一、租入固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理。在舊準(zhǔn)則中將租賃分為經(jīng)營租賃和融資租賃，經(jīng)營租入固定資產(chǎn)不做為資產(chǎn)核算。新租賃準(zhǔn)則不再區(qū)分融資租賃和經(jīng)營租賃，將租入固定資產(chǎn)視同自有固定資產(chǎn)管理(短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃租入的固定資產(chǎn)除外)。企業(yè)租入固定資產(chǎn)使用“使用權(quán)資產(chǎn)”進(jìn)行核算此項(xiàng)資產(chǎn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》第16條準(zhǔn)則規(guī)定：“使用權(quán)資產(chǎn)”成本=租賃負(fù)債的初始計(jì)量金額-租賃激勵(lì)初始直接費(fèi)用復(fù)原成本。其中租賃負(fù)債的初始計(jì)量金額=應(yīng)付租金初始現(xiàn)值=應(yīng)付租金*折現(xiàn)率(采用租賃內(nèi)含利率或增量利率作為折現(xiàn)率)，租賃激勵(lì)=出租方給予的優(yōu)惠，初始直接費(fèi)用=承租發(fā)生的增量費(fèi)用，復(fù)原成本按或有事項(xiàng)處理，將發(fā)生的為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場(chǎng)地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)等成本的現(xiàn)值確定。租入資產(chǎn)涉及的會(huì)計(jì)處理如下：

1.租賃期開始日

借：使用權(quán)資產(chǎn)

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

貸：租賃負(fù)債

銀行存款等(初始直接費(fèi)用)

預(yù)計(jì)負(fù)債-復(fù)原成本

2.確認(rèn)利息

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：租賃負(fù)債(按折現(xiàn)率計(jì)算)

3.確認(rèn)折舊費(fèi)

借：管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用/生產(chǎn)成本等

貸：使用權(quán)資產(chǎn)累計(jì)折舊

4.支付租金

借：租賃負(fù)債

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

貸：銀行存款等

5.支付修復(fù)成本

借：預(yù)計(jì)負(fù)債

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)

貸：銀行存款等

二、租入固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。一般納稅人不論是經(jīng)營性租入固定資產(chǎn)，還是融資租入固定資產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。一般來說，用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn);發(fā)生兼用于上述項(xiàng)目的可以抵扣。對(duì)于租入的固定資產(chǎn)，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕90號(hào))第一條規(guī)定：自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。

三、租入固定資產(chǎn)的稅前扣除。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備器具扣除有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕54號(hào))等規(guī)定，企業(yè)在2018年1月1日至2023年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過500萬元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊?！百忂M(jìn)”僅包括以貨幣形式購進(jìn)或自行建造兩種形式。除外購和自行建造固定資產(chǎn)以外的其他方式取得固定資產(chǎn)，如股東投入、融資租入、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)等方式，都不能享受財(cái)稅〔2018〕54號(hào)文件中規(guī)定的優(yōu)惠政策。因此，企業(yè)不論是經(jīng)營性租入還是融資性租入固定資產(chǎn)未超過500萬不適用可以一次性在稅前扣除政策。

租入固定資產(chǎn)稅前扣除上，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定：以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除;以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用為計(jì)稅基礎(chǔ)。

四、租入固定資產(chǎn)與印花稅?！柏?cái)產(chǎn)租賃”合同屬于印花稅列舉的應(yīng)納稅憑證之一，租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等，按租賃金額千分之一計(jì)算繳納印花稅。但對(duì)開展融資租賃業(yè)務(wù)簽訂的融資租賃合同要區(qū)分情況：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于對(duì)借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地字〔1988〕30號(hào))規(guī)定：“銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù)，實(shí)際上是分期償還的固定資金借款。因此，對(duì)融資租賃合同，可據(jù)合同所載的租金總額暫按‘借款合同’計(jì)稅貼花?！睂?duì)于其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)的貼花，也需分兩種情況處理：一是租賃貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方的，其實(shí)質(zhì)為銷售貨物，按銷售貨物繳納增值稅，那么應(yīng)該依購銷合同繳納印花稅;二是租賃貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方的，其實(shí)質(zhì)應(yīng)為經(jīng)營租賃行為，應(yīng)該依財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅。

來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：鐘燕

2018年1月的解答——

租入固定資產(chǎn)五大稅會(huì)問題集合

一、租入的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？

財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣等增值稅政策的通知（財(cái)稅〔2017〕90號(hào)）一、自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，既用于一般計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中全額抵扣。

二、租入房屋進(jìn)行裝修取得的進(jìn)項(xiàng)稅額是否要比照不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行分期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

第三條規(guī)定，納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動(dòng)產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)并增加不動(dòng)產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

不動(dòng)產(chǎn)原值,是指取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的購置原價(jià)或作價(jià)。

上述分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣的購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

因此，租入房屋的裝修費(fèi)用不屬于政策規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣的情況，不需要分期抵扣。（總局1236解答發(fā)布時(shí)間：2017年06月30日）

三、租入的固定資產(chǎn)企業(yè)所得稅如何稅前列支？

根據(jù)《中人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》

第四十七條企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：

(一)以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除；

(二)以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除。

四、租入固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理？

融資租入固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理：

1、企業(yè)在租賃期開始日，將租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值（含增值稅）與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者，加上在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的、可直接歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，減去可抵扣的增值說后余額作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記：“固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)”賬戶；按最低租賃付款額，貸記：“長期應(yīng)付款”賬戶；按發(fā)生的初始直接費(fèi)用，貸記：“銀行存款”等賬戶；按其差額，借記：“未確認(rèn)融資費(fèi)用”賬戶。

2、每期支付租賃費(fèi)用時(shí)，借記：“長期應(yīng)付款”賬戶，貸記：“銀行存款”賬戶。如果支付的租金中包含履約成本，按履約成本，借記：“制造費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”等賬戶。

3、每期采用實(shí)際利率法分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用時(shí)，按當(dāng)期應(yīng)分?jǐn)偟奈创_認(rèn)融資費(fèi)用金額，錯(cuò)記：“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶，貸記：“未確認(rèn)融資費(fèi)用”賬戶。

經(jīng)營租入固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

對(duì)以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)核算時(shí)應(yīng)注意的問題

（1）以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)不屬企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，不能作為自有固定資產(chǎn)核算，而僅通過設(shè)置“租入固定資產(chǎn)備查簿”進(jìn)行登記。

（2）如果企業(yè)在租賃期間（一年以上）對(duì)租入固定資產(chǎn)進(jìn)行大修理和進(jìn)行改良工程，其支出應(yīng)列入“長期待攤費(fèi)用”，然后在其受益期內(nèi)分期攤銷。

五、租入房產(chǎn)的房產(chǎn)稅處理？

如果是無租金使用房產(chǎn)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財(cái)稅〔2009〕128號(hào)無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

如果是收租金出租房產(chǎn)，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)所有人，按照租金的12%由所有權(quán)人繳納房產(chǎn)稅。