所謂“限地價(jià)、競配建”土地供給模式，是指對(duì)公開出讓的商品住宅用地設(shè)定公證保密的最高限制地價(jià)，競買人報(bào)價(jià)不超過最高限制地價(jià)的價(jià)高者得;當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競價(jià)轉(zhuǎn)為競配建保障性住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競得人。

例如，紹興市區(qū)經(jīng)營性用地出讓聯(lián)席會(huì)議辦公室于2020年7月7日發(fā)布《關(guān)于對(duì)擬出讓涉宅地塊實(shí)施“限地價(jià) 競配建”政策的通知》(紹市經(jīng)聯(lián)辦2020年11號(hào))文件規(guī)定，“明確涉宅地地塊均需采用“競價(jià)+競配建”的方式公開出讓，地塊設(shè)定最高價(jià)，在最高限價(jià)內(nèi)按價(jià)高者得原則確定競得入選人，當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)入競報(bào)配建人才(公租、養(yǎng)老)等住房面積階段，并按投報(bào)面積最高者得的原則確定競得人?！?/p>

“限地價(jià)、競配建”供給模式下，各地的配套建設(shè)移交存在差異，大致分為無償移交模式、直接移交模式、政府回購模式等，每種模式下稅務(wù)處理不同、稅負(fù)差異很大。房地產(chǎn)企業(yè)為了拿地，除了要支付土地價(jià)款，還包括配建房的建設(shè)成本，企業(yè)資金壓力加大、納稅模式的不確定性、當(dāng)前新冠疫情的影響，多種不利因素的疊加有可能導(dǎo)致參與企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)引起企業(yè)管理層的足夠重視。

目前國家稅務(wù)總局對(duì)“限地價(jià)、競配建”供地模式涉稅處理沒有統(tǒng)一的規(guī)定，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布了自己的口徑，代表性的有上海市、廣東省和廣西自治區(qū)首府南寧市，在這些口徑中，配套建設(shè)移交方式又分為無償移交模式、直接移交模式、政府回購模式等。

一、無償移交政府模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛等方式取得土地使用權(quán)，用于開發(fā)建設(shè)商品住宅，房屋建成后，按照合同約定，交付給配建管理單位。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，同樣是無償移交政府模式，上海不同于廣東省和南寧市，配建房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記對(duì)象不同，但是上海的稅務(wù)處理和南寧的稅務(wù)處理相同，和廣東差異很大。 上海方案 上海稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的《關(guān)于配建的保障性住房相關(guān)稅收問題的政策操作口徑的通知》明確，業(yè)務(wù)的前提是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記在政府指定的配建管理單位名下，且房地產(chǎn)企業(yè)不開具發(fā)票;

(1)增值稅。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅201636號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。房屋建成后，房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定，把配建房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記在政府指定的配建管理單位名下、無償移交給配建管理單位，目的是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供建筑服務(wù)、不繳納增值稅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不開具發(fā)票。

稅法并未規(guī)定不征增值稅項(xiàng)目不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)將配套設(shè)施無償移交給政府的，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。

(2)企業(yè)所得稅。

企業(yè)配建保障房，是企業(yè)拿地的前提條件，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。

具體到成本項(xiàng)目上，按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)200931號(hào))文件第十七條第(一)款規(guī)定“屬于非營利性，無償贈(zèng)與地方政府公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施及建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理”。

(3)土地增值稅

參照企業(yè)所得稅的處理理由，土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)配建的保障性住房實(shí)際發(fā)生的成本，可參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006187號(hào))第四條第(三)款第2項(xiàng)規(guī)定，“建成后無償移交給政府公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本費(fèi)用可以扣除”。

(4)契稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅2004134號(hào))規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。既然配建的保障房作為拿地的前提條件，則應(yīng)該就其繳納契稅。

