一、車(chē)位的類(lèi)型

一般車(chē)位分為如下三類(lèi)：有產(chǎn)權(quán)車(chē)位：辦理產(chǎn)權(quán)的車(chē)位;無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位：無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的車(chē)位;人防車(chē)位：利用人防工程建成的車(chē)位。

二、車(chē)位整體探討

1、買(mǎi)斷式包銷(xiāo)

該操作與車(chē)位銷(xiāo)售類(lèi)似(具體稅金方面不闡述)是很多公司選擇的一種處理方式，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，人防車(chē)位出現(xiàn)較多，而對(duì)產(chǎn)權(quán)車(chē)位的處理，經(jīng)常受限于無(wú)法辦理過(guò)戶(因車(chē)位是需要賣(mài)給小區(qū)業(yè)主的，有的地方嚴(yán)格規(guī)定，小區(qū)業(yè)主不能買(mǎi)超過(guò)兩個(gè)車(chē)位)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這類(lèi)產(chǎn)權(quán)證無(wú)法過(guò)戶到包銷(xiāo)單位，不予認(rèn)可為簽約，無(wú)法納入土增稅清算范圍。(稅務(wù)機(jī)關(guān)不予認(rèn)可也很常，擔(dān)心假買(mǎi)斷清算后沖回，繼續(xù)銷(xiāo)售。)

但個(gè)人理解仍然有空間爭(zhēng)?。?/p>

法規(guī)依據(jù)：①根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函2010220號(hào))：未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。②國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)：(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

個(gè)人理解：220號(hào)文，沒(méi)有約定一定是網(wǎng)簽備案的合同，也沒(méi)明確約定產(chǎn)權(quán)辦理情況，187號(hào)文至強(qiáng)調(diào)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)入收入。所以這種打包銷(xiāo)售模式，納入土增稅清算范圍應(yīng)該有空間。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

重慶這塊實(shí)操非常多，渝建市場(chǎng)〔2020〕5號(hào)有明確的規(guī)定。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范商品房配套車(chē)位銷(xiāo)售有關(guān)事宜的通知(渝建市場(chǎng)〔2020〕5號(hào))：三、允許將商品房配套車(chē)位(含人防車(chē)位)整體劃轉(zhuǎn)給同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)，劃轉(zhuǎn)后的車(chē)位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房配套車(chē)位(含人防車(chē)位)整體劃轉(zhuǎn)給同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)(包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間)的，按照《物權(quán)法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，受讓的同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)須承繼原開(kāi)發(fā)企業(yè)的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)，劃轉(zhuǎn)后車(chē)位(含人防車(chē)位)使用需首先滿足業(yè)主需求。劃轉(zhuǎn)后車(chē)位(含人防車(chē)位)的出租和出售參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租和出售車(chē)位的規(guī)定執(zhí)行。

涉稅分析：

(1)增值稅處理

將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第66號(hào)：納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓后，最終的受讓方與勞動(dòng)力接收方為同一單位和個(gè)人的，仍適用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào))的相關(guān)規(guī)定，其中貨物的多次轉(zhuǎn)讓行為均不征收增值稅。資產(chǎn)的出讓方需將資產(chǎn)重組方案等文件資料報(bào)其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(2)契稅處理

免征契稅。

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

(3)土地增值稅

征收土地增值稅(視同銷(xiāo)售)

關(guān)注單價(jià)判定：車(chē)位評(píng)估價(jià)，同項(xiàng)目一年以內(nèi)的成交均價(jià)，周邊同地段同類(lèi)項(xiàng)目的車(chē)位成交均價(jià)(提前鋪排)

(4)企業(yè)所得稅

一般性稅務(wù)處理or特殊性稅務(wù)處理(視情況判定)

國(guó)家稅務(wù)總局2015年第40號(hào)：100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。母公司按沖減實(shí)收資本(包括資本公積，下同)處理，子公司按接受投資處理。

實(shí)操注意：

會(huì)簽訂制式合同;需稅務(wù)機(jī)關(guān)出具免契稅證明;明確資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后產(chǎn)權(quán)可過(guò)戶;持有階段的房產(chǎn)稅的問(wèn)題(從價(jià)或者從租的合理籌劃);操作的核心在土增稅的收益，至于所得稅特殊性處理和增值稅免征都要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)達(dá)成一定默契;后續(xù)銷(xiāo)售車(chē)位適用二手清算。

3、企業(yè)分立

企業(yè)分立是前置動(dòng)作總登后的車(chē)位確權(quán)至項(xiàng)目公司，將項(xiàng)目公司分立為兩個(gè)公司，一個(gè)公司持有車(chē)位，另一個(gè)公司持有其他業(yè)態(tài)。

(1)增值稅處理

將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

(2)契稅處理

免征契稅

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第17號(hào)：公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(3)土地增值稅

征收土地增值稅(視同銷(xiāo)售單價(jià))

單價(jià)判定：車(chē)位評(píng)估價(jià)，同項(xiàng)目一年以內(nèi)的成交均價(jià)，周邊同地段同類(lèi)項(xiàng)目的車(chē)位成交均價(jià)(提前鋪排)

(4)企業(yè)所得稅

一般性稅務(wù)處理or特殊性稅務(wù)處理(視情況判定)

財(cái)稅〔2009〕59號(hào)：公司分立可以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理。特殊性稅務(wù)處理要求在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

實(shí)操注意：與資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不同的是，分立要滿足公司法的規(guī)定及工商的流程;當(dāng)?shù)孛鞔_產(chǎn)權(quán)可確權(quán)至項(xiàng)目公司。