一、企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅發(fā)200931號第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六大項。其中間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。即主體外的建造臨時售樓部所發(fā)生的費用應(yīng)當予以資本化，通過“開發(fā)成本----開發(fā)間接費----項目營銷設(shè)施建設(shè)”核算。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，所有營銷設(shè)施建造費是屬于開發(fā)商品房的必然成本，所以，建造臨時售樓部的費用應(yīng)當計入開發(fā)成本。

二、土地增值稅方面，2010年8月23日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修費用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出，不得在銷售費用中列支。從稅總納稅服務(wù)司的解答中不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費用，不得在土地增值稅稅前扣(如果是在開發(fā)產(chǎn)品中經(jīng)裝修作為售樓部，其裝修成本最終會通過售樓部銷售價格當中得以補償，按照受益原則，所以其裝修成本可以在土地增值稅稅前扣除，并且可以作為加計扣除的基數(shù))。在計算土地增值稅時，建造臨時售樓費用應(yīng)作為銷售費用處理，而銷售費用已按照統(tǒng)一的比例計算扣除，因此不再另行扣除，更不允許作為加計扣除的基數(shù)。也就是說，從土地增值稅的角度，建造臨時售樓部所發(fā)生的費用屬于銷售商品房的必然費用，所以計入銷售費用。

三、房產(chǎn)稅方面，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財稅地19868號)第二十一條明確規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！钡谑艞l還明確：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！痹撐募Σ挥枵鞫惖呐R時性建筑物要求必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而建造的臨時設(shè)施售樓部不屬于財稅地19868號文件第二十一條免征房產(chǎn)稅的列舉范圍，因此，開發(fā)企業(yè)建造的營銷臨時設(shè)施應(yīng)當自建造完畢并投入使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人需要特別注意，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅2010121號)第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！庇捎诟鶕?jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理的相關(guān)規(guī)定，臨時設(shè)施的售樓部營銷設(shè)施歸集的成本費用，只有建造成本，沒有包括土地成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算為銷售房屋而建造的售樓部的房產(chǎn)稅時，必須要要考慮土地成本因素。當然，如果是在紅線外租入土地上建造的臨時售樓部可以不用考慮土地成本。

四、會計處理。在具體實物中，有的財務(wù)人員將售樓部的臨建費用歸集為固定資產(chǎn)—臨時建筑物，通過計提折舊計入“銷售費用”。而企業(yè)所得稅規(guī)定營銷設(shè)施的建造費要計入開發(fā)間接費用，結(jié)轉(zhuǎn)成本計入“主營業(yè)務(wù)成本”。由此產(chǎn)生的稅會差異很大。而根據(jù)財會201317號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》的通知規(guī)定：開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。營銷設(shè)施建造費用在企業(yè)所得稅口徑很清晰，應(yīng)計入開發(fā)間接費用---營銷設(shè)施建造費科目;但在財會口徑?jīng)]有列舉，開發(fā)間接費用中歸集直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的相關(guān)支出。建議：可按稅法規(guī)定同步操作進行會計處理，在“開發(fā)間接費用---營銷設(shè)施建造費”科目歸集核算，以避免稅會差異納稅調(diào)整產(chǎn)生不必要的麻煩。

來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：鐘燕

2008年12月的解析——

臨時售樓處是否需要繳納房產(chǎn)稅？

我們公司在工地邊上建造了一些景觀帶，并在其中建造了一幢臨時建筑作為售樓部，根據(jù)我們和當?shù)卣募s定在我們項目接受后這個景觀帶要交給政府作為公共景觀，而售樓部也需要拆除。請問就這個臨時售樓部，我們在拆除前的使用過程中是否需要繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字19873號）的規(guī)定：

關(guān)于“房產(chǎn)”的解釋

“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)，工作，學(xué)習(xí)，娛樂，居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻，煙囪，水塔，變電塔，油池油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地19868號）二十一、關(guān)于基建工地的臨時性房屋，應(yīng)否征收房產(chǎn)稅？

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照法規(guī)征收房產(chǎn)稅。

所述臨時售樓處，我們理解不符合財稅地19868號中免征房產(chǎn)稅的臨時性房屋，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

稅屋觀點——安徽省地稅局對此問題的解答不夠嚴謹，對納稅人甚至有些誤導(dǎo)。臨時性建筑物真的不用繳納房產(chǎn)稅嗎？

仔細分析，可以發(fā)現(xiàn)財稅地19868號文第二十一條規(guī)定不予征稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務(wù)，其二必須處于施工期間。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部等臨時建筑物顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為售樓服務(wù)，因而不能滿足不征房產(chǎn)稅的兩個條件。如果這一臨時建筑物為施工單位所建，這一臨時建筑物也已經(jīng)交與開發(fā)公司，并且開發(fā)公司也已經(jīng)在實質(zhì)使用，因而應(yīng)當從開發(fā)公司接受臨時建筑物的次月起繳納房產(chǎn)稅。如果臨時建筑物由開發(fā)公司自己建造，那么按照上述文件第十九條的規(guī)定，開發(fā)公司也應(yīng)當從該臨時建筑物使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。