(5)小稅種

如果配建的保障房涉及《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào))文件規(guī)定的開發(fā)產(chǎn)品——公租房，則可以按照對(duì)應(yīng)面積占總建筑面積的比例免繳開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。 南寧方案 鑒于“限地價(jià)、競配建”涉稅業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，南寧市自然資源局相當(dāng)重視，會(huì)同當(dāng)?shù)卣?、稅?wù)局、財(cái)政局、住建局等多個(gè)相關(guān)部門聯(lián)合研究，先后發(fā)布了《關(guān)于我市近期國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓競配涉及產(chǎn)權(quán)移交住房問題有關(guān)意見的通知》(南國土資發(fā)2017407號(hào))、《南寧市自然資源局關(guān)于南寧市2019年第三十八國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓期有關(guān)問題答疑的通知》(南自然資發(fā)2019256號(hào))兩個(gè)文件。其中涉稅重點(diǎn)內(nèi)容總結(jié)如下：

(1)公租房的產(chǎn)權(quán)屬政府所有，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，競得人無償移交給政府住房管理部門統(tǒng)籌安排;競配公租房系限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平的保障性住房，并出租給符合規(guī)定條件的住房困難家庭和個(gè)人，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取租金，即屬于公益性物業(yè)。

(2)配建的公租房非視同銷售，對(duì)于公租房配建的成本可計(jì)入相應(yīng)的土地和新建房及配套設(shè)施成本進(jìn)行扣除;因南寧引用的稅收政策和上海相同，因此不再贅述。

(3)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅2004134號(hào)) “出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部利益”及《中人民共和國印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財(cái)稅2006162號(hào))有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)移交住房構(gòu)成了權(quán)利人取得國有土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)據(jù)實(shí)納入計(jì)稅價(jià)格計(jì)征契稅及印花稅。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，南寧方案和上海方案稅務(wù)處理一致。 廣東方案 《廣東省“三舊”改造稅收指引(2019年版)》(粵稅發(fā)2019188號(hào))明確，業(yè)務(wù)的前提是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下。

(1)增值稅

1)房地產(chǎn)企業(yè)按照約定，把配建房首次產(chǎn)權(quán)辦理至企業(yè)名下，再移交至配建管理單位名下，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。

如果按照視同銷售，考慮到競得人配建保障房只是為了拿地，須無償移交給當(dāng)?shù)卣绻凑帐袌鰞r(jià)格計(jì)算增值稅，企業(yè)稅負(fù)較重，建議企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)，酌情考慮配建房的特殊情況：

參照《關(guān)于<納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告>的解讀》第三條內(nèi)容“按照營業(yè)稅條例細(xì)則第二十條規(guī)定，納稅人發(fā)生細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按規(guī)定順序確定營業(yè)額?；剡w安置房與商品房性質(zhì)不同，不宜按照同地段商品房市場價(jià)進(jìn)行核定，應(yīng)按照營業(yè)稅細(xì)則第二十條第(三)款規(guī)定，以工程成本加利潤的方式予以核定”，建議爭取按照組成計(jì)稅價(jià)格確定增值稅應(yīng)稅收入。不同的是，土地登記在企業(yè)名下，核定價(jià)格時(shí)應(yīng)計(jì)入土地成本。

2)如配套建設(shè)用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不屬于視同銷售，不征收增值稅，這一點(diǎn)與上海方案相同，不再贅述。

(2)土地增值稅

出讓合同(公告)或不動(dòng)產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無償移交的，按照《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)2006187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”。

成本處理上，將視同銷售收入確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。在這一點(diǎn)上，粵稅發(fā)2019188號(hào)文件吸納了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函2010220號(hào))第六條第(一)款中用本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的處理精神。

(3)企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)200931號(hào))第七條規(guī)定“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售”，對(duì)無償移交行為視同銷售，計(jì)入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關(guān)的、合理的支出，可在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

(4)需要繳納契稅，理由同上。

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)配建房建設(shè)和移交過程中并未獲得實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，因此，我更認(rèn)可上海稅務(wù)的處理方式。

不論是上海方式還是廣東方式，房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價(jià)款，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))的相關(guān)規(guī)定處理。

如果配建管理單位接受配建的保障性住房后，再按照政府要求通過銷售進(jìn)行分配等，配建管理單位應(yīng)按照銷售業(yè)務(wù)繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，暫無優(yōu)惠政策。

