目前已試點城市上海和重慶的主要計稅方法

2011年1月28日，房產(chǎn)稅開始在上海、重慶試點,方案不一。上海方案只針對增量,并給予戶籍居民家庭一定免征額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量。2014年1月28日，房產(chǎn)稅試點滿三年。不少專家表示，從試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面，房產(chǎn)稅的征收特點應(yīng)是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點情況看，稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應(yīng)當(dāng)對應(yīng)高稅率，但兩地的實際稅率明顯偏低。另一方面，計稅依據(jù)也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據(jù)，而兩地或以市場價格為依據(jù)，或以原始價格為依據(jù)?！皩τ谏虾：椭貞c的試點不能僅從財政收入和房價調(diào)控的角度去看，兩地試點的最大成效在于‘制度破冰’。”財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，這意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要的步伐，這對下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。賈康認為，長期來看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關(guān)法律?！?/p>

一、上海

1.試點范圍

試點范圍為本市行政區(qū)域。

2.征收對象

除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關(guān)個人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。

居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市擁有的住房情況確定。

3.納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。

4.計稅依據(jù)

計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

5.適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。

應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。

6.稅收減免

(1)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。

(2)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(3)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(4)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(5)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(6)其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。

二、重慶

1.試點區(qū)域

試點區(qū)域為渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(以下簡稱主城九區(qū))。

2.征收對象

(1)試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為:

a.個人擁有的獨棟商品住宅。

b.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

c.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。

(2)未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

3.納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機關(guān)指定納稅人。

4.計稅依據(jù)

應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。

獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

5.稅率

(1)獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

(2)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

6.應(yīng)納稅額的計算

(1)個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算。

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

(2)免稅面積的計算。

扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

7.稅收減免與緩繳稅款

(1)對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

(2)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

(3)因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機關(guān)申請減免稅和緩繳稅款。

試點的效果及反應(yīng)

2013年1月27日，房產(chǎn)稅在上海、重慶試點滿兩年。著名金融信托基金專家、經(jīng)濟學(xué)家孫飛做客財苑談到，房產(chǎn)稅效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，我國已具備開征房產(chǎn)稅的大環(huán)境，開征房產(chǎn)稅時機成熟，是大勢所趨。孫飛認為，當(dāng)前房產(chǎn)稅改革推進的難點在于：房產(chǎn)稅關(guān)系國計民生與利益均衡，利益博弈十分復(fù)雜;房產(chǎn)稅改革的推進受到既得利益集團的強力阻撓;腐敗分子堅決反對出臺房產(chǎn)稅;權(quán)貴資本擁有的房產(chǎn)遠不止兩套三套，也堅決反對房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)開發(fā)商由于利益問題也反對房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅的開征涉及公務(wù)人員的財產(chǎn)公開問題。

孫飛還認為，德國的房產(chǎn)稅制度值得我國借鑒，德國具有嚴厲的房產(chǎn)稅制度與調(diào)控方式，房價一直處于低位。房產(chǎn)稅改革的條件已經(jīng)具備，房產(chǎn)稅稅基范圍、評估方式、征管辦法等技術(shù)問題也有解決之道?，F(xiàn)有房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種以及保有環(huán)節(jié)的稅種都將被統(tǒng)一的房產(chǎn)稅所取代，同時一些不合理的收費也將同時取消。政府要下決心，強力推進，房產(chǎn)稅試點對首套房及基本自住性住房面積免征房產(chǎn)稅沒有爭議，要通過擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，盡快向全國推行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對多套及中高端住宅征稅就是最有指向性的調(diào)控方式，用這種經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場也更合理，房產(chǎn)稅得到廣泛推廣后，限購政策可同時退出舞臺。

房產(chǎn)稅改革推進的關(guān)鍵

1.中央政府強力推進，落實頂層設(shè)計與制度保障。

2.加快房產(chǎn)稅的相關(guān)立法與法制建設(shè)，做到有法可依。

3.明晰房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立健全全國聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的準確性。

4.理順土地出讓金與房產(chǎn)稅的關(guān)系。

5.有效確定房產(chǎn)的評估值，有效認定評估技術(shù)與評估機構(gòu)。

6.明確征稅范圍。

7.合理計稅依據(jù)。

8.稅率設(shè)定要具體問題具體分析。

9.要有稅收優(yōu)惠的制度設(shè)計。

10.要完善相關(guān)配套制度。

關(guān)于房價的五部分主要構(gòu)成

第一部分土地成本占比：

根據(jù)2011年到2015年全國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析，土地出讓金的成本占到了房價的43%左右;

