1.5%計算繳納(原適用稅率為5%);個人將非住房(包括廠房、商鋪、寫字樓、土地使用權(quán)、特殊資產(chǎn)等)對外出租的,增值稅按月租金/(1+5%)按5%計算繳納。

總結(jié):租租房的,稅率有優(yōu)惠(1.5%);租其他類型用房的,按常稅率(5%)計收。

需要特別說明的是,按照財稅201636號文相關(guān)規(guī)定,個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的,免征增值稅;達(dá)到起征點(diǎn)的,全額計算繳納增值稅。起征點(diǎn)的調(diào)整由財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定。各個地區(qū)視具體備案情況,執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有不同。

優(yōu)惠政策:個人出租不動產(chǎn)所取得的月租金收入不超10萬元的,免征增值稅。

只是說出租“不動產(chǎn)”,沒有明確界定是住房還是非住房,意即都能享受。

【政策指引】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第4號)第四條

《中人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個人(說的就是“自然人”),采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入,可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?,分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的,免征增值稅。”

※城建稅

按實(shí)際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納。

※(地方)教育費(fèi)附加

按計征的增值稅按3%計算繳納教育費(fèi)附加、按2%計算繳納地方教育費(fèi)附加。

※個人所得稅

根據(jù)新版《個人所得稅法》相關(guān)規(guī)定,個人出租房屋的,以一個月內(nèi)取得的收入為一次計稅標(biāo)準(zhǔn),按財產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率減按10%的稅率繳納個人所得稅;出租非住宅的,按財產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率繳納個人所得稅。

總結(jié):比照增值稅原理執(zhí)行。租租房的,個稅稅率有優(yōu)惠(10%);租其他類型用房的,則按常稅率(20%)計收。

在計算繳納個人所得稅時,下列費(fèi)用允許稅前扣除:

①財產(chǎn)租賃過程中所繳納的附加稅費(fèi)及印花稅;

②由納稅人實(shí)際承擔(dān)的該出租財產(chǎn)所產(chǎn)生的修繕費(fèi)(以800元為限,不足抵扣的,留待下次抵扣,扣完為止);

③扣除完①+②項(xiàng)后的差額,與4000元進(jìn)行比較。4000元以下(含),減除費(fèi)用為800元;超過4000元的,減除20%。

特別規(guī)定:符合核定征收個人所得稅的自然人,應(yīng)納個稅=不含稅租金收入×核定征收率。

核定征收率各個地區(qū)有差異,具體需要納稅人與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥诌M(jìn)行溝通。

示例

老王對外出租了一套住房,月租金為5000元,四月份發(fā)生了一次房屋修繕行為,對應(yīng)費(fèi)用為1200元。問:老王5月份應(yīng)納多少個稅。

瀝嘔君解析

雖然本道題沒有問及增值稅,但是作為稅前可扣除金額之一,我們還是應(yīng)該先算出增值稅,進(jìn)而得出對應(yīng)的附加稅費(fèi)是多少。

按照國家稅務(wù)總局公告2019年4號文第四條的規(guī)定,因5000元<10萬元,故而老王是免征增值稅的,那么對應(yīng)的附加稅費(fèi)同樣為0。

4月份發(fā)生了一筆金額為1200元的房屋修繕費(fèi),但很顯然,當(dāng)月至多扣除了800元,余400元留待5月可扣除。

扣除完各項(xiàng)費(fèi)用后的差額為:5,000/(1+5%)-400=4,362>4,000。

故,應(yīng)納稅所得額為4,362×(1-20%)=3,490(元)。

最終,老王5月份應(yīng)納個人所得稅:3,490×10%=349元(因?qū)賯€人出租住房,故個稅適用稅率為10%)。

※房產(chǎn)稅

個人將住房對外出租的,就其收到月租金/(1+5%)按4%計算繳納房產(chǎn)稅;個人將非住房對外出租的,就其收到月租金/(1+5%)按12%計算繳納房產(chǎn)稅。

總結(jié):租住房的,房產(chǎn)稅稅率按4%計;租非住房的,則按常稅率(12%)計算房產(chǎn)稅。

【政策指引】

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅200824號)二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

......

