根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別，由于國家法規(guī)政策的限制，該環(huán)節(jié)運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用，項目開發(fā)部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目開發(fā)部來承擔(dān)。

1、新征土地

（一）征地費用：少交或晚交，力爭減免，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（二）拆遷安置費用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（三）市政大配套費用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理，工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分，工程部負(fù)責(zé)交政府部分；

（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本由項目開發(fā)部、工程部負(fù)責(zé)；

2、買斷項目

（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（二）付款總額：為公司爭取最大利益，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（三）付款時間：周期長次數(shù)多，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)，由工程部、項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（五）手續(xù)風(fēng)險：與項目付款時間直接掛鉤，由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

3、合作開發(fā)

（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利公司；

（二）分成比例：雙贏原則；

（三）交房時間：盡可能地延后交房；

（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)；

（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式；

上述5項內(nèi)容均由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)。

第二部分 項目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點

項目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本，所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批，項目開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能；

1、規(guī)劃方案

（一）可行性規(guī)劃設(shè)計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書、可行性設(shè)計變更由預(yù)算部、銷售部配合完成；

（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評審由項目、工程、預(yù)算、財務(wù)、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

（三）設(shè)計成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。

2、報批設(shè)計

（一）設(shè)計方案：根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書，項目開發(fā)部負(fù)責(zé)、銷售部協(xié)作，方案設(shè)計招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)方案設(shè)計評審：招投標(biāo)評審委員會；

（二）報批：注意市政設(shè)計；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目開發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合；

3、擴初設(shè)計

（一）擴初設(shè)計要求：對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計要求、內(nèi)部審核工程部負(fù)責(zé)，各部門配合；

（二）成本概算：根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，開發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)；

（三）擴初設(shè)計圖：根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)、專家評審、內(nèi)部評審，投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。設(shè)計調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)；

4、樁基設(shè)計

（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料，以專業(yè)人員勘察；

（二）設(shè)計方案評審：樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審；

（三）樁基施工圖：設(shè)計調(diào)整；

上述5項內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)；

5、施工圖設(shè)計

（一）施工圖設(shè)計要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助；

（二）報建：政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納由項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與；

（四）面積測算：設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合工程部負(fù)責(zé)；

6、銷售包裝設(shè)計

結(jié)合營銷費用控制，施工招投標(biāo)；

7、裝修方案設(shè)計

（一）方案設(shè)計要求：根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求。工程部負(fù)責(zé)銷售部協(xié)助；

（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備；制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì)表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。

（三）招投標(biāo)：制訂設(shè)計任務(wù)書工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會；

8、功能設(shè)計

（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估：市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)，針對性擴充建筑物功能工程部負(fù)責(zé)銷售部協(xié)助；

（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件項目開發(fā)部負(fù)責(zé)；

（三）環(huán)境方案設(shè)計：根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額工程部負(fù)責(zé)，項目開發(fā)部協(xié)助、投標(biāo)、投標(biāo)評審委員會；

（四）智能化設(shè)計：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助；

9、設(shè)計變更

（一）設(shè)計調(diào)整費用

（二）設(shè)計變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)，工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助；

10、材料設(shè)備

（一）選型

（二）方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝工程部負(fù)責(zé)；

（三）采購：招投標(biāo)、招投標(biāo)評審委員會。

11、其他費用

物業(yè)管理完善費：限額設(shè)計、預(yù)算部；

第三部分 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、預(yù)算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強的針對性，環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。

一、投標(biāo)單位的選擇

主要是：資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實力、合作經(jīng)歷等6個方面；

1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫；

2.從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；

3.主辦部門推薦5家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組；

工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同；

招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評審委員會審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)；

二、招投標(biāo)文件

（一）各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：

（1）工期；

（2）工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；

（3）質(zhì)量要求；

（4）付款方式；

（5）招標(biāo)范圍；

（6）結(jié)算方式；

（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；

（8）投標(biāo)注意事項；

（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；

（10）截標(biāo)時間；

（11）開標(biāo)時間；

（12）定標(biāo)方法；

（13）投標(biāo)單位補充意見；

（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；

（15）圖紙、其他要求等；

（二）主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。

（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評審委員會審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；

三、評標(biāo)和定標(biāo)

（一）技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評標(biāo)；2、經(jīng)濟評標(biāo)；3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門：1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟標(biāo)書的評標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費。

（二）綜合審核投標(biāo)單位，評定中標(biāo)單位：招投標(biāo)評審委員會審核、評定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。

