一、概述

常見的地產(chǎn)項(xiàng)目合作模式分為：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)類合作、代建代管（含品牌輸出）、聯(lián)營型合作四類。本文對上述模式實(shí)施過程中經(jīng)常遇到的風(fēng)險(xiǎn)問題予以簡要概括，并總結(jié)風(fēng)控要點(diǎn)。

二、土地使用權(quán)（含在建工程）轉(zhuǎn)讓

（一）概念

指通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式從原權(quán)利人獲取土地（項(xiàng)目）的交易模式。

（二）適用情形

轉(zhuǎn)讓方已繳清土地出讓金，并取得土地證、工程規(guī)劃許可證及施工許可證，且開發(fā)投資總額已達(dá)25%以上，而收購方僅愿收購該特定地塊，但同時(shí)希望規(guī)避目標(biāo)公司或有債務(wù)的情形。

（三）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制

1、投資總額未達(dá)25%：根據(jù)土地管理法規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須達(dá)到開發(fā)投資總額25%的條件，未達(dá)25%（一般認(rèn)為不含出讓金支出）不允許轉(zhuǎn)讓；國土部門也不予辦理過戶。受讓方可采取措施：如轉(zhuǎn)讓方缺乏資金，受讓方可提供借款，但轉(zhuǎn)讓方須提供擔(dān)保；受讓方可要求按其規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開發(fā)建設(shè)，以規(guī)避不符自身要求而拆除重建的成本支出；在轉(zhuǎn)讓方允許情況下，受讓方委派團(tuán)隊(duì)管理開發(fā)進(jìn)度、資金安全、工程質(zhì)量等，重點(diǎn)監(jiān)控施工單位選擇及簽約、工程造價(jià)與預(yù)算；在深圳、廣州等試點(diǎn)地區(qū)，考慮先辦理預(yù)告登記，在登記生效期間，未經(jīng)權(quán)利人（受讓方）同意，轉(zhuǎn)讓方無法辦理轉(zhuǎn)移、抵押、變更等手續(xù)，有效鎖定土地；當(dāng)開發(fā)投資總額滿足25%時(shí)，交易雙方再憑預(yù)告登記證明等材料申辦轉(zhuǎn)移登記。

2、土地上附有權(quán)利負(fù)擔(dān)：已抵押、已查封的土地?zé)o法過戶，已有租賃關(guān)系影響后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

受讓方可采取措施：解除權(quán)利負(fù)擔(dān)后再進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，所需資金優(yōu)先考慮由轉(zhuǎn)讓方解決，如其無資金，可考慮在其提供足額擔(dān)保的前提下，受讓方提供借款。

3、未完成合同的解除：可能存在大量在履約的工程施工合同等，因系轉(zhuǎn)讓方簽訂，背景不為受讓方所知，可能對受讓方產(chǎn)生不利影響。

受讓方可采取措施：收購方判斷是否保留履行原有合同，如不保留，由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)清理，進(jìn)度與付款掛鉤。

4、工程無法常更名，原證照過期等：導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)難以繼續(xù)。

受讓方可采取措施：明確約定土地證、規(guī)劃許可證、施工證等證照更名手續(xù)的辦理主體。、

三、股權(quán)類合作

（一）概念

指合作雙方通過新設(shè)公司或收購已設(shè)公司股權(quán)、對已設(shè)公司增資（以下合稱股權(quán)并購）形式，以獲得項(xiàng)目公司股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)間接獲取土地的交易模式。

（二）適用情形

可規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中要求完成投資總額25％規(guī)定的要求，無需辦理土地或在建工程過戶及證照更名，手續(xù)相對便捷。

（三）新設(shè)公司

1、模式：分為四種：

（1）雙方新設(shè)立項(xiàng)目公司，以該司名義競買土地；

（2）雙方共同聯(lián)合競得土地后將土地投入新設(shè)項(xiàng)目公司，共同開發(fā)；

（3）一方新設(shè)的項(xiàng)目公司獲得土地后，另一方增資入股或轉(zhuǎn)讓一定比例的股權(quán)給對方，合作開發(fā)；

（4）一方以土地作價(jià)入股，另一方以現(xiàn)金出資，雙方共同新設(shè)公司后開發(fā)；

（5）一方以土地作價(jià)入股新設(shè)公司，另一方收購新設(shè)公司的股權(quán)。

2、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制

新設(shè)公司基本不存在債權(quán)債務(wù)問題，僅須注意競買不成時(shí)的費(fèi)用承擔(dān)與合作方各自投入返還問題，新設(shè)公司成立后的風(fēng)控詳見下文“股權(quán)并購?fù)瓿珊蟮娘L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制”。