(三)對個人出租住房,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

借用上則老王租房的案例,則老王對應(yīng)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為:5000/(1+5%)*4%=190元。

※城鎮(zhèn)土地使用稅

①個人將住房對外出租的免征土地使用稅;

②個人將非住房對外出租的,一律按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地使用稅單位額和土地面積計算繳納土地使用稅;

③個人將承租的房產(chǎn)用于對外出租的,通常不需要繳納土地使用稅,由向該個人出租房產(chǎn)的其他單位繳納;

④個人向其他單位或個人承租土地使用權(quán)用于對外出租或生產(chǎn)經(jīng)營的,土地使用稅均由出租土地使用權(quán)的其他單位或個人計算繳納,若個人承租的土地屬于集體土地使用權(quán)的,并且未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的,那么就需作為實(shí)際使用集體土地的個人即承租人繳納土地使用稅。

總結(jié):個人對外出租住房的,免土地使用稅;個人對外出租非住房的,常繳納土地使用稅。個人承租土地/房屋后再對外出租的,若該土地/房屋的性質(zhì)為集體所有,則由承租人繳納土地使用稅;除此之外,一律由出租人繳納土地使用稅。

※印花稅

個人將住房對外出租的,免繳印花稅;將非居住用房對外出租的,就合同上載明的租金額(含增值稅)1‰計算繳納印花稅,如果在簽訂合同時只規(guī)定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未規(guī)定租賃期限的,可在簽訂合同時先按5元計算繳納印花稅,待結(jié)算時再按實(shí)際租金計算繳納印花稅,如雙方未簽訂合同,則根據(jù)實(shí)際租金和適用稅率計算繳納印花稅。

總結(jié):個人出租住房的,免印花稅;出租非住房的,按合同金額的1‰繳納印花稅。合同只約定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未注明租賃期的,先在簽訂合同時繳納5元的印花稅,結(jié)算時按實(shí)際租金補(bǔ)足;雙方連租賃合同都未簽署的,則按實(shí)際租金和常稅率繳納印花稅。

三、關(guān)于發(fā)票開具

個人出租不動產(chǎn),承租方不屬于其他個人,且為增值稅一般納稅人的,出租人繳納增值稅后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票;承租方屬于其他個人或小規(guī)模納稅人的,出租人可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開具增值稅普通發(fā)票。

總結(jié):個人對外出租不動產(chǎn),若承租方為一般納稅人的,可向不動產(chǎn)所在地主管稅局申請代開增值稅專票;若承租方為小規(guī)模納稅人或個人的,則只能申請代開增值稅普票(說實(shí)話,小規(guī)模納稅人或個人按征收率計征增值稅,不存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣一說,因此給這二者開專票也沒有意義)。

來源:智慧源地產(chǎn)財稅 作者:瀝嘔君

2020年7月的解答——

自然人申請代開非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)增值稅普通發(fā)票,一般應(yīng)繳納哪些稅款?

問:自然人申請代開增值稅普通發(fā)票,非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù),一般應(yīng)繳納哪些稅款?

答:自然人代開發(fā)票,非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù),一般應(yīng)繳納以下稅款(不含免稅項(xiàng)目):

1.增值稅:征收率為3%,2020年3月1日至12月31日減按1%征收。

2.附加稅費(fèi):城建稅,市區(qū)的,增值稅額的7%,縣城(鎮(zhèn))的5%,不在市區(qū)、縣城(鎮(zhèn))的1%;教育費(fèi)附加,增值稅額的3%;地方教育費(fèi)附加:增值稅額的2%。2019年1月1日至2021年12月31日,以上附加稅費(fèi)減半征收。

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