一、房地產企業(yè)稅務管理存在的難題

(一)稅務管理體系有待健全

從管理意識層面來說，房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在著風險意識淡薄、危機驅動意識不強等問題。尤其在稅收政策不斷改革的當下，如果企業(yè)對重點涉稅環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，不僅會增加不必要的納稅成本，還可能會給企業(yè)帶來訴訟風險。例如：房地產企業(yè)在簽訂材料合同、施工合同以前，對合同的風險評估往往以法務部門意見為主，財務部門與稅務部門參與較少，沒有考慮到增值稅稅率變化對項目成本的影響，則會影響企業(yè)的成本與效益。從管理組織層面來說，部分房地產開發(fā)企業(yè)的稅務管理工作由財務部門兼任，而財務會計的主要職能是會計核算、報表編制、財務報銷等。財務會計人員對稅務管理以及稅收政策了解不夠充分，再加上財務部門與業(yè)務部門存在知識壁壘，稅務籌劃方案的可操作性有待提升。

(二)票據(jù)管理環(huán)節(jié)缺乏控制

在國家實施“營改增”政策以后，各行各業(yè)都能夠享受到進項稅抵扣政策，但需要出具增值稅專用發(fā)票作為抵扣憑證，因此，票據(jù)管理將直接影響到企業(yè)的稅務管理水平。但在實踐過程中，部分房地產開發(fā)企業(yè)尚未將票據(jù)管理工作落實到崗位層面，也沒有針對不同類型的票據(jù)憑證進行分類管理。尤其在采購環(huán)節(jié)，無論是物質還是設備引進，都需要供應商開具專用發(fā)票。如果企業(yè)在選擇供應商的過程中，沒有考慮到供應商是否具備一般納稅人資質，在交易完成以后則不能獲得抵扣憑證。另外，增值稅專用發(fā)票從業(yè)務部門流轉到財務部門，還需要經過信息核對、交易核實以及分類保管等工作。而房地產開發(fā)企業(yè)中，還存在著發(fā)票移交不及時、信息核對職能沒有履行到位等違規(guī)行為，在后期項目清算階段出現(xiàn)進項稅抵扣不足的問題，會直接造成企業(yè)稅務成本虛高。

(三)稅務管理人才短缺

對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，由于經營項目的特殊性，在稅務籌劃階段，企業(yè)的計稅方式、征納方式、稅務籌劃風險點等工作也更加復雜，需要企業(yè)配備高素質的專業(yè)人才開展

稅務管理工作。但現(xiàn)狀是行業(yè)人才匱乏，而房地產企業(yè)缺乏完善的人才培養(yǎng)機制，稅務管理工作無法適應政策環(huán)境的要求;同時，企業(yè)的大部分稅務會計人員處于信息鏈的末端，對環(huán)境變化缺乏控制力，不能準確及時地掌握政策內容、了解稅務籌劃邊界，不僅會出現(xiàn)稅務管理操作不規(guī)范的問題，甚至還會給企業(yè)帶來稅務風險。

二、房開企業(yè)稅務管理優(yōu)化對策

(一)對業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務管理

1、項目開發(fā)階段。房地產企業(yè)在項目開發(fā)階段需要經過土地使用權轉讓、前期市場調研、施工方案規(guī)劃、施工項目立項報審、開工建設等環(huán)節(jié)，但前期準備階段涉及稅種不多，主要對開發(fā)項目的組織形式、開發(fā)模式等內容進行籌劃。具體來說，在項目組織形式選擇層面，房地產開發(fā)企業(yè)的下屬公司一般采取設置分公司或設置子公司的方式，有時候也針對開發(fā)項目直接成立項目部門。組織形式的差異化使得企業(yè)的納稅成本也存在著差異性。例如：如果企業(yè)針對開發(fā)項目設置了子公司，子公司可以承擔獨立納稅的職能，且后期項目轉讓也相對方便;如果企業(yè)針對開發(fā)項目設置了分公司，分公司需要與總公司合并納稅，共同承擔納稅義務與納稅風險。但分公司與總公司的利潤與虧損可以進行互抵，且稅務機關對分公司監(jiān)管相對寬松。在項目開發(fā)模式選擇層面，房地產企業(yè)的開發(fā)建設形式包括自行開發(fā)、合作開發(fā)、房屋代建等。此外，依據(jù)稅收政策相關規(guī)定，現(xiàn)行的房地產企業(yè)在委托他人代建房屋項目中，代建房在竣工結算以后收取的這一部分收入可以免征土地增值稅。因此，建議房地產開發(fā)企業(yè)選擇定向開發(fā)模式，可以充分享受這一項稅收優(yōu)惠政策。