（四）股權(quán)并購

1、模式：又分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資兩類，另外還有一類特殊的股權(quán)并購即吸收合并，合并后的收購企業(yè)承繼被合并企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債，繼續(xù)保留其法人地位。

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資的區(qū)別（限有限責(zé)任公司）

兩相比較，公司增資后，任一股東不能擅自抽走，對增資方更有利。但以下情形不適宜增資：原股東完全退出；目標(biāo)公司注冊資本金過高（低）；合作方希望獲取現(xiàn)金。

（五）股權(quán)并購?fù)瓿汕暗娘L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制

1、股權(quán)自身風(fēng)險(xiǎn)：原股東出資是否到位？股權(quán)是否設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保、被查封？公司章程是否限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓？有無優(yōu)先購買權(quán)的股東會(huì)決議？是否國有或外資持有等特殊標(biāo)的股權(quán)？有無隱名股東、假股真?zhèn)?/p>

收購方可采取措施：作價(jià)時(shí)應(yīng)考慮未出資情況，要求轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)股前補(bǔ)足注冊資本金；轉(zhuǎn)讓方應(yīng)負(fù)責(zé)清理股權(quán)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，如資金不足，在確保安全的情況下考慮向其提供過橋資金；國有或外資股權(quán)的審批前置程序缺一不可；要求轉(zhuǎn)讓方與隱名股東解除代持關(guān)系，或由出名股東、隱名股東共同簽署合作協(xié)議；關(guān)注目標(biāo)公司章程及有關(guān)股權(quán)并購的各類決議等。

2、土地風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)屬來源、用地手續(xù)是否合法？是否存在閑置、抵押、查封、租賃等權(quán)利瑕疵，有無欠繳出讓金及規(guī)費(fèi)？規(guī)劃指標(biāo)后期會(huì)否調(diào)整？

收購方可采取措施；要求轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)保；委派人員參與前期報(bào)建手續(xù)；規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整與最終對價(jià)款掛鉤等。

3、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：公司對外借款、擔(dān)保，特別是或有負(fù)債？合同有無違約？是否存在訴訟、行政處罰、復(fù)議、仲裁等案件？

收購方可采取措施：合同生效后至股權(quán)過戶前目標(biāo)公司的印章、重要文件資料等實(shí)施共管；合作方披露債務(wù)如有遺漏或隱瞞，責(zé)任由其承擔(dān)，可設(shè)置債權(quán)債務(wù)分割點(diǎn)，比如約定股權(quán)過戶前由合作方承擔(dān)；轉(zhuǎn)讓過戶后由收購方承擔(dān)；敦促轉(zhuǎn)讓方對已簽合同相對方的違約行為追究責(zé)任；目標(biāo)公司實(shí)際控制人為履約提供擔(dān)保；股權(quán)并購款分期付款，預(yù)留尾款在股權(quán)過戶后支付；或有負(fù)債如一旦爆發(fā)，與最終對價(jià)款掛鉤；引進(jìn)調(diào)股機(jī)制等。

（六）股權(quán)并購?fù)瓿珊蟮娘L(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)體現(xiàn)在大股東控盤不力或小股東權(quán)益受到大股東壓榨，應(yīng)注意區(qū)分是否操盤，在以下幾方面作出明確安排：

1、公司治理結(jié)構(gòu)：股東會(huì)決策機(jī)制、董亊會(huì)席位、決策機(jī)制、董亊長的提名主體；總經(jīng)理/副總經(jīng)理職權(quán)；監(jiān)亊委派權(quán)；財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派主體。

2、財(cái)務(wù)管理：一般以合作方聯(lián)簽共管財(cái)務(wù)為原則。須事先約定清楚財(cái)務(wù)使用哪方財(cái)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)人員審批權(quán)限如何區(qū)分、u盾與財(cái)務(wù)印鑒管理、共管銀行賬戶的開設(shè)與使用；并表權(quán)歸屬等。

