借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

二、房地產(chǎn)企業(yè)于購(gòu)房者簽訂房屋銷售合同后：

(1)對(duì)于執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)實(shí)際收到的房款以及之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金計(jì)入預(yù)收賬款：

借：銀行存款

借：其他應(yīng)付款

貸：預(yù)收賬款

(2)對(duì)于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：根據(jù)合同實(shí)際收到、之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金以及應(yīng)預(yù)收但尚未收到的房款計(jì)入合同負(fù)債：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：其他應(yīng)付款

貸：合同負(fù)債

注意：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段屬于預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間，以及總局2016年第18號(hào)公告第二節(jié)“預(yù)繳稅款”第十條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。18號(hào)公告規(guī)定房地產(chǎn)公司在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅。由于購(gòu)房人延期付款或者按揭未及時(shí)到賬等原因，房地產(chǎn)公司沒(méi)收到預(yù)收款，根據(jù)納稅必要資金原則，18號(hào)公告明確規(guī)定只有在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，也就是說(shuō)沒(méi)收到預(yù)收款，此時(shí)無(wú)需預(yù)繳增值稅。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》只有在實(shí)際收到預(yù)收房款時(shí)，計(jì)入“預(yù)收賬款”，按照計(jì)入的“預(yù)收賬款”預(yù)繳增值稅。而新收入準(zhǔn)則對(duì)按照合同約定應(yīng)收而未收到的房款也要計(jì)入“合同負(fù)債”，但對(duì)房款未收到的部分并不預(yù)繳增值稅。

預(yù)交增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

注意：一般計(jì)稅于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，將“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”;一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目，增值稅的賬務(wù)處理都是通過(guò)`應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅`進(jìn)行核算;小規(guī)模納稅人都是通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”進(jìn)行核算。

三、房屋交付時(shí)，(1)對(duì)于執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：預(yù)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅

或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

(2)對(duì)于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：

借：銀行存款

借：應(yīng)收賬款

借：合同負(fù)債

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅

或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

來(lái)源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：黃時(shí)光 2022.05.10

2011年10月的解析——

是“誠(chéng)意金” 還是預(yù)收房款?

案例

日前，稅務(wù)部門檢查組組長(zhǎng)老葛帶檢查組到a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行例行檢查。檢查前的案頭分析發(fā)現(xiàn)，a公司在被檢查年度末存在大量其他應(yīng)付款，“其他應(yīng)付款”賬戶自然成了檢查重點(diǎn)。

檢查員小吉檢查了a公司唯一一筆“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬戶，即“其他應(yīng)付款——誠(chéng)意金”，并按照賬頁(yè)上的憑證號(hào)隨機(jī)調(diào)出其中3份收取誠(chéng)意金的會(huì)計(jì)憑證，發(fā)現(xiàn)每份憑證后均附有向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金的多張收款收據(jù)，每張金額從十多萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等。小吉弄不清這筆資金的性質(zhì)，便向a公司財(cái)務(wù)部孔經(jīng)理索要與購(gòu)房者簽訂的收取誠(chéng)意金的合同?？捉?jīng)理僅拿來(lái)了2份誠(chéng)意金協(xié)議，說(shuō)是隨意抽取的，可以說(shuō)明情況。小吉發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議的格式完全一樣，主要內(nèi)容均是：1.某人向a公司春潤(rùn)公寓x棟x單元xxx室，面積暫估為xxx平方米(最終以相關(guān)部門實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn))，每平方米暫定價(jià)格為6000元;2.某人自愿支付5萬(wàn)元作為住宅室號(hào)的誠(chéng)意金，a公司在收到該誠(chéng)意金后為某人保留所訂室號(hào)的住宅，不得擅自將某人所訂室號(hào)的住宅訂予他人，如擅自訂予他人，除立即全額返還誠(chéng)意金及利息外，還應(yīng)向某人支付違約金3萬(wàn)元。誠(chéng)意金協(xié)議簽訂的當(dāng)日，兩份協(xié)議的訂房人都交付了誠(chéng)意金，a公司同日開(kāi)具了收款收據(jù)。

