其中建安工程費部分涉及到各總分包單位的付款、開票、工程報量及竣工決算等方方面面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)在核算建安工程費用時往往出現(xiàn)設(shè)置思路不清晰、方法不確等問題，造成房地產(chǎn)項目建安工程費核算混亂，無法準(zhǔn)確及時提供相關(guān)管理用數(shù)據(jù)。

本文擬從建安工程費的發(fā)票開具、工程結(jié)算及進度付款三條線來厘清思路，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員準(zhǔn)確核算建安工程費，通過財務(wù)核算軟件就能直接查詢和統(tǒng)計相關(guān)的管理信息。

一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建安成本核算中存在的問題

有的房地產(chǎn)企業(yè)以支付施工單位的工程款為依據(jù)計入建安工程費，有的房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位開具的發(fā)票為依據(jù)計入建安工程費，有的房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位的工程量確認(rèn)單為依據(jù)計入建安工程費。而支付工程款、開具發(fā)票及工程量確認(rèn)單三者往往不一致，在財務(wù)人員統(tǒng)計建安工費用的相關(guān)信息時，不能及時準(zhǔn)確從財務(wù)核算賬套中取得實際發(fā)生的建安工程成本、已付款、應(yīng)付款及所開發(fā)票的數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)建安工程費核算的建議

(一)建議建安工程費用按工程量確認(rèn)單進行成本確認(rèn)

根據(jù)收入準(zhǔn)則施工單位應(yīng)按完工百分比法確認(rèn)收入與成本，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應(yīng)以審核后的工程量確認(rèn)單作為成本發(fā)生金額，既符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，又能真實反映企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債情況，不至于成本已經(jīng)發(fā)生，財務(wù)賬面反應(yīng)不出開發(fā)成本與應(yīng)付賬款情況。

工程量確認(rèn)單反應(yīng)工程項目實際完成量，便于工程項目在數(shù)據(jù)分析時與預(yù)算數(shù)據(jù)的對比，也為項目融資時提供相對準(zhǔn)確的工程進度數(shù)據(jù)。

(二)建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)工程量確認(rèn)單確認(rèn)應(yīng)付工程款金額，并要求施工單位按實際付款金額開具發(fā)票。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中成本陸續(xù)發(fā)生，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品，按已售面積結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)成本。結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本稅前扣除時取得全部發(fā)票即可。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建安工程費賬務(wù)處理

1、根據(jù)工程量確認(rèn)單進行成本入賬處理

借：開發(fā)成本-建安工程費(工程量確認(rèn)單金額)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(工程量確認(rèn)單金額)

2、支付施工單位工程款時(施工單位開具等額發(fā)票)

借：開發(fā)成本-建安工程費(付款金額即發(fā)票金額)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(付款金額即發(fā)票金額)

同時，紅字借貸

借：開發(fā)成本-建安工程費(付款金額即發(fā)票金額)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(付款金額即發(fā)票金額)

付款時

借：應(yīng)付賬款-xx單位(付款金額即發(fā)票金額)

貸：銀行存款

施工單位根據(jù)實際收到款項向地產(chǎn)公司開具發(fā)票，由于前面已按工程量確認(rèn)單金額確認(rèn)過成本，若再次按發(fā)票金額計入開發(fā)成本會造成開發(fā)成本重復(fù)入賬，所以應(yīng)按發(fā)票金額計入開發(fā)成本同時紅字做相同的分錄，付款與開票分做兩筆分錄且同時通過應(yīng)付賬款科目核算，借方累計發(fā)生額反映實際發(fā)生的成本，開發(fā)成本紅字金額為施工單位開票金額，統(tǒng)計開票時只對紅字金額加總，方便快捷。工程付款時常賬務(wù)處理，借方累計數(shù)為支付工程款總金額，貸方累計數(shù)為已確認(rèn)工程量應(yīng)付工程款金額，這樣就能及時反映應(yīng)付施工單位實際應(yīng)付款、已開開票情況及實際建安工程費情況。