3、公司具體運(yùn)營：采用哪方公司制度、合作各方委派人員的勞動(dòng)關(guān)系及薪酬承擔(dān)主體、招標(biāo)與成本管控、營銷費(fèi)用計(jì)提使用、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、推廣方案、定價(jià)策略、各方品牌如何使用等。

4、資金投入與分配：一般以同股同權(quán)同投為原則，應(yīng)明確股東借款的利率及還款周期；未能（足額）投入資金或未提供擔(dān)保的一方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任（包括調(diào)整權(quán)益比例及限制調(diào)用資金）；滿足項(xiàng)目常開發(fā)情況下的富余現(xiàn)金流（融資款、銷售回款等）如何分配（通常按股比）等。

5、利潤分配：利潤計(jì)算方式和依據(jù)、分配方式，是否保底收益。

6、逃生條款：如合作方希望保留部分物業(yè)（一般為商業(yè)物業(yè)或車位）自持，此時(shí)不利于收購方快速回籠資金，或收購溢價(jià)產(chǎn)生稅務(wù)沉淀、存在其他稅務(wù)清算風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，收購方可考慮先行模擬清算收取利潤后退出，由合作方負(fù)責(zé)清算，須明確觸發(fā)條件、退股對價(jià)（是否溢價(jià)）、稅費(fèi)承擔(dān)主體等。

（七）特殊股權(quán)合作模式風(fēng)控

1、小股操盤

此種模式下，收購方僅持有目標(biāo)公司50%以下股權(quán)，雙方共同合作開發(fā)。雖然收購方持股比例較小，但通過協(xié)議和章程等安排，可實(shí)現(xiàn)全權(quán)操盤目標(biāo)。但畢竟收購方不占絕對股比，合作雙方仍易滋生爭議，可采取以下風(fēng)控措施：

（1）收購方應(yīng)爭取于董事會(huì)席位中占多數(shù)（表決權(quán)須三分之二以上），能夠控制董事會(huì)；

（2）股東會(huì)決議須經(jīng)收購方同意方有效或收購方對重要事項(xiàng)有一票否決權(quán)；

（3）預(yù)設(shè)公司僵局解決機(jī)制：比如，操盤方委派的董事長，或雙方共同認(rèn)可的第三方有最終決定權(quán)；若僵局無法解決，則股東任一方可提出書面要約（應(yīng)列明收購價(jià)格），收購另一方持有的股權(quán)，另一方應(yīng)于收到要約后限期答復(fù)是否同意轉(zhuǎn)讓；如不同意，則應(yīng)按要約收購價(jià)反收購提出收購方持有的全部股權(quán)等。

2、合作雙方分別操盤

這種模式下，收購方僅受讓部分股權(quán)，合作雙方劃分項(xiàng)目地塊，各自分別獨(dú)立操盤，雙方不按股比享有股東權(quán)益和分配利潤。由于項(xiàng)目公司仍作為整體對外承擔(dān)法律責(zé)任，可能因轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)地塊的問題而導(dǎo)致收購方的利益受損，比如項(xiàng)目地塊被整體查封、拍賣等。此種模式相對而言風(fēng)險(xiǎn)較大，常見風(fēng)控措施為：

（1）要求轉(zhuǎn)讓方提供足額的擔(dān)保、在轉(zhuǎn)讓方操盤部分出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)收購方有權(quán)立即接管止損合作方操盤部分、調(diào)整股比等；

（2）務(wù)必明確雙方獨(dú)立操盤的細(xì)節(jié)：公共區(qū)域、公共設(shè)施施工費(fèi)用的分?jǐn)偅恋卦鲋刀?、企業(yè)所得稅等須以項(xiàng)目公司為統(tǒng)一主體對外承擔(dān)之稅（費(fèi)）的分?jǐn)偟?；合作雙方各自通過專屬賬戶收、還款，轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)地塊的資金不足，由其自行補(bǔ)足；股權(quán)過戶前，目標(biāo)公司債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，過戶后，目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)由合作雙方按照各自區(qū)域獨(dú)立核算等。

四、代建代管（可含品牌輸出）

（一）概念

指一方（下稱代管方）接受委托方的委托，對委托方名下項(xiàng)目公司輸出代建代管服務(wù)或品牌，收取服務(wù)報(bào)酬及品牌使用費(fèi)的交易模式。

