首先我們來(lái)看一下目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)拍土地的主要模式。

第一種：以母公司作為競(jìng)買人，競(jìng)得土地后在當(dāng)?shù)卦O(shè)立開發(fā)項(xiàng)目公司，該種模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到外地拍地的常用模式；

第二種：在參拍報(bào)名前在當(dāng)?shù)叵仍O(shè)立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義作為競(jìng)買人，競(jìng)得土地后直接由項(xiàng)目公司開發(fā)。因競(jìng)拍土地不確定性較大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)總體競(jìng)拍成功率在1%左右，若房地產(chǎn)企業(yè)每一次競(jìng)拍都要先在當(dāng)?shù)卦O(shè)立一家項(xiàng)目公司，其公司管理成本將極高，且有的地方設(shè)立公司時(shí)間較長(zhǎng)，操作可行性較差，該種模式極少被采用。

若是獨(dú)資開發(fā)，上述兩種競(jìng)拍模式都能滿足140號(hào)文土地價(jià)款增值稅扣除的要求。但若為合資開發(fā)，合作方分別出資作為股東身份共同開發(fā)土地，現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境使得較難在競(jìng)拍前確定合作方及合資比例，所以一般是在競(jìng)買人競(jìng)得土地后再洽談確定合作方，最直接的處理方式是由競(jìng)買人競(jìng)得土地后成立項(xiàng)目公司，后續(xù)合作方入股項(xiàng)目公司共同開發(fā)。該合作方式與140號(hào)文第八條所列的股權(quán)比例要求不一致，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

有些籌劃方案建議合作方入股競(jìng)買人，通過競(jìng)買人間接持股項(xiàng)目公司。該操作方式確實(shí)能滿足140號(hào)文的要求，只要競(jìng)買人的殼身份比較干凈，一般情況下殼身份為spv公司無(wú)實(shí)質(zhì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊，項(xiàng)目公司前融需滿足“432”的政策要求，需要該操作方式下的競(jìng)買人的具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，這個(gè)條件限制了大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該操作方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展難度越來(lái)越大，經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控的矛盾越來(lái)越突出，如何有效平衡，這個(gè)課題讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員心力憔悴。

不過，筆者注意到，140號(hào)文本身已經(jīng)給出了解決方案。140號(hào)文第八條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。不知大家有無(wú)注意到“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后”該句的隱含意義，筆者理解是競(jìng)買人競(jìng)得土地后支付全部土地價(jià)款再設(shè)立項(xiàng)目公司，該種情況下，全部的土地出讓金是由競(jìng)買人支付的，土地出讓金收據(jù)是開給競(jìng)買人的，這種情形才受文件所列三個(gè)條件的限制，否則不適用該文件。

那么只要競(jìng)買人與項(xiàng)目公司分清付款主體和取得票據(jù)主體，并按規(guī)定簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議即可規(guī)避項(xiàng)目公司土地價(jià)款增值稅扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。操作流程如下：

第一種方式：競(jìng)買人支付保證金競(jìng)得土地——與國(guó)土部門協(xié)商付款及合同義務(wù)由項(xiàng)目公司承擔(dān)——成立項(xiàng)目公司——項(xiàng)目公司簽訂土地出讓合同——項(xiàng)目公司支付剩余土地出讓金——項(xiàng)目公司取得土地財(cái)政收據(jù)。

第二種方式：競(jìng)買人支付保證金競(jìng)得土地——競(jìng)買人與國(guó)土部門簽訂土地出讓合同——成立項(xiàng)目公司——簽訂土地出讓合同三方補(bǔ)充協(xié)議——項(xiàng)目公司支付剩余土地出讓金——項(xiàng)目公司取得土地財(cái)政收據(jù)。

上述兩種操作方式都會(huì)出現(xiàn)競(jìng)買保證金收據(jù)開給競(jìng)買人的情況，在簽訂土地出讓合同三方補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，項(xiàng)目公司可要求國(guó)土部門更換保證金收據(jù)或者更改保證金收據(jù)抬頭為項(xiàng)目公司名稱（更改抬頭的票據(jù)上需加蓋國(guó)土部門公章）。