2、項目建設階段。由于大部分房地產開發(fā)項目建設周期較長，涉及成本內容和可扣除項目較多，在這一階段的稅收籌劃工作主要圍繞采購環(huán)節(jié)和分包環(huán)節(jié)。一方面，在引進物資的過程中，供應商資質評價指標除了要考慮產品質量、產品價格、供貨時間等基本內容，還要確定供應商的納稅資質，即是否具備開具增值稅專用發(fā)票的能力，確保采購環(huán)節(jié)的成本費用可以在后期計入進項稅抵扣范疇之內。另一方面，在與施工單位簽訂合同的過程中，要確定合同主體、審查合同內容，注意納稅人身份、單位業(yè)務、計價方式等重要信息，并確定單位報價是固定報價還是據(jù)實結算，付款周期與工程施工進度是否一致等問題，確保合同條款設計符合稅收籌劃的要求。

3、項目銷售階段。房地產企業(yè)在對已經建成的房產進行銷售時，主要的交易方式包括銷售、持有和出租。在銷售階段涉及稅種較多，包括增值稅、所得稅、印花稅等。在這一階段，企業(yè)的稅務管理工作應當從以下幾個方面展開：其一，合理設置銷售價格。房產銷售價格將直接影響到企業(yè)的土地增值稅和所得稅稅額。其中，土增稅計稅方式采取超率累進稅的計稅方式，因此銷售價格制定要考慮到價格臨界點對稅務成本的影響。例如：稅法規(guī)定，普通住宅增值率不超過20%的情況下，可以享受免除土地增值稅的優(yōu)惠政策。房地產企業(yè)可以以20%作為銷售定價的臨界點，合理設置普通住宅的銷售價格。其二，合理選擇銷售方式。例如：對精裝房和毛坯房交易進行籌劃，企業(yè)可以將精裝房的裝修工作外包給建筑公司，以毛坯房的銷售價格作為銷售收入，企業(yè)只需要繳納增值稅與土地增值稅，這一方法也能夠為企業(yè)節(jié)省稅務成本。其三，確定合適的促銷活動。稅法規(guī)定，企業(yè)在采取與“買一贈一”相似的促銷手段開展銷售活動時，可以將產品的總銷售額按照其公允價值的比例進行分攤，并以此作為銷售收入確認?；谶@一政策，企業(yè)可以選擇“買房贈裝修”的促銷方式，控制房產的銷售定價，但向客戶收取一定的裝修費用。而房產售價計入土地增值稅時所適用的增值稅率級次相對較低，甚至可以適應于不超過20%的免稅政策，能夠有效達到節(jié)稅的目的。

4、項目清算階段。在工程項目竣工結算以后，房地產開發(fā)企業(yè)需要對項目開發(fā)階段的成本內容進行歸集，進行土地增值稅清算。在這一過程中，由于建設階段所涉及的成本費用與扣除項目較多，企業(yè)需要充分掌握土地增值稅相關的稅收政策，將經營活動中的成本費用細化為稅前全額扣除、稅前限額扣除和稅前不得扣除三個部分。企業(yè)要注意可扣除項目包括土地使用費用、土地開發(fā)成本費用、新建房及配套設施費用、舊房及建筑物評估價格、與房地產轉讓相關的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目等。在計算過程中，房地產企業(yè)還要注意區(qū)分房地產開發(fā)成本和房地產開發(fā)費用，對項目開發(fā)直接相關的成本要素進行列支，并合理歸集開發(fā)費用，基于土地增值稅相關政策開展籌劃工作。

