慈善捐贈是指自然人、法人和其他組織基于慈善目的，自愿、無償贈與財產的活動。以房產公益捐贈，必須要及時的到當地的房管局辦理房產過戶，與一般房產轉讓一樣，房產過戶也必須是先稅后證。個人以房產公益捐贈是否納稅?接受公益捐贈房地產是否繳納契稅?

　　一、增值稅方面，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定：下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：……(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。營改增前，營業(yè)稅對捐贈不動產或土地使用權的行為要視同銷售繳納營業(yè)稅，營改增后，該行為用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的不需要視同銷售。因此個人將房地產捐贈用于公益事業(yè)不屬于增值稅征稅范圍。

　　二、土地增值稅方面，根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定，房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，個人將房地產用于公益性捐贈無需繳納土地增值稅。

　　三、個人所得稅方面，根據《財政部 稅務總局關于公益慈善事業(yè)捐贈個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第99號)規(guī)定，個人通過中人民共和國境內公益性社會組織、縣級以上人民政府及其部門等國家機關，向教育、扶貧、濟困等公益慈善事業(yè)的捐贈，發(fā)生的公益捐贈支出，可以按照個人所得稅法有關規(guī)定在計算應納稅所得額時扣除。個人以房地產捐贈，發(fā)生產權轉移，根據99號公告第二條規(guī)定：捐贈股權、房產的，按照個人持有股權、房產的財產原值確定公益捐贈支出金額。以房產原值確認捐贈支出有兩層意思：一是以房產捐贈不計算所捐贈房產的財產轉讓所得個人所得稅。二是因為以房產捐贈不計算財產轉讓所得個人所得稅，所以，捐贈支出應當按照捐贈房產原值(而非公允價值)確認公益性捐贈支出，在其他財產租賃所得、財產轉讓所得、利息股息紅利所得、偶然所得、綜合所得或者經營所得中扣除。在當期一個所得項目扣除不完的公益捐贈支出，可以按規(guī)定在其他所得項目中繼續(xù)扣除。但不結轉以后年度扣除。

　　四、印花稅方面，印花稅對捐贈行為的優(yōu)惠政策主要有五個方面：一是財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據免征印花稅;二是財產所有人將財產(物品)捐贈給第29屆奧運會組委會所書立的產權轉移書據免征應繳納的印花稅;三是對財產所有人將財產捐贈給上海世博局所書立的產權轉移書據，免征財產所有人和上海世博局應繳納的印花稅;四是為鼓勵社會各界支持汶川、玉樹、舟曲災后恢復重建，對財產所有人將財產(物品)直接捐贈或通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門捐贈給災區(qū)或受災居民所書立的產權轉移書據，免征印花稅;五是對增值稅小規(guī)模納稅人(包括自然人)可以在50%的稅額幅度內減征印花稅。

　　五、契稅方面，契稅法規(guī)定，在中人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。轉移土地、房屋權屬包括土地使用權贈與、房屋贈與。但契稅法同時規(guī)定：國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設施免征契稅;非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助免征契稅。

　　來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：紀宏奎 2022.02.07

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房企公益性捐贈房產涉稅問題解析

　　業(yè)務背景

　　甲房地產開發(fā)公司將自己開發(fā)的房產對外公益性無償捐贈(一般計稅項目，新房)，該房產賬面成本800萬元，同類型房產市場售價1200萬元，相應捐贈手續(xù)均已辦理完結。并已收到接受方捐贈方開具的捐贈票據，該票據注明金額1200萬元(符合公益性捐贈條件)。

　　問題一、房企是否開票?如果開票，向對方開具什么發(fā)票，發(fā)票金額開多少?

　　回復：按照現行政策規(guī)定，捐贈業(yè)務在增值稅與企業(yè)所得稅上均要做視同銷售處理。但由于該筆業(yè)務屬于公益性捐贈，用于公益事業(yè)和社會公眾，應屬于非增值稅視同銷售行為，增值稅方面，筆者認為非增值稅應稅應為，房企可不開具發(fā)票，不交增值稅。但實務中，房產需做產權過戶，發(fā)票作為房產原值(公允價值)的過戶辦理證明，筆者預計不開發(fā)票在辦證過程中可能會面臨障礙，經咨詢稅務機關意見，建議開具發(fā)票，但是目前16種不征稅項目中無公益性捐贈不動產，與不動產有關的未發(fā)生銷售行為的不征稅項目編碼有：607：資產重組涉及的不動產;608：資產重組涉及的土地使用權;實務中，是否可以參考607：資產重組涉及的不動產來開，發(fā)票具體如何開具筆者未見相關政策明確規(guī)定，筆者建議在實際操作以稅務機關的意見為準進行處理，另外有必要向住建部門確認辦理過戶是否必須有發(fā)票證明，經筆者落實，相關人員回復應有發(fā)票證明資料。有人說能不能開具免稅發(fā)票，筆者認為不可以，一方面與政策規(guī)定有矛盾，另一方面，如果開具免稅發(fā)票，是否意味著對應的進項稅需要做轉出處理，公益性捐贈導致房企額間接損失增值稅，筆者認為與立法意圖和精神鼓勵公益性捐贈理念也存在矛盾。

