房地產(chǎn)企加強(qiáng)稅收籌劃措施的方法有哪些
| 在過去的十幾年中，公司經(jīng)歷了快速的發(fā)展和擴(kuò)張，并出現(xiàn)了稅收問題，因此，納稅籌劃受到了房地產(chǎn)企的重視，并將稅收籌劃作為減輕企稅負(fù)，提高企經(jīng)營(yíng)效率的有效途徑。在不斷發(fā)展中，房地產(chǎn)選擇納稅籌劃作為企活動(dòng)，尋找良好的機(jī)會(huì)和務(wù)，進(jìn)一步解決大型房地產(chǎn)稅額的情況。在實(shí)施房地產(chǎn)納稅籌劃的過程中，必須繼續(xù)熟悉其理論，探索更適合房地產(chǎn)稅收減免的商活動(dòng)。由于當(dāng)前的稅收制度還不完善，房地產(chǎn)納稅籌劃研究仍然是一個(gè)新的研究方向，這需要我們進(jìn)一步加強(qiáng)理論和實(shí)踐的探索，不斷創(chuàng)新，不斷展工作。以下是財(cái)多多整理的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企的納稅籌劃措施，幫助房地產(chǎn)企解決稅收籌劃問題。 1.籌劃項(xiàng)目發(fā)的全過程 這是從獲得土地使用權(quán)，項(xiàng)目設(shè)立，，發(fā)建設(shè)和銷售等方面加強(qiáng)納稅籌劃。房地產(chǎn)企產(chǎn)品發(fā)周期長(zhǎng)，涉及大量政府部門和企，這決定了其納稅籌劃內(nèi)容的復(fù)雜性。因此，房地產(chǎn)企制定納稅籌劃時(shí)，應(yīng)進(jìn)行全面的規(guī)劃。在獲得某種土地使用權(quán)時(shí)或之前，就應(yīng)對(duì)在該幅土地上發(fā)產(chǎn)品的定位及物類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自盤至交樓的時(shí)間等方面進(jìn)行一系列的測(cè)算。 以類型為例，同一土地上不同類型物稅的銷售比例差別很大。對(duì)于聯(lián)排別墅或TH物，各項(xiàng)稅收（包括營(yíng)稅和附加費(fèi)，土地增值稅，企所得稅等）占銷售收入的30％左右；如果高層住宅項(xiàng)目是基于物的定位標(biāo)準(zhǔn)，比例也不同。對(duì)于普通高層物，各種稅金占銷售收入的比例為18-20％；對(duì)于高端高層物，各種稅收占銷售收入的比例約為25％。 由于一般住宅區(qū)的規(guī)定，公寓的設(shè)計(jì)直接影響土地增值稅的計(jì)算；由于貸款利息的稅前扣除，貸款規(guī)模影響企所得稅的計(jì)算，必須考慮公司的風(fēng)險(xiǎn)；時(shí)間影響土地使用稅的計(jì)算；因此，房地產(chǎn)企的財(cái)務(wù)人員需要干預(yù)項(xiàng)目發(fā)的全過程，并進(jìn)行稅收籌劃。 （注：上述稅金不包括契稅，因?yàn)槎惤鹗歉鶕?jù)土地價(jià)格計(jì)算的，基本上沒有籌劃的空間。） 2.加強(qiáng)貸款利息和營(yíng)銷偏好的稅收籌劃 中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企主要通過銀行貸款籌集資金。銀行貸款借款期限長(zhǎng)、費(fèi)用高。利息扣除法可用于籌劃貸款利息。中國(guó)的稅法對(duì)企借貸利息有相關(guān)政策，房地產(chǎn)企可以根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的籌劃方法。 3.選擇最佳會(huì)計(jì)核算方法 在相同或相鄰的地塊中有不同的發(fā)項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的核算或組合核算都是合理的。因此，企的財(cái)務(wù)管理人員可以衡量這兩種方法的利弊，計(jì)算稅金，確定最合適的核算方法，減輕稅負(fù)，提高企內(nèi)部的綜合經(jīng)濟(jì)效益。 4.充分利用國(guó)家土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策 中國(guó)的土地增值稅“起征點(diǎn)”為土地增值稅的納稅籌劃提供了條件。該政策的應(yīng)用需要根據(jù)政策本身的規(guī)定進(jìn)行籌劃，以避免籌劃失誤。此外，還可以計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，并最大限度地減輕稅負(fù)。例如，兩個(gè)相鄰的土地，土地價(jià)格是相同的，一塊別墅發(fā)，一塊純粹的高層住宅發(fā)，別墅的平均價(jià)格將比高層建筑高3-5倍，由于建筑結(jié)構(gòu)不同，建造高層建筑的成本比別墅高2-3倍。顯然，別墅住房將產(chǎn)生高土地增值稅，高層項(xiàng)目甚至可能無法達(dá)到起征點(diǎn)而無需繳納土地增值稅。此時(shí)，可以統(tǒng)一規(guī)劃兩塊土地，統(tǒng)一核算收入和成本，計(jì)算整體稅負(fù)。再與分別核算進(jìn)行對(duì)比，選擇有利于企的核算方式。 稅收籌劃是一項(xiàng)全面的工作，每個(gè)環(huán)節(jié)使用的方法都是多樣化的。從鏈接的角度，包括預(yù)測(cè)方法，決策方法，籌劃方法等；從學(xué)科的角度，包括統(tǒng)計(jì)方法，數(shù)學(xué)方法，運(yùn)籌學(xué)方法和會(huì)計(jì)方法，因此，房地產(chǎn)企納稅籌劃方法的綜合特征使籌劃活動(dòng)成為一項(xiàng)高度智力活動(dòng)，需要精心籌劃和廣泛的知識(shí)，只有在稅收知識(shí)儲(chǔ)備足夠的前提下進(jìn)行籌劃，才有可能避免節(jié)稅風(fēng)險(xiǎn)，如果自身缺乏稅收籌劃相關(guān)知識(shí)，建議還是找專的人員做這件事情，不僅房地產(chǎn)行可以通過稅收籌劃達(dá)到節(jié)稅的目的，其他行同樣可以通過稅收籌劃節(jié)稅。 以上是小編為您整理的關(guān)于 房地產(chǎn)企加強(qiáng)稅收籌劃措施的方法有哪些的內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。 |
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