為什么快遞小哥的配送速效率如此高呢?這得益于自營平臺在全國各地搭建了十分便捷的物流網(wǎng)，特別是各大區(qū)自建的倉儲中心，可以將貨物提前入庫保管，一旦片區(qū)內(nèi)的客戶下單就可以第一時間從鄰近的倉儲中心安排配送。

倉儲中心不僅負(fù)擔(dān)了保管貨物的職能，同時，也為后續(xù)物流配送服務(wù)提供收退換貨支持，更是整個物聯(lián)網(wǎng)的分支管理點，提升了顧客在自營平臺的購物綜合體驗。

業(yè)務(wù)區(qū)分

如今，倉儲服務(wù)早已突破人們的傳統(tǒng)地想象，它不僅是提供場地堆放貨品，頂多配備幾名保管人員那么簡單。倉儲服務(wù)方還需對《倉儲保管合同》中約定的物資及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物品的入庫、儲存、出庫、庫存預(yù)警、的物流綜合管理，同時可能還需要配合物流配送做好貨物的后續(xù)調(diào)換，驗收等服務(wù)。

同樣涉及場地占用，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)相信大家都不陌生，如果是承租方租入場地后用于堆放物品或設(shè)備等，很多人就容易將倉儲服務(wù)與不動產(chǎn)場地租賃混為一談。這里要注意區(qū)分，不動產(chǎn)(場地)租賃則是指出租人將不動產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》。

可見與不動產(chǎn)租賃相比，倉儲服務(wù)具有以下特質(zhì)：

倉儲的貨物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移;

倉儲保管的對象必須是動產(chǎn);

倉儲業(yè)務(wù)必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營倉儲業(yè)務(wù)的營業(yè)許可;

但兩種業(yè)務(wù)最核心的區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)是不動產(chǎn)租賃服務(wù)期內(nèi)出租人無需對場地內(nèi)的物品承擔(dān)保管義務(wù)，而倉儲服務(wù)不同，如果服務(wù)期內(nèi)發(fā)生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

增值稅

1、稅率差異

倉儲服務(wù)

屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡易計稅);

注：倉儲服務(wù)一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項稅額。

不動產(chǎn)租賃

增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復(fù)雜：

1)一般納稅人：

出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅;反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

“第三條一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。”

作為轉(zhuǎn)租方，營改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續(xù)租時取得房屋使用權(quán)的時點已更新到營改增時間點之后。

2)小規(guī)模納稅人：

a、出租住房

自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅;

“第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。”

依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第23號，關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告。

開具不動產(chǎn)租賃發(fā)票時還應(yīng)注意：

“(五)出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址?！?/p>

印花稅

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花;《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉儲服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號，關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告

“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)所得稅

無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權(quán)在一定時間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營租賃(倉儲服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費)都應(yīng)當(dāng)在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個期間按直線法確認(rèn)為收入。

如果其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠?，也可以采用其他方法。在提供免租?免費服務(wù)期)的情況下，應(yīng)將租金(服務(wù)費)的總額在整個租賃期(倉儲期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉儲期)扣除免租期(免費服務(wù)期)后的期間內(nèi)分?jǐn)?。在出租人承?dān)了承租人的某些費用的情況下，應(yīng)將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

簡單地理解，租金(倉儲)收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉儲)收入的總額按月分?jǐn)傆嬋敫魉鶎倨陂g內(nèi)。

過去我們也許很難區(qū)分不動產(chǎn)(場地)租賃與倉儲服務(wù)，但伴隨著線上零售業(yè)的爆發(fā)式增長，倉儲服務(wù)也迎來了春天。倉儲的自動化甚至不再讓我們感到新鮮，伴隨著5g、人工智能以及傳感技術(shù)對產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)的革新，倉儲行業(yè)早已不再只是提供場地保管那么單一化的服務(wù)，在不遠(yuǎn)的將來我們都將一起見證傳統(tǒng)行業(yè)的又一波自我突破。