對(duì)此，孔經(jīng)理解釋說(shuō)，這僅是雙方就購(gòu)房達(dá)成的初步意向，表示雙方的誠(chéng)意，所以叫誠(chéng)意金協(xié)議。由于房屋的具體價(jià)格和面積未能最終確定，購(gòu)房者僅是花5萬(wàn)元定個(gè)房號(hào)，不屬于預(yù)收的房款，而且購(gòu)房者有權(quán)退回誠(chéng)意金，作為商品房買賣的式合同并沒(méi)有簽訂，誠(chéng)意金不屬于稅法所規(guī)定的預(yù)收賬款。

隨后，小吉向孔經(jīng)理索要了春潤(rùn)公寓的預(yù)售許可證，發(fā)現(xiàn)許可證的簽發(fā)日期為被檢查年度的7月，而2份誠(chéng)意金協(xié)議的日期均是前一年的10月。小吉向孔經(jīng)理提問(wèn)，既然在被檢查年度的7月就獲得了預(yù)售許可證，為何被檢查年度年末還有大量誠(chéng)意金掛在“其他應(yīng)付款”科目呢?孔經(jīng)理說(shuō)，這是公司后一批商品房項(xiàng)目收取的大量誠(chéng)意金。

小吉將檢查結(jié)果報(bào)告交給檢查組組長(zhǎng)老葛。老葛提示小吉檢查中存在3個(gè)問(wèn)題：一是抽查的樣本量過(guò)少;二是沒(méi)有抽查大額樣本并進(jìn)行必要的追蹤;三是沒(méi)有查閱商品房銷售臺(tái)賬。于是，小吉隨即抽取了a公司多筆大額樣本并分別追蹤至合同及銷售臺(tái)賬，同時(shí)向多名購(gòu)房者電話了解和核實(shí)簽訂誠(chéng)意金協(xié)議的情況。在事實(shí)面前，孔經(jīng)理終于說(shuō)出了實(shí)際情況。

原來(lái)，春潤(rùn)公寓開(kāi)工后，a公司為籌集資金，向購(gòu)房者提前收取首付款，由于沒(méi)有獲得預(yù)售許可證，同時(shí)為回避因預(yù)收房款繳稅，a公司抓住商品房賣方市場(chǎng)的主動(dòng)性，將準(zhǔn)備預(yù)收的首付款改名為購(gòu)房者訂房號(hào)的“誠(chéng)意金”，采取簽訂“誠(chéng)意金協(xié)議”的形式，并約定：購(gòu)房者僅是花錢訂個(gè)房號(hào)(認(rèn)為房號(hào)不是商品房，不是預(yù)售房款);房屋的具體價(jià)格和面積未最終確定(誠(chéng)意金協(xié)議不是式的房屋購(gòu)銷合同);購(gòu)房者可以隨時(shí)退回誠(chéng)意金(表示僅是一種意向性協(xié)議)。這樣，從法律層面來(lái)看，由于a公司沒(méi)有式與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同，不僅逾越了取得預(yù)售許可證前不得預(yù)售房的鴻溝，而且由于不屬于預(yù)售房而回避了預(yù)收房款需納稅的問(wèn)題，最終達(dá)到預(yù)收大量房款無(wú)需納稅的目的。a公司在取得春潤(rùn)公寓預(yù)售許可證后，已將補(bǔ)收房款作為預(yù)收房款入賬(至被檢查年度末，春潤(rùn)公寓仍未能竣工交付)，但是沒(méi)有將這部分掛在往來(lái)賬上的誠(chéng)意金轉(zhuǎn)作預(yù)收房款。由于后期工程開(kāi)工又收取了新的誠(chéng)意金，讓a公司找到了誠(chéng)意金賬戶繼續(xù)保留大量余額的理由。最終，a公司受到了應(yīng)有的處理和處罰。

分析