第四部分 施工環(huán)節(jié)成本控制要點

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用，是材料、工程款的支付由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

一、設(shè)計變更環(huán)節(jié)

（一）變更評估

1、項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整；

2、加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定，部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)；

3、成本控制部負(fù)責(zé)計算變更費用（含可能引起的索賠），項目方代表執(zhí)行修改的工期評估，本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀；

（二）變更的審核簽認(rèn)

1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行，經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；

2、設(shè)計變更通知單由發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；

3、變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；

（三）變更的審批

經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更由總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

二、施工現(xiàn)場簽證

（一）簽證的必要性

現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；

（二）簽證的時限

現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；

（三）簽證的工程量

1、認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；

2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)；

（四）簽證的審批

1、施工洽商通知單由發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；

2、必須遵循“先洽后干”的原則，確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可式簽證由總經(jīng)理負(fù)責(zé)；

（五）簽證的反饋

對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進(jìn)意見，管工程師負(fù)責(zé)；

三、審圖

擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會審要執(zhí)行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度，在開工前把圖紙中的問題修改完由甲方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；

四、總分包配合費

分包方式、分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負(fù)責(zé)；

五、材料供應(yīng)

（一）選型，施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定由總工辦負(fù)責(zé)；

（二）材料供應(yīng)方式，先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用成本控制部組織

工程部參加；

（三）材料計劃，限時編制材料計劃，材料計劃簽認(rèn)由材料采購部負(fù)責(zé)；

（四）預(yù)留時間，要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)；

六、工程款的支付

（一）付款進(jìn)度，按合同約定執(zhí)行付款，按進(jìn)度付款，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位；

（二）工程進(jìn)度，多層次多角度審核工程進(jìn)度，預(yù)算人員審核工程價值量；

（三）付款的審批，根據(jù)情況由不同級別人員最終審批，主管副總或總經(jīng)理；

第五部分 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點

材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的；

一、材料進(jìn)場計劃

（一）采購招投標(biāo)及訂立合同時間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成；

（二）生產(chǎn)周期：與工程進(jìn)度相配合；

（三）運輸周期：具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)；

（四）安裝、驗收周期：與工程進(jìn)度相配合；

（五）交叉作業(yè)時間：與工序安排相聯(lián)系；

以上各項均由工程部負(fù)責(zé)；

二、材料的性能價格比

（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫由材料采購部、信息審核部負(fù)責(zé)；

（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣由總工辦負(fù)責(zé)；

（三）招投標(biāo)：必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇由材料采購部、信息審核部、成本控制部負(fù)責(zé)；

三、材料款支付

材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度、保修款預(yù)付款限額控制；首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的5%依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負(fù)責(zé)；

四、材料驗收

（一）數(shù)量驗收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗收；

（二）質(zhì)量驗收：外觀質(zhì)量的驗收、安裝后質(zhì)量的驗收：工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì)量驗收物業(yè)公司負(fù)責(zé)；

五、材料保管與保修

（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者材料采購部、工程部負(fù)責(zé)；

（二）材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)；

第六部分　銷售環(huán)節(jié)成本控制要點

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。

一、營銷方案

（一）費用總額：確定費用目標(biāo)總額，銷售部負(fù)責(zé)；

（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用，銷售部負(fù)責(zé)；

（三）營銷計劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用，銷售部負(fù)責(zé)；

（四）營銷預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用，銷售部負(fù)責(zé)；

（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作，主管副總。；

二、營銷現(xiàn)場費用

（一）現(xiàn)場銷售人工費用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進(jìn)度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經(jīng)理；

（二）現(xiàn)場銷售器具費：銷售部部門經(jīng)理；

（三）賣場、現(xiàn)場包裝費：銷售部部門經(jīng)理；

（四）銷售模型費用：銷售部部門經(jīng)理；

（五）宣傳資料及禮品費：銷售部部門經(jīng)理；

（六）展銷費：銷售部部門經(jīng)理；

（七）計劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管副總；

三、媒體選擇

（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負(fù)責(zé)銷售部；

（二）招投標(biāo)：

1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部；

2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部；

3、招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會；

四、樣板房裝修

（一）設(shè)計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標(biāo)成本總額銷售部、總工辦；

（二）材料采購：信息搜集；材料、設(shè)備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部；

（三）信息采集及招投標(biāo)：招投標(biāo)、招投標(biāo)評審小組；

（四）樣板房維護(hù)：委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部；

（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評估和處理材料采購部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合；