2008年8月的解讀——

租賃變倉儲稅負(fù)可降低

某商業(yè)企業(yè)李經(jīng)理反映他們企業(yè)的稅負(fù)太重。他說，在計劃經(jīng)濟(jì)時期，商品較為短缺。他們公司作為商業(yè)批發(fā)零售兼營企業(yè)，為了“發(fā)展經(jīng)濟(jì)，保障供給”，千方百計圈地建庫，盡可能多地儲存商品?，F(xiàn)在商品極大豐富了，企業(yè)界逐步向零庫存發(fā)展，他們的庫房大量閑置。近年來，部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃過程的稅負(fù)高達(dá)17.5%，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，有什么辦法能夠節(jié)省點稅款?

李經(jīng)理反映的問題具有一定的代表性?，F(xiàn)在我國處在產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，社會資源不斷地進(jìn)行優(yōu)化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業(yè)能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，是值得研究的課題。

要降低稅負(fù)，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉(zhuǎn)換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式;倉儲是指在約定的時間內(nèi)，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。不同的經(jīng)營行為適用不同的稅收政策法規(guī)，這就為稅收籌劃提供了可能。

《營業(yè)稅暫行條例》第二條規(guī)定：租賃業(yè)、倉儲業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率相同，均為5%;《房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定：租賃業(yè)與倉儲業(yè)的計稅方法不同。房產(chǎn)自用的，其房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值1.2%計算繳納，即：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%(注：房產(chǎn)原值的扣除比例各省、市、自治區(qū)可能略有不同);房產(chǎn)用于租賃的，其房產(chǎn)稅依照租金收入的12%計算繳納，即：應(yīng)納稅額=租金收入金額×12%。由于房產(chǎn)稅計稅公式的不同，必然導(dǎo)致應(yīng)納稅額的差異，這就預(yù)示了稅收籌劃的機(jī)會。

以李經(jīng)理的公司為例，用于出租的庫房有三棟，其房產(chǎn)原值為1600萬元，年租金收入為300萬元。租金收入應(yīng)納稅額合計為52.5萬元。其中：應(yīng)納營業(yè)稅=300×5%=15(萬元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=300×12%=36(萬元)。應(yīng)納城建稅、教育費附加=15×(7%+3%)=1.5(萬元)。

現(xiàn)對該公司的上述經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進(jìn)行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務(wù)。假設(shè)提供倉儲服務(wù)的收入約為300萬元，收入不變，其應(yīng)納稅額為29.94萬元。其中：應(yīng)納營業(yè)稅=300×5%=15(萬元);應(yīng)納房產(chǎn)稅=1600×(1-30%)×1.2%=13.44(萬元);應(yīng)納城建稅、教育費附加=15×(7%+3%)=1.5(萬元)。合計應(yīng)納稅額為29.94萬元。

兩項比較，可以看出，庫房倉儲比房屋租賃每年節(jié)稅22.56萬元，即使考慮到出租變?yōu)閭}儲后，須增加保管人員，需要支付一定費用，但扣除保管人員的工資費用、辦公費用仍可以節(jié)余十多萬元。長此以往，則效果更好。此次稅收籌劃活動既滿足了稅收法規(guī)的要求，又滿足了客戶的需要，同時又達(dá)到了節(jié)稅的目的。除此之外，這樣做的好處還有許多。一是符合倉庫管理規(guī)范，有利于倉庫的安全。我們國家對倉庫重地安全十分重視，不僅要求備足防火沙、滅火器、消防池、消防栓及防洪防澇設(shè)備和物資，有條件的還要配備消防車。進(jìn)出倉庫人員嚴(yán)禁攜帶火種。庫房租賃進(jìn)出人員繁雜，不易管理，安全工作容易產(chǎn)生隱患。有專業(yè)人員在場，可以防患于未然。二是有利于職工就業(yè)，產(chǎn)生社會效益。