第二部分開發(fā)建設(shè)安裝的成本占比：

主要包括了建筑設(shè)計，后期的施工建材安裝裝修。綠化，管道，道路等占到約了28%。

第三部分企業(yè)的運營成本：

主要包括企業(yè)的管理成本，營銷成本以及財務(wù)的成本占到了8.5%;

第四部分房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本：

企業(yè)的所得稅，增值稅，營業(yè)稅和附加稅等等加在一塊占到了13%左右;

最后第五部分：房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤其實只有7.5%左右，并不像我們很多人說的那么暴力。

在以上這些構(gòu)成里邊，我們可以看到土地的成本占比是最大的，而且動態(tài)變化也是最快的。稅費的成本和低價加在一塊兒占到了56%，基本上超過了一半，開發(fā)建設(shè)安裝的成本彈性是最大的，不同的房地產(chǎn)企業(yè)由于談判地位不同這一部分的支出了。差別較大，最后我們知道其實房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤的也大概在10%，這是微觀的角度。

2017年全國商品房的銷售收入一共是133700億，九一年的屬土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅費已經(jīng)占到了房地產(chǎn)銷售額的67%，大家可能聽了之后覺得很多，但是在2011年到2015年之間更完整的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，這個比例甚至占到了80%。通過以上的分析，我們可以判斷，從微觀上來看，土地出讓金和稅費的收入占到了房價的56%，宏觀上占到了70%甚至更高，然后那些建材和勞動力的成本，占到了房價的28%。

以地計征方法的設(shè)想

房地產(chǎn)中房產(chǎn)是有形的、處于折舊(自然損耗)和貶值狀態(tài)，而地產(chǎn)部分是無形的、無自然損耗、一般處于增值狀態(tài)。從上文分析到房地產(chǎn)價值中主要是土地使用權(quán)的價值，而且還存在公攤面積各地規(guī)定不統(tǒng)一的問題，因此以房面積和房價計算房產(chǎn)稅不合理，也不方便，筆者建議本次房產(chǎn)稅試點可按占用的土地面積、地段及土地成交價(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場價格)比較合理，而且計征成本較低、計稅方法簡單、相對公平合理，且地價下降后相應(yīng)減少稅收負擔(dān)，達到合理調(diào)整房價目的。

一、試點范圍

試點范圍為試點行政區(qū)域。

二、征收對象

征收對象是指本暫行辦法施行之日起本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域新購的住房(以下統(tǒng)稱`應(yīng)稅住房`)。

除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關(guān)個人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

新購住房的購房時間，以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。

居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本行政區(qū)域擁有的住房情況確定。

三、納稅人

納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人代為納稅。

四、計稅依據(jù)

計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的分攤面積乘于土地市場價格(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場價格)確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的分攤面積乘于土地市場交易價格(或按地段直接確定土地使用權(quán)市場價格)作為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房的分攤面積乘于土地市場交易價格(或按地段直接確定土地使用權(quán)價格)的100-120%計算繳納。

五、適用稅率

目前現(xiàn)有試點適用稅率暫定為上海0.6%(優(yōu)惠稅率0.4%)、重慶0.5%、1.2%，建議設(shè)定為0.6%、1.2%、1.8%。

不超過免征面積1倍的按0.6%計稅、

超過免征面積1-2倍的按1.2%計稅、

超過免征面積2倍的按1.8%按。

建議可按三級累進計征。

六、稅收減免

(一)本行政區(qū)域居民家庭在本行政區(qū)域及新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房占地面積人均不超過10平方米(即免稅住房占地面積，含10平方米，對應(yīng)人均房屋面積約為60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過10平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

合并計算的家庭全部住房占地面積為居民家庭新購住房占地面積和其它住房占地面積的總和。

本行政區(qū)域居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房占地面積;對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房占地面積計算辦法另行制定。

(二)本行政區(qū)域居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(三)本行政區(qū)域居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(四)符合國家和本行政區(qū)域有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本行政區(qū)域居住證并在本行政區(qū)域工作生活的，其在本行政區(qū)域新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

(五)持有本行政區(qū)域居住證滿3年并在本行政區(qū)域工作生活的購房人，其在本行政區(qū)域新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本行政區(qū)域居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本行政區(qū)域居住證滿3年并在本行政區(qū)域工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

(六)其他需要減稅或免稅的住房，由本行政區(qū)域政府決定。

(七)其他行政區(qū)域政府管轄的住房暫不列入計征范圍，待上級部門統(tǒng)一規(guī)劃。