公司購(gòu)房需要什么資格？公司購(gòu)房常見問題解答
| 一、公司購(gòu)房需要什么資格？ 公司分為注冊(cè)在境內(nèi)的公司以及注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)在境內(nèi)的公司購(gòu)買房屋類型和套數(shù)不受限制，注冊(cè)在境外的公司不能在限購(gòu)城市購(gòu)買住宅，如果在限購(gòu)城市有辦事處，可以辦事處的名義購(gòu)買一套非住宅。 二、公司購(gòu)房如何辦理貸款？ 以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購(gòu)政策，但因?yàn)榻^大多數(shù)銀行的按揭貸款務(wù)僅針對(duì)個(gè)人買房者，公司購(gòu)置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。 三、公司購(gòu)房需要交什么稅？ 公司買房繳稅與個(gè)人購(gòu)房繳稅相比要多出很多： 1、契稅、印花稅 無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。 2、房產(chǎn)稅 根據(jù)1986年10月始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過程中，不同的地區(qū)對(duì)不同性質(zhì)的企（如高新企、扶貧單位等）可能會(huì)有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。 3、土地使用稅 按照“建筑面積*30元/年”征收土地使用稅等。如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需要按照每日萬分之五繳納滯納金。 此外，公司購(gòu)房所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，購(gòu)房人最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體稅費(fèi)金額。 四、公司持有房屋如何交易？ 公司持有房屋的交易形式目前主要有兩種，一種是直接將該房屋出售；一種是通過變更的形式來進(jìn)行交易，以該房屋在公司資產(chǎn)所占比例來確定股權(quán)份額，但是這種方法涉及公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，潛藏風(fēng)險(xiǎn)較多，另外股權(quán)變更的形式并不能改變不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的所有人登記。 五、轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)需要交什么稅？ 對(duì)于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過程中則需要繳納： 1、增值稅及附加 按（不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià)）×5.6%征收； 2、土地增值稅 按（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成交價(jià)格的5%的核定征收； 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 3、印花稅 按成交價(jià)格×0.05%征收。 此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤(rùn)*25%征收。企所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。 六、公司名義購(gòu)、售房需要什么資料？ 賣方（買方）為境內(nèi)公司時(shí)，需要的備件有11項(xiàng)。分別為： 1、房產(chǎn)證； 2、經(jīng)年檢的企法人或事單位法人證書； 3、批準(zhǔn)該法人或其他組織成立的文件； 4、法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法身份證件； 5、地稅稅務(wù)登記證副本或金融許可證； 6、中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證副本； 7、法人授權(quán)委托書； 8、代理人的合法身份證明； 9、國(guó)資委批復(fù)函（國(guó)有產(chǎn)權(quán)）、集體表決書（集體產(chǎn)權(quán)）、股東決議書（股份制企）； 10、測(cè)繪表； 11、公章。 賣方（買方）為境外公司時(shí)，需要的備件有8項(xiàng)。分別為： 1、相關(guān)管理部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的營(yíng)執(zhí)照或登記證書； 2、經(jīng)公證的法人或其他組織的商登記證或注冊(cè)證書，外國(guó)法人或其他組織的文件注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證； 3、法定代表人或負(fù)責(zé)人的合法性身份證件； 4、商務(wù)管理部門核發(fā)的《外商投資企批準(zhǔn)證書》； 5、法人授權(quán)委托書； 6、代理人合法性身份證明； 7、各國(guó)駐華大使館、各國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)提交外交部同意其購(gòu)房的照會(huì)； 8、符合實(shí)際需要自用、自主原則的書面承諾（但境外注銷的，可以按規(guī)定辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)）； 七、公司買二手房所需材料如下： 1、過戶:營(yíng)執(zhí)照復(fù)印件+法人身份證復(fù)印件+法人到場(chǎng) 或 （委托書+經(jīng)辦人身份證原件及復(fù)印件 ）+公章 2、公司買房營(yíng)執(zhí)照沒有注冊(cè)時(shí)間要求，只要在有效期內(nèi)都可以 3、公司買房交稅：契稅3% 4、公司買房自購(gòu)房后5年方可出售。 5、企出售繳納差額營(yíng)稅和土地增值稅差額30%_60%，沒有個(gè)人所得稅，但每年有房產(chǎn)稅：核定總價(jià)的0.84% 6、公司買房不貸款、一次性付款； 八、原價(jià)轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)能嗎？ 對(duì)于這種“陰陽(yáng)合同”（即正式合同中做低房屋總價(jià)，余款另簽一份補(bǔ)充合同），首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企的每一筆賬目都有進(jìn)出明細(xì)，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會(huì)有相關(guān)部門做房?jī)r(jià)評(píng)估，價(jià)格做得太低一般是通不過的。 九、公司購(gòu)房有什么特殊性？ 1、公司產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不需要經(jīng)過交易中心， 但是這種只是變更股權(quán)及實(shí)際控制人，最適合做這種交易的是公司名下無其他不動(dòng)產(chǎn)以及資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實(shí)； 2、公司產(chǎn)權(quán)的房屋要想變更為個(gè)人名下必須要通過買賣，從交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記； 3以公司名義購(gòu)置的房地產(chǎn)作為公司資產(chǎn)，為所有公司股東共同共用，在處置資產(chǎn)時(shí)需要經(jīng)過所有股東同意及授權(quán)或取得董事會(huì)決議方可處理。 |