　　政策依據

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

　　1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　3、財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

　　目前編碼6開頭的未發(fā)生銷售行為的不征稅項目的下設子目，對應的商品和服務稅收分類編碼已有16項：

　　601：預付卡銷售和充值;

　　602：銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款;

　　603：已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票;

　　604：代收印花稅;

　　605：代收車船使用稅;

　　606：融資性售后回租承租方出售資產;

　　607：資產重組涉及的不動產;

　　608：資產重組涉及的土地使用權;

　　609：代理進口免稅貨物貨款;

　　610：有獎發(fā)票獎金支付;

　　611：不征稅自來水;

　　612：建筑服務預收款;

　　613：代收民航發(fā)展基金;

　　614：拍賣行受托拍賣文物藝術品代收貨款;

　　615：與銷售行為不掛鉤的財政補貼收入;

　　616：資產重組涉及的貨物。

　　2、企業(yè)所得稅上，房企公益性捐贈房產(自產貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應按照企業(yè)同類資產同期對外銷售價格1200萬元確定，視同銷售成本為生產成本800萬元，應取得被捐贈方開具1200萬元的捐贈票據最為計稅附件及依據。

　　政策依據

　　(1)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。

　　(2)《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規(guī)定：企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產，應按規(guī)定視同銷售確定收入。(一)用于市場推廣或銷售;(二)用于交際應酬;(三)用于職工獎勵或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對外捐贈;(六)其他改變資產所有權屬的用途。

　　賬務處理

　　借：營業(yè)外支出 800

　　貸：存貨 800

　　此處的爭議點：是否用于公益事業(yè)和社會對象，判斷是否屬于非視同銷售行為，筆者認為如果完全符合公益性捐贈條件，既不是常銷售，亦非視同銷售，故應界定其為非視同銷售行為，即為非增值稅應稅行為。

　　問題二、如何進行納稅填報?

　　a、增值稅申報表：筆者認為無需填寫增值稅納稅申報表。因為納稅人發(fā)生增值稅不征稅行為，開具符合規(guī)定的上述不征稅發(fā)票時并未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，對應的銷售額自然也就無需在《增值稅及附加稅費申報表》及其附列資料中體現。

　　b、企業(yè)所得稅納稅申報表：a105010視同銷售和房地產開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調整明細表中視同銷售收入1200萬、視同銷售成本800萬;a105070捐贈支出及納稅調整明細表賬載金額800萬，稅收金額1200萬元，視同銷售產生的應納稅所得與納稅調減金額相等，實現公益性捐贈按公允價值扣除，不產生企業(yè)所得稅負擔，宏觀調控愛心不打折。(假設按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬)。

　　備注∶國家稅務總局公告2019年第41號對a105070表的填表說明進行了修訂，報表第1行、2行、8行的第1列`賬載金額`相應的填報說明中刪除了`會計核算`描述。意味著填報的賬載金額為稅法認可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會計核算的營業(yè)外支出的金額，包括了在 a105000表第30行中納稅調整的金額。

　　問題三：如果當年度銷售收入1000萬、成本700萬、稅費100萬、營業(yè)外支出50萬(同樣為對外公益性捐贈)

　　當年度計算捐贈扣除基數是：1000-700-100-50=150萬?還是1000-700-100=200萬?

　　當年度可扣除金額是150*0.12=18萬?還是200*0.12=24萬?

　　回復:按照現行政策規(guī)定，當年度計算捐贈扣除基數為150萬(1000-700-100-50)現行政策規(guī)定，公益性捐贈年度利潤總額12%的扣除限額，(利潤總額為已考慮公益性捐贈后的金額)。

　　來源：德居財稅咨詢 作者：何曉 2022.08.04

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　　2008年11月的解析

房企公益捐贈可否當年扣除問題

　　一家新辦內資房地產公司，預計2006年取得房地產開發(fā)產品預售收入1000萬元，按15%的預計利潤率應計入應納稅所得額150萬元;公司預計2006年會計賬面利潤為0(假設無其他除捐贈之外的納稅調整項目)。2006年度公司發(fā)生符合稅法規(guī)定的公益救濟性捐贈支出3萬元。在此項捐贈稅前扣除時，該公司財務人員有兩種意見：一是認為計算捐贈的應納稅所得額不應包括預計利潤額。因公司除預計利潤外，實際應納稅所得額為0，所以準予扣除的捐贈額為0，3萬元捐贈當年不能稅前扣除。二是認為以預計利潤計算出的應納稅所得額就是當期實際應納稅所得額，所以該公司準予扣除的公益救濟性捐贈限額為4.5萬元(150×3%)，因而3萬元捐贈當年可以稅前扣除。他們不知哪種意見對。

　　其實，第二種意見是確的?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例》第六條規(guī)定：納稅人用于公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3%以內的部分，準予扣除。內資房地產行業(yè)以預計利潤計算出的應納稅所得額，就是當期實際應納稅所得額?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額?？梢?，預計利潤是計入當期應納稅所得額中的。而且，如果存在預計利潤與實際利潤差額的情況，也不在預計利潤期間調整，而是在產品完工后的所在期調整，并將差額作為調整期的應納稅所得額。