一、個人出租不動產(chǎn)涉及哪些稅

個人出租房產(chǎn)通常會涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、印花稅等。其中，增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅的計稅依據(jù)為月租金/(1+5%)，印花稅計稅依據(jù)為租賃合同所載租金收入總和，城建稅按實(shí)際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納，教育費(fèi)附加則按3%或2%計算繳納。

二、各稅種對應(yīng)稅率及計算方法

※增值稅

個人將住房對外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)減按1.5%計算繳納(原適用稅率為5%);個人將非住房(包括廠房、商鋪、寫字樓、土地使用權(quán)、特殊資產(chǎn)等)對外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)按5%計算繳納。

總結(jié)：租租房的，稅率有優(yōu)惠(1.5%);租其他類型用房的，按常稅率(5%)計收。

需要特別說明的是，按照財稅201636號文相關(guān)規(guī)定，個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅;達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計算繳納增值稅。起征點(diǎn)的調(diào)整由財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定。各個地區(qū)視具體備案情況，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有不同。

優(yōu)惠政策：個人出租不動產(chǎn)所取得的月租金收入不超10萬元的，免征增值稅。

只是說出租“不動產(chǎn)”，沒有明確界定是住房還是非住房，意即都能享受。

【政策指引】

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第4號)第四條

《中人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個人(說的就是“自然人”)，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。”

※城建稅

按實(shí)際繳納的增值稅按7%(市區(qū))或5%(縣、鎮(zhèn))計算繳納。

※(地方)教育費(fèi)附加

按計征的增值稅按3%計算繳納教育費(fèi)附加、按2%計算繳納地方教育費(fèi)附加。

※個人所得稅

根據(jù)新版《個人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，個人出租房屋的，以一個月內(nèi)取得的收入為一次計稅標(biāo)準(zhǔn)，按財產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率減按10%的稅率繳納個人所得稅;出租非住宅的，按財產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率繳納個人所得稅。

總結(jié)：比照增值稅原理執(zhí)行。租租房的，個稅稅率有優(yōu)惠(10%);租其他類型用房的，則按常稅率(20%)計收。

在計算繳納個人所得稅時，下列費(fèi)用允許稅前扣除：

①財產(chǎn)租賃過程中所繳納的附加稅費(fèi)及印花稅;

②由納稅人實(shí)際承擔(dān)的該出租財產(chǎn)所產(chǎn)生的修繕費(fèi)(以800元為限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完為止);

③扣除完①+②項(xiàng)后的差額，與4000元進(jìn)行比較。4000元以下(含)，減除費(fèi)用為800元;超過4000元的，減除20%。

特別規(guī)定：符合核定征收個人所得稅的自然人，應(yīng)納個稅=不含稅租金收入×核定征收率。

核定征收率各個地區(qū)有差異，具體需要納稅人與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥诌M(jìn)行溝通。

示例

老王對外出租了一套住房，月租金為5000元，四月份發(fā)生了一次房屋修繕行為，對應(yīng)費(fèi)用為1200元。問：老王5月份應(yīng)納多少個稅。

瀝嘔君解析

雖然本道題沒有問及增值稅，但是作為稅前可扣除金額之一，我們還是應(yīng)該先算出增值稅，進(jìn)而得出對應(yīng)的附加稅費(fèi)是多少。

按照國家稅務(wù)總局公告2019年4號文第四條的規(guī)定，因5000元<10萬元，故而老王是免征增值稅的，那么對應(yīng)的附加稅費(fèi)同樣為0。

4月份發(fā)生了一筆金額為1200元的房屋修繕費(fèi)，但很顯然，當(dāng)月至多扣除了800元，余400元留待5月可扣除。

扣除完各項(xiàng)費(fèi)用后的差額為：5,000/(1+5%)-400=4,362>4,000。

故，應(yīng)納稅所得額為4,362×(1-20%)=3,490(元)。

最終，老王5月份應(yīng)納個人所得稅：3,490×10%=349元(因?qū)賯€人出租住房，故個稅適用稅率為10%)。

※房產(chǎn)稅

個人將住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%計算繳納房產(chǎn)稅;個人將非住房對外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%計算繳納房產(chǎn)稅。

總結(jié)：租住房的，房產(chǎn)稅稅率按4%計;租非住房的，則按常稅率(12%)計算房產(chǎn)稅。

【政策指引】

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅200824號)二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

......

