房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如何扣除?

　　一、稅法方面要求

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))第三條、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題:

　　1、營(yíng)改增后,計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金不包括增值稅。

　　2、營(yíng)改增后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

　　這個(gè)文件中對(duì)教育費(fèi)附加沒(méi)有說(shuō)的很清楚，在實(shí)際清算過(guò)程中，各個(gè)稅務(wù)局的口徑也不盡相同。有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許扣除地方教育費(fèi)附加，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)不允許扣除。因?yàn)檎卟幻骼?，?dǎo)致在執(zhí)行中有偏差。

　　前不久發(fā)布的國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)【熱點(diǎn)】陜西出臺(tái)：土地增值稅征求意見(jiàn)稿，雖說(shuō)只是征求意見(jiàn)稿，但對(duì)該項(xiàng)問(wèn)題已經(jīng)表述的很清楚。對(duì)地方教育附加終于明確，熱淚盈眶。之前偷偷摸摸扣了就再也不擔(dān)心了。我們就趕快期待6月份式實(shí)施吧。

　　征求意見(jiàn)稿第五條：

　　1、營(yíng)改增前，納稅人繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除;

　　2、營(yíng)改增后，納稅人繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除;

　　凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除;涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，納稅人可按各清算項(xiàng)目收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　二、財(cái)務(wù)核算方面

　　企業(yè)在預(yù)收階段，需要按照現(xiàn)行要求預(yù)繳土地增值稅：

　　(1)預(yù)繳階段：

　　借：稅金及附加-土地增值稅

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

　　(2)實(shí)際繳納時(shí)：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

　　貸：銀行存款

　　(3)銷(xiāo)售收入補(bǔ)交土地增值稅時(shí)：

　　借：預(yù)收賬款/銀行存款

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)

　　-應(yīng)交土地增值稅

　　(4)實(shí)際繳納時(shí)：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