五、銷售回款

（一）銷售折扣點：銷售部、銷售代理公司提出方案總經(jīng)理拍板；

（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案銷售部負(fù)責(zé)、財務(wù)部監(jiān)督；

六、銷售補充條款及承諾

（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類，銷售部負(fù)責(zé)，總工辦、工程部監(jiān)督；

（二）設(shè)計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更總工辦負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助；

七、客戶交房

（一）交房日期：按交房原因分類處理；

（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期；

（三）質(zhì)量補償：交房驗收協(xié)議；

上述事項由工程部負(fù)責(zé)，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作；

八、其他

（一）銷售代理費費：銷售部與銷售代理公司協(xié)商總經(jīng)理拍板；

（二）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計洽商變更費等）：嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總；

第七部分 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點

工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作；

一、乙方預(yù)算

乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：

（一）先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積；

（二）注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題；

上述事項由成本控制部負(fù)責(zé)，工程部、總工辦協(xié)助；

二、鋼筋用量的核實

（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量的計算工作由成本控制部、總工辦與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司；

（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作；工程造價咨詢公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況成本控制部負(fù)責(zé)人監(jiān)督；

三、價差的調(diào)整

包括材料價差、人工價差、費用價差。嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法；及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況；當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策成本控制部預(yù)算工程師負(fù)責(zé)；

四、洽商、變更的費用控制

（一）圖紙審核：總工辦、工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖總工辦負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核；

（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟比較；

（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟性；

五、違約與索賠

（一）工期與質(zhì)量：甲方履行自己的合同義務(wù)；甲方督促乙方履行合同義務(wù)；工期與質(zhì)量要重視過程中控制，工程部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控；

（二）配合管理：工程部項目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題，工程部負(fù)責(zé)施工過程中各方的協(xié)調(diào)、配合；

（三）停工、窩工：當(dāng)工程造成重大停、窩工時，工程部與成本控制部及時進(jìn)行停、窩工費用計算成本控制部負(fù)責(zé)違約費用的核實；

第八部分 期間費用成本控制要點

期間費用主要由財務(wù)、人工、行政三塊費用組成由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況；

一、財務(wù)費用

（一）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃：制定年度資金計劃；資金占壓費用估算與控制財務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計劃；財務(wù)部與成本控制部配合控制占壓資金量；

（二）地價款的支付：制定項目總體開發(fā)計劃、開發(fā)部、總工辦負(fù)責(zé)項目總體開發(fā)計劃；

（三）工程款的支付：制定工程年度付款計劃、工程部負(fù)責(zé)工程年度付款計劃；

（四）銷售回款的管理：制定年銷售計劃銷售部負(fù)責(zé)制定年度銷售計劃；

二、人工費用

包括員工薪金、崗位津貼、出差補助、加班補助及其他費用、獎金等。依據(jù)集團(tuán)有關(guān)規(guī)定確定各公司工資總額、出差補助、加班補助及其他費用財務(wù)部負(fù)責(zé)；

三、行政管理費用

（一）通訊費用：通訊費用實行專項審批報銷；

（二）交際費用：交際費用實行專項審批報銷；

（三）車輛交通費：車輛交通費實行油料歸口管理、過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理、維修費、保養(yǎng)費事前審批；經(jīng)批準(zhǔn)的私家車（私車公用）限額報銷行政人事部與財務(wù)部共同負(fù)責(zé)；

（四）其它辦公用品：按計劃采購、領(lǐng)用；

第九部分 具體存在問題和應(yīng)對策略

造價管控

一、存在問題：

1、編制清單時，存在工程量少算或漏算以及清單特征描述不準(zhǔn)等現(xiàn)象。

2、施工單位投標(biāo)價格高低不一，甚至還有施工聯(lián)合串標(biāo)單價現(xiàn)象，公司無法對合理價格做出準(zhǔn)確判斷，麻木追求低價中標(biāo)；從而導(dǎo)致中標(biāo)價格也許是經(jīng)過施工單位抬價后的高價；也許是低于成本的價格出現(xiàn)豆腐渣工程。

