一、征稅范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬于增值稅征稅范圍，應當繳納增值稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務總局公告【2016】18號）文件規(guī)定，“自行開發(fā)”是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

二、計稅方法

增值稅的計稅辦法一般分為一般計稅與簡易計稅。
（一）一般納稅人

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照9%的稅率適用一般計稅方法計稅。

2．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務總局公告【2016】18號）文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
（二）小規(guī)模納稅人

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）文件附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5％的征收率計稅。

三、銷售額的計算

（一）一般納稅人

1．一般計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）；當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。
其中，當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
此處，特意對支付的土地價款進行詳細說明。根據(jù)《關于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅【2016】140號）文第七條規(guī)定，向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。第二，政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。第三，項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
2．簡易計稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告【2016】18號）文件，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款，銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）。
（二）小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款，銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）。

四、增值稅預繳

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，其中，一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款，小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

納稅人	計稅方法	適用條件	適用稅率	銷售額	增值稅預繳
一般納稅人	一般計稅	銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目	9%	銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）	應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3%
簡易計稅	銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目	5%	銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）	應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人	簡易計稅	全部適用簡易計稅	5%	銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）	應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

五、增值稅清算

一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）文件規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
納稅義務發(fā)生時間一般為納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權屬變更的當天。

六、發(fā)票的開具

（一）一般規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告【2016】18號）文件規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。
（二）預收款發(fā)票

根據(jù)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告【2016】53號）文件規(guī)定，增加“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用602稅目開具增值稅普通發(fā)票，稅率欄填寫“不征稅”。
（三）備注欄填寫