二、直接移交模式

直接移交模式下，配套建設(shè)地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，但土地管理部門直接以出讓方式把配套建設(shè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)登記到配建管理單位;不動(dòng)產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設(shè)首次登記到配建管理單位，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)未發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，只是提供了建筑服務(wù)，更類似于墊資代建業(yè)務(wù)，只是款項(xiàng)不可能收回來。

(1)增值稅

不動(dòng)產(chǎn)登記部門直接將配套建設(shè)首次登記到配建管理單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。因?yàn)椴簧婕巴恋?，可以參照營業(yè)稅文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào))，組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

(2)企業(yè)所得稅

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)200931號(hào))規(guī)定，配套建設(shè)的相關(guān)支出應(yīng)單獨(dú)核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

(3)土地增值稅

不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。

(4)契稅

【案例】

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，2019年12月通過“限地價(jià)、競房價(jià)”供地模式在某三線城市競拍了一塊純住宅用地，土地面積5萬平方米，支付土地出讓金11,000萬元，當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。按照土地出讓合同約定，總建筑面積11萬平方米，其中應(yīng)無償移交當(dāng)?shù)乇Ｕ戏抗芾砻娣e為1萬平方米;企業(yè)繳納政府規(guī)費(fèi)2200萬元取得了非稅收入票據(jù)，支付設(shè)計(jì)費(fèi)330萬元，取得增值稅專票、稅率為6%。企業(yè)開發(fā)過程中，工程采用總承包模式，取得稅率為9%的增值稅專票44000萬元，資金全部為自有資金。目前開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)售罄，市場均價(jià)為1萬元/平方米，附加稅率為10%，不考慮印花稅和開發(fā)費(fèi)用。

需要注意的是，直接移交模式下，企業(yè)不需要繳納配建用房的土地出讓金，因此共支付土地出讓金支出計(jì)10,000萬元，但是需要為配建用房繳納政府規(guī)費(fèi)，因此政府規(guī)費(fèi)2200萬元。假定當(dāng)?shù)爻杀纠麧櫬蕿?5%。

試計(jì)算，企業(yè)分別采用上海、廣東方案和直接移交模式，稅負(fù)和凈利潤情況。

計(jì)算結(jié)果如下表：

“限房價(jià)、競配建”各方案下納稅對(duì)比表

項(xiàng)目 無償移交（上海） 無償移交（廣東） 直接移交

增值稅 36,969,171 45,226,052 41,496,199

附加稅 3,696,917 4,522,605 4,149,620

契稅 4,400,000 4,400,000 4,000,000

土地增值稅 64,670,987 52,871,905 68,302,727

增值率 30.32% 20.93% 32.62%

企業(yè)所得稅 78,740,731 104,419,860 80,113,199

凈利潤 236,222,194 221,516,460 240,339,596

綜合稅負(fù) 151,508,636 166,214,370 156,565,545

稅負(fù)率 16.51% 18.12% 17.07%

方案結(jié)論：

(1)無償移交模式下，廣東方案土地增值稅更低，如果增值率降幅能跨越臨界點(diǎn)，可能對(duì)土地增值稅稅負(fù)引起重大變化，因此如果經(jīng)測算土地增值稅接近臨界點(diǎn)時(shí)，建議企業(yè)采用廣東方案;如果土增稅遠(yuǎn)離臨界點(diǎn)時(shí)，同等情況下，上海方案的企業(yè)稅后利潤高于廣東方案，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)配建房建設(shè)和移交過程中并未獲得實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，建議企業(yè)采用上海方案。

(2)直接移交模式下，盡管該方案下土地增值稅稅負(fù)較高，但是企業(yè)凈利潤也更高，這是因?yàn)榕浣ㄓ梅客恋爻杀静挥?jì)入開發(fā)成本，企業(yè)所得稅也不用視同銷售。如果企業(yè)可以選擇，建議企業(yè)選擇該方案。

三、政府回購模式

政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價(jià)格(不低于成本價(jià))簽訂商品房買賣合同，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬登記至政府指定配建管理單位名下。

政府回購模式下，屬于房地產(chǎn)企業(yè)低價(jià)銷售開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)?！吨腥嗣窆埠蛧愂照魇展芾矸ā返谌鍡l第一款第(六)項(xiàng)規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