3、投標(biāo)人會利用清單工程量的可能變化進(jìn)行不平衡報價，對清單工程量預(yù)計結(jié)算時工程量會增加的項目報高價，反之則報低價；對于清單文件中無具體工程量的暫定項目，預(yù)計要做的報高價，預(yù)計不做或擬再分包的報低價。利用設(shè)計變更進(jìn)行不平衡報價，對設(shè)計圖紙中不明確或遺漏之處，預(yù)計修改后工程量會增加的項目報高價，反之則報低價。

4、在開標(biāo)過程中，沒有專業(yè)人士對技術(shù)標(biāo)中的施工方案、施工進(jìn)度計劃橫道圖、網(wǎng)絡(luò)圖、勞動力計劃安排進(jìn)行評審，導(dǎo)致很多二三流企業(yè)乃至掛靠單位以低價中標(biāo)的渠道進(jìn)入集團(tuán)承包基建項目；造成工期浪費。

5、施工單位戰(zhàn)線拉得太長，導(dǎo)致資金、機械設(shè)備、人力資源周轉(zhuǎn)困難，從而影響工期浪費。

6、基建體系所建立的戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量太少，參差不齊；大宗建筑材料未集中采購。

二、對策：

1、對清單編制的質(zhì)量建立獎懲制度，通過獎懲制度手段來制約清單編制人，從而達(dá)到提高清單質(zhì)量的效果。

2、公司在開標(biāo)前需對該項目做出詳細(xì)的預(yù)算，對成本做出分析，確定準(zhǔn)確的攔標(biāo)價格，達(dá)到真合理低價中標(biāo)的目的。

3、公司首先應(yīng)有一套完善的圖紙及一份高質(zhì)量的工程量清單，以避免因圖紙的不完善和工程量清單的編制失誤給投標(biāo)人留下可乘之機。

4、建立集團(tuán)內(nèi)部技術(shù)標(biāo)評定專家?guī)?，工程開標(biāo)時通知技術(shù)標(biāo)評定專家進(jìn)行評審；對技術(shù)不夠成熟或?qū)嵙Σ粔蛐酆竦钠髽I(yè)予以否決。

5、應(yīng)對施工單位做出明確規(guī)定，施工單位手頭擁有兩個以上在建的三一集團(tuán)項目不得參加第三個項目的投標(biāo)，確保工期不被造成的浪費。

6、按設(shè)計、總承包、專業(yè)分包、專業(yè)及大型設(shè)備供應(yīng)、大宗材設(shè)供應(yīng)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。每種類同級別合作伙伴關(guān)系不少于3家以上。

如此操作，可縮短招標(biāo)時間；基于建立在互信基礎(chǔ)上，節(jié)約工程費用；可加速驗收移交使用時間;有利于后續(xù)保修與維護(hù)。

對大型大宗、品質(zhì)要求高的材料設(shè)備集中選定定供應(yīng)商。簽訂長期采購合作計劃，如通風(fēng)氣鏤、墻板、耐磨地面材料、鋁型材、母線槽、電梯護(hù)梯、電纜、鋼材、廠礦燈具、混凝土、外墻石材、衛(wèi)浴潔具等。如此操作能保證材料品質(zhì)達(dá)到公司要求；在施工中能保證按時供貨；減少承包方采購成本，降低材料購買成本、從而為公司節(jié)約建設(shè)投資成本。

規(guī)劃設(shè)計

一、存在問題：

1、使用部門提交的產(chǎn)能規(guī)劃、使用需求沒有經(jīng)過認(rèn)真地研究及評審，經(jīng)常在建設(shè)的工程中進(jìn)行不斷的調(diào)整，帶來大量的設(shè)計變更，增加了造價。

2、廠房的工藝設(shè)計滯后，建筑按照標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)計，導(dǎo)致大量的設(shè)計變更，增加了工程造價；或廠房結(jié)構(gòu)局部設(shè)計偏保守，存在浪費現(xiàn)象。

3、集團(tuán)未制定統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)(如那些部門在車間輔房辦公，那些部門在辦公樓辦公;普通辦公人員、研發(fā)人員人均辦公面積指標(biāo);總裁助理、副總經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)辦公的面積及配置等等)，建筑規(guī)模存在一定的超標(biāo)。

4、辦公樓、食堂、研發(fā)樓等存在二次裝修的建筑，由于工期緊，建筑施工圖完成便開始施工，當(dāng)單體施工到一定階段后才完成裝修設(shè)計。裝修設(shè)計時，經(jīng)常對建筑的平面布置進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致大量的設(shè)計變更，增加了成本。