(二)對企業(yè)層面的稅務管理

逐步完善稅務管理體系。一方面，房地產開發(fā)企業(yè)應當充分了解當前稅收環(huán)境政策對企業(yè)經營效益的影響，從管理理念轉變入手，企業(yè)管理層人員可以采取下發(fā)文件、組織宣傳等方式，要求業(yè)務部門配合稅務管理工作，加強對重點涉稅環(huán)節(jié)的監(jiān)督;同時，針對稅務管理工作制定標準化的操作規(guī)范與流程，制度內容可以包括不相容崗位分離制度、納稅申報流程、稅務籌劃方案匯報制度、關鍵作業(yè)流程監(jiān)管制度、發(fā)票管理制度等，為稅務管理工作提供制度依據(jù)。另一方面，房地產企業(yè)應當在財務部門中設置獨立的稅務管理小組，專門負責稅務工作，主要職能涵蓋稅務咨詢、稅務籌劃、納稅申報材料管理、聯(lián)系稅務機關等，并建立快速反應機制，主要應對突發(fā)稅務事件或稅務機關的稽查。當然，稅務管理工作與業(yè)務活動聯(lián)系較為解密，企業(yè)還應當調動業(yè)務部門的參與積極性，要求稅務管理小組與業(yè)務部門要加強日常溝通，及時了解一些業(yè)務活動的信息，打破知識壁壘，共同制定稅務籌劃方案。通過逐步完善稅務管理體系，能夠提升管理層到執(zhí)行層對稅務管理工作的重視程度，也能夠確保稅務籌劃方案的可操作性，對于企業(yè)全面提升稅務管理水平發(fā)揮著重要作用。

加強發(fā)票與檔案的管理工作。加強發(fā)票與檔案管理將直接影響企業(yè)稅務管理工作的有效性。因此，在“營改增”政策環(huán)境下，房地產企業(yè)應當重視對增值稅發(fā)票的管理工作。除了合理選擇供應商以外，還需要對增值稅專用發(fā)票的日常管理工作進行明確規(guī)定。例如：當采購活動進入質檢入庫環(huán)節(jié)以后，業(yè)務部門必須要及時將增值稅專用發(fā)票轉交給稅務管理小組，由稅務會計人員對發(fā)票上的交易信息和發(fā)票的真實性進行二次核實，并與普通發(fā)票進行區(qū)別管理。另外，房地產企業(yè)的稅務檔案包括稅收政策、專用發(fā)票、項目合同、財務報銷憑證、稅務文書等。在管理過程中，房地產企業(yè)應當針對涉稅檔案管理設置專業(yè)崗位，關注檔案信息的動態(tài)變化，并結合檔案信息確定企業(yè)業(yè)務的涉稅風險點和風險發(fā)生概率，納入風險庫當中，為稅務風險管理工作提供信息支持。

配備高素質的管理人才。針對稅務管理人才資源匱乏的問題，房地產企業(yè)需要在內部建立人才培養(yǎng)機制，以稅收政策解讀為主題，定期開展培訓活動和研討會議，要求稅務會計人員充分掌握現(xiàn)行的稅收政策內容，并了解供應鏈上下游行業(yè)的稅收政策變化情況。在此基礎上，通過日?？己?、人員激勵等方式，調動稅務會計人員的學習積極性，不斷提升稅務管理水平。此外，房地產企業(yè)也可以引入第三方會計機構，參與稅務籌劃工作，并為企業(yè)稅務管理提供更專業(yè)的建議。

綜上所述，在我國稅制改革不斷推進的當下，稅務杠桿調節(jié)必然會影響到房地產企業(yè)的經營與管理。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應當重視稅務管理工作，基于稅務管理現(xiàn)狀與存在的問題，分別從業(yè)務層面和企業(yè)層面開展稅務管理工作，充分利用稅收政策實現(xiàn)降本增效，全面提升企業(yè)的管理水平。

2008年12月的解析——

淺談房地產開發(fā)業(yè)稅收管理的難點及對策

近年來，全國各地房地產開發(fā)業(yè)已成為促進地方經濟發(fā)展、增加地方財政收入的最佳捷徑之一。但由于房地產業(yè)自身的特點以及市場化運作等諸多因素的干擾，給稅收管理工作帶來很大難度：

一、房地產業(yè)稅收管理的難點

(一)納稅主體認定難。

政府因經營城市的需要，對商業(yè)用地進行拍賣，由于是按地段競價，所以允許“多人聯(lián)合一人舉牌”的方式進行購買。為確保建設進度，政府要求多地段限期開工建設，種種政策導致了“先上車、后買票”的行為發(fā)生。即許多地區(qū)的工程開工了，但國土部門的批復還沒辦理。加之競標來的土地采取轉包或分包的形式開發(fā)，這就為稅務機關對銷售不動產行為的納稅主體的認定設計了障礙。