需要注意的是，只有同時(shí)具備“計(jì)稅依據(jù)明顯偏低”、“無當(dāng)理由”這兩個(gè)條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)才有權(quán)進(jìn)行核定。而政府回購配建的保障房，其價(jià)格在拿地時(shí)已經(jīng)確定，且一般會(huì)在合同中明確體現(xiàn)，應(yīng)視為有當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)納稅調(diào)整。

因此不論是增值稅、土地增值稅、還是企業(yè)所得稅，均應(yīng)按照政府回購價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納。房地產(chǎn)企業(yè)低價(jià)銷售保障房環(huán)節(jié)，不涉及契稅。

“限房價(jià)、競配建”稅收政策

無償移交（上海） 無償移交（廣東） 直接移交政府方式 政府回購方式

產(chǎn)權(quán) 土地、房屋首次登記在管理部門、無償移交 土地、房屋登記首次登記在企業(yè)，然后無償轉(zhuǎn)讓 配建地塊歸政府，配建首次登記在政府 按約定價(jià)格

增值稅 用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，不視同銷售 無償轉(zhuǎn)讓，看是否用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象，否則視同銷售 企業(yè)無償提供建筑服務(wù)，視同銷售 按照約定價(jià)格

土增稅 無償移交給政府公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，公共配套 視同銷售，按照拆遷安置 建筑安裝工程成本確認(rèn)為取得土地使用權(quán)的成本扣除 按照約定價(jià)格

所得稅 非營利性，無償贈(zèng)與地方政府公用事業(yè)單位的，作為公配。 視同銷售 配建支出作為土地成本 按照約定價(jià)格

契稅 成交價(jià)格內(nèi)，繳納 繳納 不涉及 不涉及

總之，“限地價(jià)、競配建”供地模式的涉稅處理還有很大爭議，且這種拿地模式下企業(yè)利潤率較低、風(fēng)險(xiǎn)較大，謹(jǐn)慎起見，企業(yè)拿地前應(yīng)先向土地所在稅務(wù)機(jī)關(guān)了解清楚稅務(wù)處理的要求，以便準(zhǔn)確測算項(xiàng)目投入與利潤，避免因沖動(dòng)拿地而成為燙手的山芋。

最后，羊毛出在羊身上，房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本最終都要轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者頭上、從而抬升了房價(jià)。既然房價(jià)調(diào)控壓力山大，政府出讓土地時(shí)何不換位思考，至少向北京學(xué)習(xí)改“限地價(jià)、競配建”為“限地價(jià)、競自持”呢?

附表：文中案例測算過程(可忽略)

(一)上海模式：

(1)銷售含稅收入：10000元/平方米*100000平=1000000000

(2)銷售額=(1000000000-110000000)/(1+9%)= 816,513,761.47

銷項(xiàng)稅額=73,486,238.53

不含稅成本=440000000/(1+9%)+3300000/(1+6%)=406782932.3

增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=440000000/(1+9%)*9%+3300000/(1+6%)*6%=36517067.68

增值稅=73,486,238.53-36517067.68=36969170.9

附加稅=36969170.9*10%=3696917.09

(3)土地增值稅：

契稅110000000*3%=4400000

扣除項(xiàng)目=(110000000+406782932.3+22000000+4400000+3696917.09)*1.3= 710943804.21

土地增值稅收入=(1000000000+110000000*9%)/(1+9%)=926513761.47

增值額=926513761.47-710943804.21=215569957.26

增值率=215569957.26/710943804.21*100%=30.32%

適用稅率30%，土地增值稅=215569957.26*30%-710943804.21*0= 64670987.18

(4)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅收入=(1000000000)/(1+9%)=917431192.7

成本=110000000-(110000000*9%)/(1+9%)+406782932.3+22000000+4400000+3696917.09+64670987.18=602468267.76

企業(yè)所得稅=(917431192.7-602468267.76)*25%=78740731.24

企業(yè)凈利潤=917431192.7-602468267.76-78740731.24=236222193.7

凈利潤率=236222193.7/917431192.7=25.75%

項(xiàng)目總稅負(fù)=(4400000+3696917.09+ 64670987.18+78740731.24)=151508635.5