（二）適用情形

一般適用于目標(biāo)項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，收購風(fēng)險(xiǎn)巨大，或合作方（委托方）無意放棄利潤，另一方于運(yùn)營管理、品牌、融資便利性方面具有獨(dú)特優(yōu)勢的情形。

（三）模式

1、項(xiàng)目代建

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在于代管方報(bào)酬是否能及時(shí)、足額支付。風(fēng)控措施為：

（1）明確合作原則：委托方系項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主體，負(fù)責(zé)籌措資金（代管方享有財(cái)務(wù)知情權(quán)），提出投資控制、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、功能、質(zhì)量、進(jìn)度、安全使用功能等要求，擁有投資決策權(quán)、知情權(quán)、建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，享有投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。代管方負(fù)責(zé)全程開發(fā)建設(shè)及設(shè)計(jì)、審圖、施工、監(jiān)理、咨詢、采購、銷售與策劃、竣工驗(yàn)收、結(jié)算審計(jì)、房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記等工作（具體視需要定）。

（2）明確代管方報(bào)酬范圍與提取節(jié)奏：

a、開發(fā)建設(shè)管理費(fèi)，可采取包干制，也可先行暫定，再以中標(biāo)費(fèi)率結(jié)合項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)的建筑安裝工程費(fèi)對暫定額度進(jìn)行調(diào)整，支付進(jìn)度應(yīng)結(jié)合關(guān)鍵工程節(jié)點(diǎn)鋪排，比如在預(yù)付款之外，分地下室封頂、主體1/3、主體2/3、主體封頂、辦妥竣備、竣工結(jié)算完成、缺陷責(zé)任期屆滿等八期支付。

b、銷售管理費(fèi)也可采取包干制，或根據(jù)銷售額及提取比率計(jì)算，并在取得銷售收入后定期支付。

c、項(xiàng)目業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)，以雙方約定的指標(biāo)（如銷售總額、利潤指標(biāo)或在成本管理、質(zhì)量管理、工期管理等方面的要求）作為考核目標(biāo)，當(dāng)經(jīng)營結(jié)果超考核目標(biāo)時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)。對代管方而言，應(yīng)盡量爭取向我司支付代管報(bào)酬前，委托方不從項(xiàng)目分配利潤。

（3）細(xì)化委托方義務(wù)：場地移交、資金充足、及時(shí)完成審批、建設(shè)過程中的關(guān)系協(xié)調(diào)、未經(jīng)代管方同意，委托方不得出售、抵押或出租項(xiàng)目物業(yè)等。

2、融資代建

此模式實(shí)為借款加代建代管的混合關(guān)系：代管方受讓部分項(xiàng)目公司股權(quán)，并以此為質(zhì)押擔(dān)保提供股東借款，或利用己方品牌優(yōu)勢，協(xié)助委托方融資，并提供代建代管服務(wù)，在收取固定收益后股權(quán)由委托方回購。

風(fēng)控措施：委托方提供足額擔(dān)保，委托方付清代管方股東借款并解除代管方提供的擔(dān)保前，代管方須控制（起碼共管）項(xiàng)目財(cái)務(wù)、銀行賬戶、銷售回款等。

五、聯(lián)營型合作

（一）概念

指一方出地，另一方出資，共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，以合作協(xié)議劃分各方權(quán)利義務(wù)的開發(fā)模式。

（二）適用情形

合作各方松散型合作，無意共同組建項(xiàng)目公司，合作雙方按實(shí)際需要決定是成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制

1、項(xiàng)目難以控制：土地權(quán)證上無法加名投資人，投資人的權(quán)益僅系債權(quán)性質(zhì)，可能因合作方原因?qū)е峦恋乇坏盅?、查封、拍賣等。

投資人可采取措施：投資人組建項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)，并爭取共管合作方公章；合作方提供股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保；資金投入與使用采取共管加解付方式等。

2、約定投資人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可能被認(rèn)定為轉(zhuǎn)性合同：按最高法院國有土地使用權(quán)司法解釋，合作開發(fā)須具備共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要件，否則可能導(dǎo)致：提供土地一方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；投資人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量物業(yè)或只收取固定數(shù)額貨幣，或以租賃或其他形式使用房屋的，為房屋買賣、借款、房屋租賃。