5、部分設(shè)計任務(wù)設(shè)計周期不合理，圖紙質(zhì)量難以得到保證。

6、設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分單位設(shè)計質(zhì)量不高，管控機制效果不佳，導(dǎo)致設(shè)計圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時性都較差，從而影響設(shè)計進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。

7、設(shè)計行業(yè)這幾年由于工程量很大，普遍存在施工圖紙質(zhì)量低劣、設(shè)計進(jìn)度滯后、圖紙不全、設(shè)計技術(shù)不合理的現(xiàn)象。如不加管控，將嚴(yán)重影響三一的工程建設(shè)質(zhì)量和成本。

8、普遍存在忽視報批報建工作，存在不辦理土地證、施工許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響三一與政府部門之間的關(guān)系，給公司品牌將帶來隱患。

二、對策：

1、在制定項目的進(jìn)度計劃時，給項目一個科學(xué)合理的設(shè)計周期。

2、讓公司決策層認(rèn)識到工藝設(shè)計對建筑設(shè)計的影響，要求事業(yè)部做最大的努力配合基建及時完成工藝設(shè)計。

3、存在二次裝修的建筑，應(yīng)明確各階段的設(shè)計內(nèi)容，對各階段的招標(biāo)范圍進(jìn)行合理的劃分，對可能存在變更的內(nèi)容暫不設(shè)計、不招標(biāo)。

4、組織人力資源部、行政部一起制定集團(tuán)統(tǒng)一的建設(shè)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

5、擴充、優(yōu)化設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應(yīng)的考評機制，對設(shè)計類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。

6、加強合同管理，增加對設(shè)計院在圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量及設(shè)計周期等方面的約束條款，對設(shè)計院進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

7、每個月組織兩次關(guān)于設(shè)計圖紙存在問題的總結(jié)會，將半個月來規(guī)劃設(shè)計院、審圖中心、項目部發(fā)現(xiàn)的設(shè)計圖紙的問題進(jìn)行匯總，組織基建總部人員進(jìn)行討論學(xué)習(xí)，并發(fā)給設(shè)計院。做到同類型的錯誤不要重犯。

8、對設(shè)計質(zhì)量管控采取以下措施：

8.1方案評審：要求設(shè)計單位提交全面、完整的設(shè)計方案，即不僅需要總圖、建筑單體的平、立、剖面、效果圖、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，而且需要提交有關(guān)結(jié)構(gòu)、強弱電、給排水、暖通空調(diào)、動力等各專業(yè)的方案;組織基建總部相關(guān)專業(yè)及造價人員進(jìn)行討論、評審，以確定最合理的設(shè)計方案。

8.2施工圖審核地勘資料的合理性評審，地勘資料的準(zhǔn)確性將嚴(yán)重影響地基、基礎(chǔ)的設(shè)計合理性，從而將嚴(yán)重影響工程造價；組建強大的施工圖審查隊伍，集中行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的各專業(yè)工程師對施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格評審，對出現(xiàn)重大問題的設(shè)計院(公司)以及基建本部(組織施工圖設(shè)計的人員)進(jìn)行評價和處罰。

制定各專業(yè)施工圖審核技術(shù)要點，規(guī)范審圖人員的行為和審圖點，使設(shè)計圖紙質(zhì)量處在受控狀態(tài)。

9、明確規(guī)劃建筑設(shè)計院、審圖中心等各部門職責(zé);明確各專業(yè)人員的崗位職責(zé)；制定內(nèi)部管控流程。依據(jù)流程、崗位職責(zé)要求進(jìn)行獎懲管理。

結(jié)構(gòu)設(shè)計

一、存在問題：

1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式的選型：建筑單體結(jié)構(gòu)的形式依據(jù)不同的房屋類別、高度、抗震等級可以有不同的選擇。不同的選擇對于造價的影響較大。比如多層(六層以內(nèi)含六層)宿舍樓采用磚混結(jié)構(gòu)與采用普通鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)來說，每平米造價明顯不一樣；而異型柱砼框架結(jié)構(gòu)相比一般框架結(jié)構(gòu)，同樣對造價造成影響;

2、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選型：不同的基礎(chǔ)形式或是同類基礎(chǔ)的不同選型，均對造價的影響較大。設(shè)計單位對于基礎(chǔ)形式的選擇往往過于簡單及保守。比如可以采用淺基礎(chǔ)的卻采用樁基礎(chǔ)；可以采用三樁承臺的，卻采用四樁承臺等。

