一、舊房的界定

(一)總局的規(guī)定

財稅字199548號：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規(guī)定。

稅總函2016309號：土地增值稅納稅申報表(三)還適用于以下從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用、出租等用途且已達到主管稅務機關舊房界定標準后，又將該舊房對外出售的。

(二)福建省的規(guī)定

閩財稅政199558號規(guī)定，新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房，轉讓已使用的舊房，其價格按規(guī)定應由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率確定，并經(jīng)主管稅務機關確認，新建成投入使用一年以內的房產(chǎn)，按新房處理。

所以，按福建省現(xiàn)行的政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果自用或出租時間超過一年，應按舊房進行土地增值稅處理。

二、新房、舊房的主要差異點

與新房相比，舊房土地增值稅計算主要存在以下特點

(一)房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格以及評估費用作為扣除;

雖然名為舊房，但實際上是首次對外銷售，不存在以發(fā)票金額作為扣除的情況，僅能選擇重置成本價*成新率。

(二)沒有20%加計扣除;

(三)沒有10%房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除

(四)可扣除印花稅

直觀的感覺，舊房少了30%的扣除，大概率是對納稅人不利的。但其實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用過的產(chǎn)品按新房或舊房申報增值稅，并不存在哪種計算方式一定更劃算。

比如，對于比較早期的開發(fā)產(chǎn)品，房價經(jīng)歷了巨幅的上漲，但原始的扣除項目金額很低，按新房計算土增增值稅是不利的。這種情況下，雖然按舊房計算土地增值稅，少了30%的扣除，但采用重置成本價能夠消除一部分房地產(chǎn)價格上漲的影響，反而是有利的。

轉讓舊房申報表表樣

三、爭議

按照現(xiàn)行的規(guī)定，以使用時間或磨損程度來適用不同的土地增值稅處理方式，不管在實務中還是理論界，實際上都存在比較大的爭議。

有專家學者認為，土地增值稅中，舊房這一概念實際上是不夠嚴謹。國家稅務總局沒有給出具體的判斷標準，而是授權各省自行規(guī)定。有的省份認為使用超過一年就算舊房;有的省份認為使用超過五年就算舊房;有的省份認為賬面轉為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)就算舊房;有的省份認為辦理產(chǎn)權登記就算舊房，真是那個五花八門……

有專家學者認為，應該將土地增值稅中“新房”、“舊房”的規(guī)定，改為“存量房”、“增量房”。增量房俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。存量房俗稱二手房，是指房地產(chǎn)開發(fā)商已對外出售的商品房。筆者也以為，這種觀點似乎更有道理。

首先，按現(xiàn)行的規(guī)定來區(qū)分“新房”、“舊房”并采用不同的土地增值稅計算方式，其實是比較容易認為操縱的。

其次，現(xiàn)行的規(guī)定似乎影響了稅收鏈條的完整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租一段時間后再出售，如果要當他是舊房，那他的前一個環(huán)節(jié)就應該要已經(jīng)報過土地增值稅，不然整個鏈條看來是不夠完整的。但實際上他仍然是首次對外出售，在房地產(chǎn)交易中心過戶的時候他還是毫無疑問的一手房，賬面成本也能夠準確核算，這個環(huán)節(jié)應該要按照新房來申報土地增值稅。

所以，筆者的觀點還是認為凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建的商品房(增量房)，在土地增值稅處理時，都應該填報申報表二，即現(xiàn)行的新房土地增值稅處理;凡是已經(jīng)對外銷售過的，在市場上流通的(存量房)，再次銷售時，填報申報表三，即現(xiàn)行的舊房土地增值稅處理。

來源：財稅二三事 作者：何其輝

2008年11月的解析——

房產(chǎn)先租后售所得稅的處理辦法

不久前，國家稅務總局在對原房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知重新修訂的基礎上，下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)，新規(guī)定自今年1月1日起執(zhí)行。通知在明確規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)有關所得稅征收的同時，也為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品先租后售所得稅的處理提供了不同的方法。

例如，a企業(yè)為一房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前有3000萬元的開發(fā)產(chǎn)品由于各種原因暫時無法實現(xiàn)對外銷售;為了減少損失，增加收入，公司決定將該部分房產(chǎn)先行出租，待條件合適時再行銷售。在這過程中按國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，公司既可以將上述房產(chǎn)轉作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，二者的所得稅處理因此也不相同。

若a企業(yè)采用將上述房產(chǎn)轉作固定資產(chǎn)管理，五年后以3800萬元的價格實現(xiàn)對外銷售。根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕31號文件關于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)時應視同銷售，其收入(或利潤)確認方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格;由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定;開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定的規(guī)定。所以a公司當年在這一過程中的所得稅為3000×(1+15%)-3000×33%=148.5(萬元)(成本利潤率按15%計算)。因此該固定資產(chǎn)的入賬價值為3450萬元，由于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)管理，因而可按稅法規(guī)定扣除折舊費用(折舊年限以20年計，不考慮殘值和其他因素)，所以每年可抵免的所得稅為(3450÷20)×33%=56.93(萬元)，a企業(yè)上述行為的稅負為91.57萬元(148.5-56.93)，4年后的終值為91.57×1.2625=115.61(萬元)(利率按6%計算，下同);后4年每年可抵免的所得稅終值為56.93×4.3746=249.05(萬元)。

如果將房產(chǎn)對外銷售時，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，按銷售固定資產(chǎn)進行相關的稅務處理，由于其轉為固定資產(chǎn)時未繳納營業(yè)稅，因此其稅負為營業(yè)稅=3800×5%=190(萬元)，營業(yè)稅金及附加為19萬元，假定增值率未超過20%，不考慮承擔土地增值稅(下同)，所得稅=3800-3450+(3450÷20)×5-190-19)×33%=331.16(萬元)(不考慮其他因素，下同)。5年合計總稅負終值=331.16+190+19+115.61-249.05=406.72(萬元)。

如果a公司將上述出租房產(chǎn)仍按開發(fā)產(chǎn)品管理，其他條件不變。則根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕31號文件的規(guī)定，凡未將租賃的開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，在出售時仍按銷售開發(fā)產(chǎn)品進行相關的稅務處理。所以其營業(yè)稅為3800×5%=190(萬元)，營業(yè)稅金及附加為19萬元，假定增值率仍未超過20%，因此不考慮土地增值稅。由于開發(fā)企業(yè)未將其轉作固定資產(chǎn)管理，因而不得扣除折舊費用。因此所得稅=(3800-3000-190-19)×33%=195.03(萬元)，總稅負為404.03萬元。