(三)對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

借用上則老王租房的案例，則老王對應(yīng)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為：5000/(1+5%)*4%=190元。

※城鎮(zhèn)土地使用稅

①個人將住房對外出租的免征土地使用稅;

②個人將非住房對外出租的，一律按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地使用稅單位額和土地面積計算繳納土地使用稅;

③個人將承租的房產(chǎn)用于對外出租的，通常不需要繳納土地使用稅，由向該個人出租房產(chǎn)的其他單位繳納;

④個人向其他單位或個人承租土地使用權(quán)用于對外出租或生產(chǎn)經(jīng)營的，土地使用稅均由出租土地使用權(quán)的其他單位或個人計算繳納，若個人承租的土地屬于集體土地使用權(quán)的，并且未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，那么就需作為實(shí)際使用集體土地的個人即承租人繳納土地使用稅。

總結(jié)：個人對外出租住房的，免土地使用稅;個人對外出租非住房的，常繳納土地使用稅。個人承租土地/房屋后再對外出租的，若該土地/房屋的性質(zhì)為集體所有，則由承租人繳納土地使用稅;除此之外，一律由出租人繳納土地使用稅。

※印花稅

個人將住房對外出租的，免繳印花稅;將非居住用房對外出租的，就合同上載明的租金額(含增值稅)1‰計算繳納印花稅，如果在簽訂合同時只規(guī)定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未規(guī)定租賃期限的，可在簽訂合同時先按5元計算繳納印花稅，待結(jié)算時再按實(shí)際租金計算繳納印花稅，如雙方未簽訂合同，則根據(jù)實(shí)際租金和適用稅率計算繳納印花稅。

總結(jié)：個人出租住房的，免印花稅;出租非住房的，按合同金額的1‰繳納印花稅。合同只約定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未注明租賃期的，先在簽訂合同時繳納5元的印花稅，結(jié)算時按實(shí)際租金補(bǔ)足;雙方連租賃合同都未簽署的，則按實(shí)際租金和常稅率繳納印花稅。

三、關(guān)于發(fā)票開具

個人出租不動產(chǎn)，承租方不屬于其他個人，且為增值稅一般納稅人的，出租人繳納增值稅后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票;承租方屬于其他個人或小規(guī)模納稅人的，出租人可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開具增值稅普通發(fā)票。

總結(jié)：個人對外出租不動產(chǎn)，若承租方為一般納稅人的，可向不動產(chǎn)所在地主管稅局申請代開增值稅專票;若承租方為小規(guī)模納稅人或個人的，則只能申請代開增值稅普票(說實(shí)話，小規(guī)模納稅人或個人按征收率計征增值稅，不存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣一說，因此給這二者開專票也沒有意義)。

來源：智慧源地產(chǎn)財稅 作者：瀝嘔君

2020年7月的解答——

自然人申請代開非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)增值稅普通發(fā)票，一般應(yīng)繳納哪些稅款？

問：自然人申請代開增值稅普通發(fā)票，非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般應(yīng)繳納哪些稅款？

答：自然人代開發(fā)票，非轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般應(yīng)繳納以下稅款（不含免稅項(xiàng)目）：

1.增值稅：征收率為3%，2020年3月1日至12月31日減按1%征收。

2.附加稅費(fèi)：城建稅，市區(qū)的，增值稅額的7%，縣城（鎮(zhèn)）的5%，不在市區(qū)、縣城（鎮(zhèn)）的1%；教育費(fèi)附加，增值稅額的3%；地方教育費(fèi)附加：增值稅額的2%。2019年1月1日至2021年12月31日，以上附加稅費(fèi)減半征收。