(二)政策不清界定難。

從現(xiàn)行稅收制度看，涉及房地產業(yè)的各項制度不夠規(guī)范、完善，如稅法對在建工程和提供勞務不超過12個月的，可按約定的價款結算或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn);持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。但在實踐中很難區(qū)分，有的工程完工不及時進行竣工決算，收入難以確認，有的工程按完工百分比法難以核實。又如“聯(lián)合建房”，它是指若干戶通過競拍取得某地段土地的共同使用權，按相關部門規(guī)劃建設商住房，然后均分使用權。這種情形與目前稅法界定的自建自用的規(guī)定不完全相同。容易造成征納雙方在政策理解和把握上出現(xiàn)偏差。

(三)控管不力征管難。

由于管理不到位，造成稅源不清、申報不實。在稅源管理、征收管理、稽查管理三者之間沒有形成整體合力，征、管、查相互脫節(jié)，負責稅源的只管申報，負責征收的只管征收，負責稽查的只管稽查;由于管理缺位，信息不暢，造成稽查對象的選擇缺乏科學性、針對性，稽查環(huán)節(jié)缺乏系統(tǒng)的分析或反饋。加之從事房地產開發(fā)業(yè)除預收款外，工程結束尚有不動產待銷售，而什么時間售出無確定性。因此，后續(xù)管理匱乏，致使稅收管理難以實施到位。

(四)帳務不全核算難。

隨著企業(yè)改制的不斷推進，民營經濟已成為經濟發(fā)展的主流。而房地產開發(fā)企業(yè)很大程度上已成為靠企業(yè)“資質”收取管理費的“空殼”單位，具體操作是個掛靠、自主開發(fā)?！百u房合同無公、收款白條無發(fā)票、降價少收無實證”的現(xiàn)象極為普遍。加之房地產開發(fā)項目工期長、投資大，很多工程要跨年度完成，造成收入與費用配比困難，成本不能及時結轉。有的企業(yè)采取虛轉成本或不及時結轉銷售收入的手段，隱蔽了核算的真實性;還有的企業(yè)則以收據(jù)支付的形式，預付施工企業(yè)工程款，造成帳務不全，核算不實。這些都給房地產業(yè)稅收管理帶來了新的挑戰(zhàn)。

(五)行政干預執(zhí)法難。

我國稅法規(guī)定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;我國刑法規(guī)定，偷稅數(shù)額1萬元以上偷稅金額占應納稅款的10%以上，或者納稅人偷稅被稅務機關給予兩次行政處罰又偷稅的，可處3年以下有期徒刑或拘役。而在城市化建設進程中(含招商引資)，稅務機關對房地產開發(fā)業(yè)納稅人這類問題不用說移送司法機關追究刑事責任，就是給予補稅罰款，也常常受到地方政府的干擾。對偷稅者查處不夠嚴厲，懲罰不能到位，使偷稅人存在能偷就偷、能逃就逃、蒙混過關的僥幸心理。因此，對偷稅者的稅收違法行為難以執(zhí)行到位。

二、房地產業(yè)稅收管理的對策

(一)強化宣傳力度，提高納稅人的稅法遵從度。針對房地產業(yè)政策性、業(yè)務性強的特點，要求稅務管理部門應加強對房地產業(yè)稅收政策的專題輔導，要大力培植誠信納稅人典型，及時曝光偷漏稅案件，讓納稅人知法、懂法的同時，遵守國家的稅收法律法規(guī)。

(二)強化控管力度，將納稅信用等級列為開發(fā)資質的重要指數(shù)。加強對房地產開發(fā)業(yè)實施源頭控管，從資格的審定、到競標的過程、以及控管房地產開發(fā)市場的準入等，將納稅信用情況作為重要參照指數(shù)，從而促進從事房地產開發(fā)業(yè)納稅人清醒地意識到不能偷稅、不敢偷稅，確保房地產開發(fā)業(yè)稅收及時足額入庫。

(三)強化協(xié)作力度，保證各部門間信息的順利暢通。房地產開發(fā)業(yè)涉及到眾多部門的監(jiān)督與管理。如在工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照;城建部門辦理資質證書;土地部門辦理土地使用證;規(guī)劃部門辦理項目規(guī)劃許可證;房管部門辦理房屋產權證;財政部門征收契稅等。各部門在辦理審批手續(xù)時，都涉及到地稅部門征收稅款時需要的直接或間接的依據(jù)。因此，建議政府部門牽頭，加強部門間的配合協(xié)作，建立健全部門間的信息傳遞制度和定期會辦制度，提高房地產開發(fā)業(yè)稅收征管質量。