3、工程結(jié)算時的處理

工程完工結(jié)算時，以審計后的結(jié)算金額確認(rèn)為項目建安工程費總成本，減去之前已計入開發(fā)成本金額差額部分計入開發(fā)成本，同時由施工方補足發(fā)票即可。

借：開發(fā)成本-建安工程費(結(jié)算金額-累計工程量確認(rèn)單金額)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(結(jié)算金額-累計工程量確認(rèn)單金額)

開發(fā)票時

借：開發(fā)成本-建安工程費(結(jié)算金額-累計已付款金額)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(結(jié)算金額-累計已付款金額)

同時紅字借貸

借：開發(fā)成本-建安工程費(結(jié)算金額-累計已付款項)

貸：應(yīng)付賬款-xx單位(結(jié)算金額-累計已付款項)

付款時，常賬務(wù)處理

借：應(yīng)付賬款-xx單位

貸：銀行存款

三、注意事項

施工過程中雙方過程對賬處理。每年年度終了，房地產(chǎn)企業(yè)與施工方財務(wù)人員應(yīng)將當(dāng)年及累計工程量確認(rèn)單、付款及發(fā)票開具情況進行核對，確認(rèn)無誤后雙方財務(wù)簽字并加蓋財務(wù)專用章，以免平時不對賬，項目結(jié)算時才對賬，因時間跨度大，經(jīng)辦人員變動，造成工程結(jié)算時財務(wù)結(jié)算遲遲出不來，影響結(jié)算進度。如果遇年終或項目清算節(jié)點，不但財務(wù)結(jié)算較慢，還會影響稅負(fù)。

四、舉例說明

a施工單位給b房地產(chǎn)公司施工地產(chǎn)開發(fā)項目，2017年開工，2020年完工結(jié)算，工程結(jié)算造價5億元，2017年完成1億元工程量，付款5000萬元，開具5000萬元發(fā)票，2018年完成2.50億元工程量，付款2億元、開具2億元發(fā)票，2019年完成工程量1億元，付款1.5億元，發(fā)票開具1.5億元，2020年結(jié)算5億元，付款7500萬元，發(fā)票開具1億元，2500萬元作為質(zhì)保金。(假設(shè)金額為不含稅金額，應(yīng)交稅費核算暫不考慮)

b房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理

(一)2017年賬務(wù)處理

1、施工單位報工程量確認(rèn)單1億元

借：開發(fā)成本-建安工程費 10000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 10000

2、付款時開具發(fā)票 5000萬元

借：開發(fā)成本-建安工程費 5000

貸：應(yīng)付賬款-a單位5 000

同時沖紅，借：開發(fā)成本-建安工程費 -5000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 -5000

付款5000萬元，

借：應(yīng)付賬款-a單位 5000

貸：銀行存款 5000

(二)2018年財務(wù)處理

1、施工單位報工程量確認(rèn)25000萬元

借：開發(fā)成本-建安工程費 25000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 25000

2、付款時開具發(fā)票2億元

借：開發(fā)成本-建安工程費 20000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 20000

同時沖紅，

借：開發(fā)成本-建安工程費 -20000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 -20000

付款20000萬元

借：應(yīng)付賬款-a單位 20000

貸：銀行存款 20000

(三)2019年賬務(wù)處理

1、施工單位報工程量確認(rèn)1億元

借：開發(fā)成本-建安工程費 10000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 10000

2、付款時開具開票15000萬元

借：開發(fā)成本-建安工程費 15000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 15000

同時沖紅，

借：開發(fā)成本-建安工程費 -15000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 -15000

付款15000萬元

借：應(yīng)付賬款-a單位 15000

貸：銀行存款 15000

(四)2020年賬務(wù)處理

1、2020年結(jié)算5億元，已確認(rèn)工程量1+2.5+1=4.5億元，僅就差額確認(rèn)成本

借：開發(fā)成本-建安工程費 5000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 5000

2、開具發(fā)票1億，

借：開發(fā)成本-建安工程費 10000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 10000

同時沖紅

借：開發(fā)成本-建安工程費 -10000

貸：應(yīng)付賬款-a單位 -10000

付款7500萬

借：應(yīng)付賬款-a單位 7500

貸：銀行存款 7500