近年來由于疫情影響及房地產(chǎn)行業(yè)市場下行等綜合原因，大量房屋建設(shè)施工緩慢、停滯，因超過合同約定期限的逾期交房糾紛頻頻訴諸法院。對于后期隨之而來的逾期辦證問題，買房人是否會再次提起訴訟，法院是否既支持買房人訴請的逾期交房違約責(zé)任，又支持其逾期辦證違約責(zé)任，即同一個商品房買賣合同關(guān)系項(xiàng)下，法院是否對開發(fā)商的兩個違約行為并行適用違約責(zé)任條款進(jìn)行判決?本文謹(jǐn)就上述問題結(jié)合江西省高院的審判指引及各地司法判例等，總結(jié)法院的認(rèn)定思路并歸納房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重的相關(guān)訴前風(fēng)險防范。

　　1、對江西省高級人民法院《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》的確理解和運(yùn)用

　　2020年6月10日，江西省高級人民法院發(fā)布了《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，該《指引》是國內(nèi)首個規(guī)范開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的地方性司法指引性規(guī)范。2020年12月18日，該指引的起草主體江西高院立案二庭課題組發(fā)表《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任裁判路徑考察與類案審理規(guī)范建議》，對指引的相關(guān)問題更細(xì)化說明其認(rèn)定和適用。審判指引對逾期交房和逾期辦證違約責(zé)任是否并行適用的論述是：當(dāng)開發(fā)商在履行交房義務(wù)和辦證義務(wù)時均存在逾期情況，購房人可要求開發(fā)商既承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任又承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。但逾期辦證違約責(zé)任是從合同約定交房之日起算還是從實(shí)際交房之日起算，兩者均未明確。而起算時間的不同直接導(dǎo)致兩個違約責(zé)任是同時適用還是前后銜接的不同。我們不能據(jù)此得出，逾期交房的違約責(zé)任從約定交房之日與逾期辦證違約責(zé)任并行起算的結(jié)論，而應(yīng)當(dāng)確理解為逾期辦證違約責(zé)任以已實(shí)際完成交付為前提，兩個期限前后銜接，兩個違約責(zé)任互不重合。即購房人已實(shí)際可占有、使用該房屋后，如開發(fā)商依然超過合同約定天數(shù)逾期辦證，就逾期期限承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　2、《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》第20條第2款的交付之日應(yīng)為實(shí)際交房日

　　盡管各地房管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對商品房買賣合同示范文本做出各種差別化的內(nèi)容調(diào)整，但在辦證時間上，筆者認(rèn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國家工商行政管理總局制定的《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(gf-2014-0171)第20條第2款對辦證期限的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)為合理的交房期日確定方式，對逾期辦證的起算時間也應(yīng)從該條的論述中推出統(tǒng)一認(rèn)識，即：因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起【 】日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第種方式處理：1.買受人有權(quán)解除合同...買受人不解除合同的，自買受人應(yīng)當(dāng)完成房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際完成房屋所有權(quán)登記之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價款萬分之的違約金。2. ______。

　　示范文本的條款設(shè)計(jì)不是采用約定具體期日形式確定不動產(chǎn)證的辦證時間，而是以商品房交付之日起【 】日內(nèi)作為辦證期限，此處題中之意即以商品房實(shí)際交付之日(而非約定交付之日)為界限，在此之前，只可能發(fā)生逾期交房違約責(zé)任，不會發(fā)生逾期辦證違約責(zé)任;在此之后，只可能發(fā)生逾期辦證違約責(zé)任，不會再發(fā)生逾期交房違約責(zé)任，兩者以商品房實(shí)際交付之日為界，具有時間上的先后關(guān)系，前后銜接、互不重合。但不排除當(dāng)事人另有約定，即如果當(dāng)事人選擇以約定具體辦證期日的方式確定辦證期日，則在重疊的時間內(nèi)，兩個違約責(zé)任也有并行適用的空間。

　　3、辦證日期為合同確定期日前提下，最高院公報案例判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。

　　如上所述，對于辦證時間，如果合同約定的是具體期日，判決開發(fā)商應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)具有充分合同依據(jù)。

　　在2016年第11期的《最高人民法院公報》中，案號(2014)浙甬民二終字第470號案，周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案基本案情是：周顯治、俞美芳與眾安公司簽訂《商品房買賣合同》約定，眾安公司應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前將符合條件的房屋交付使用，逾期則承擔(dān)逾期交房違約金;應(yīng)當(dāng)于2013年3月31日前取得相應(yīng)的土地、房屋權(quán)屬證書，并代周顯治、俞美芳辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記，逾期則承擔(dān)逾期交房違約金。同時，合同附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款載明：若出賣人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同。后周顯治、俞美芳以眾安公司既遲延交付又遲延辦證為由，要求眾安公司承擔(dān)違約責(zé)任。眾安公司辯稱，即便認(rèn)定遲延交房，根據(jù)合同約定，辦證義務(wù)應(yīng)當(dāng)順延。該案例中，盡管出賣方在合同文本對于既逾期交房又逾期辦證做了相應(yīng)的免責(zé)條款設(shè)計(jì)，但是法院最終以格式條款對另一方顯著不利為由，認(rèn)定為無效條款。