3、地勘單位提交的地勘報告：地勘單位提交的地勘報告中有關(guān)承載力往往偏低，過于保守及部分資料不全甚至錯誤，抗浮水位往往過高，有時地勘報告深度甚至達(dá)不到規(guī)范的要求，導(dǎo)致大量增加基建造價。

4、重大或?qū)ｍ椀募夹g(shù)措施方案評審：在施工過程中，重大或?qū)ｍ椀募夹g(shù)措施，如廠房地面裂縫及沉降的處理、深基坑的支護(hù)及回填土夯實處理、碼頭基地吹砂填海等，如果沒有很好的進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，將造成造價的大量增加。

二、對策：

1、各建筑單體結(jié)構(gòu)形式及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的選型，建議請各基建本部及三一規(guī)劃設(shè)計院在方案設(shè)計階段嚴(yán)格把關(guān)，在施工圖階段由審圖中心重點審核，采用確的結(jié)構(gòu)形式；有地下室的基礎(chǔ)要綜合考慮抗浮問題。

2、對于地勘單位提交的地勘報告，建議在付勘察費用之前，應(yīng)對提交的地勘報告進(jìn)行結(jié)構(gòu)審核，審核人員可由基建本部技術(shù)部或三一建筑規(guī)劃設(shè)計院及審圖中心結(jié)構(gòu)總工組成，必要時可以外聘專家。審核完成并修改后，由基建本部付勘察費用。

3、對于重大或?qū)ｍ椀募夹g(shù)措施方案評審，建議由直管部門組織專家進(jìn)行論證。專家可以請審圖中心總工及外聘專家。深基坑的支護(hù)需要屬國家嚴(yán)格控制的技術(shù)措施，必須要進(jìn)行專家評審，不能由本部會同監(jiān)理評審落實了事。

裝飾設(shè)計

一、存在問題：

1、裝飾設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量有限，部分裝飾設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量不高，設(shè)計內(nèi)控機制欠缺，導(dǎo)致設(shè)計圖紙質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和及時性都較差，從而影響設(shè)計進(jìn)度和工程建設(shè)質(zhì)量。

2、缺乏高素質(zhì)裝飾專業(yè)技術(shù)人才，各區(qū)域基建本部對裝飾專業(yè)人員重視度不夠，配備的裝飾工程師較少，幕墻裝飾專業(yè)人才基本沒有，造成裝飾工程在實施過程中缺少監(jiān)督與指導(dǎo)，影響項目的最終完成效果。

3、使用部門對建筑單體的使用需求不明確，導(dǎo)致后期在裝飾項目的實施過程中因為無法滿足需求而屢次變更，造成項目的巨大浪費。

4、由于原建筑設(shè)計圖紙中也有建筑裝飾部分說明以及做法，如該建筑單體有二次裝飾設(shè)計時極容易造成工程量的二次計算，給公司造成重大損失。

5、我司各產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的建筑單體項目類型基本一致，許多建筑裝飾材料類型也一樣，由于各區(qū)域基建分管原因，容易造成相同的裝飾材料技術(shù)要求不同或工程單價出現(xiàn)較大差異，影響我司工程造價的控制。

二、對策：

1、擴充、優(yōu)化設(shè)計類戰(zhàn)略合作伙伴庫，制定相應(yīng)的考評機制，對設(shè)計類合作伙伴進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。

2、基建總部人力資源部應(yīng)對區(qū)域基建本部技術(shù)支持部人員滿足度進(jìn)行排名，促使各區(qū)域基建本部配備專業(yè)完整的裝飾工程師，完善各區(qū)域基建本部裝飾項目指導(dǎo)職能。

3、對各需要進(jìn)行二次裝飾設(shè)計項目，可提早與使用部門進(jìn)行溝通，幫助使用部門提交完整的使用需求，并獲得使用部門領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，盡量減少項目實施過程中的變更，減少浪費。

4、建議各區(qū)域基建本部在編制項目工程量清單時特別注意該項目是否有二次裝飾設(shè)計，在招標(biāo)范圍及技術(shù)要求以及工程量清單流程評審過程中應(yīng)該特別留意，以避免項目的二次計量或者漏項。

5、針對集團(tuán)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)園使用量大、使用范圍廣的建筑裝飾材料，可由我司商務(wù)采購或招標(biāo)部門組織相應(yīng)人員進(jìn)行考察，并與主要材料供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，既可降低項目成本也可保障主要材料的供貨時間。