　　(2013)浙杭民終字第113號、(2013)浙民提字第57號何惠琴與德嘉公司商品房買賣合同糾紛中，法院也做出了與最高院一致的判決。該案案情為何惠琴向德嘉公司購買房屋，約定2011年11月28日交房、2012年3月30日交證，并分別約定了違約金。德嘉公司實(shí)際于2012年3月23日通知何惠琴收房，6月15日通知辦理房產(chǎn)證。何惠琴起訴要求德嘉公司承擔(dān)逾期交房和逾期辦證違約金。法院認(rèn)為，本案中合同明確約定德嘉公司應(yīng)于2012年3月30日辦證。在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實(shí)際交付前，德嘉公司既存在逾期交房，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4、合同約定辦證時間為交房后一定期限內(nèi)辦理產(chǎn)證的，法院普遍認(rèn)定為是從實(shí)際交房后開始起算辦證期限，兩個逾期期限互不重疊

　　1、(2017)最高法民申1888號、(2015)閩民終字第648號陳其文等與寧德市凱旋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，涉案合同第八條約定涉案房產(chǎn)應(yīng)于2011年4月5日之前交付，而寧德凱旋公司于2012年2月28日才向陳其文等四人交付涉案房屋;同時合同亦約定了：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院最終判決寧德凱旋公司應(yīng)自2012年5月29日起承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。

　　2、(2018)贛08民終1941號李小強(qiáng)、歐陽春嬌與江西惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛中，合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年10月1日前將商品房交付買受人使用，在商品房交付使用后180日內(nèi)出賣方協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)證。而實(shí)際上本案房屋交付時間為2016年2月28日。盡管本案二審對一審中逾期辦證的期限有所改判，但起始時間二審與一審判決一致，均是以惠公司實(shí)際交房后的180日后即2016年8月27日起支付逾期辦證違約金。

　　3、(2016)蘇13民再8號徐州市城市建設(shè)投資總公司與邱麗竹商品房銷售合同糾紛中，雙方約定的交房日為2007年5月31日，房屋買賣合同約定出賣人應(yīng)于房屋交付使用后180日辦證，而出賣人實(shí)際交房日為2011年11月26日，法院判決逾期辦證的起算點(diǎn)日期為實(shí)際交房后180日，即2012年5月25日。也就是說，法院認(rèn)可合同約定的辦證時間是房屋交付使用后某一天的條款，逾期辦證的起算點(diǎn)從實(shí)際交房后某一天來確定。

　　5、小結(jié)及建議

　　在同一個商品房買賣合同關(guān)系項(xiàng)下，逾期交房與逾期辦證兩種違約責(zé)任上是否存在時間上的競合，目前主要存在兩種審判思路：如購房合同約定辦證日期為確定期日前提下，在合同約定的辦證期間屆滿后至房屋實(shí)際交付前，既存在逾期交房，也存在逾期辦證的違約行為，應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任;如購房合同約定辦證時間為交房后一定期限內(nèi)辦理產(chǎn)證的，普遍認(rèn)為從實(shí)際交房后開始起算辦證期限，兩個逾期期限互不重疊。

　　綜上，對于開發(fā)商，除了嚴(yán)格把握房屋建設(shè)施工進(jìn)度，做好合理財務(wù)安排、避免因資金斷裂影響項(xiàng)目進(jìn)程外，還應(yīng)當(dāng)特別注意把握以下事項(xiàng)：

　　1、合同條款設(shè)置中，應(yīng)當(dāng)將辦證期限條款設(shè)置為實(shí)際交房后多少日為辦證期限。即便存在逾期交房的事實(shí)，但因逾期辦證違約金的前提是實(shí)際交房后多少日，則可避免需同時承擔(dān)兩份違約金的風(fēng)險。當(dāng)然，在交房后依然超過合同約定天數(shù)逾期辦證，開發(fā)商當(dāng)然就逾期期限承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

　　2、避免約定被認(rèn)定為無效的格式條款。在合同中應(yīng)以較為醒目位置、字體提示購房戶，可以要求購房戶在免責(zé)事由處單獨(dú)簽字確認(rèn)。

　　3、鑒于交房、辦證等事項(xiàng)需要購房戶的配合，故在合同中應(yīng)對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確，尤其應(yīng)當(dāng)明確需要由購房戶辦理的手續(xù)及承擔(dān)的費(fèi)用，并注明購房戶延期辦理、不予配合的后果等。在寄送通知時，應(yīng)留存相關(guān)的送達(dá)回執(zhí)等憑證，留存催告、協(xié)商等環(huán)節(jié)的相關(guān)證據(jù)。

　　4、若無法避免延期交房或延期辦證時，應(yīng)積極與購房者溝通，盡量達(dá)成書面的補(bǔ)充協(xié)議，將糾紛化解于萌芽時。