講土增稅扣除項(xiàng)目的時(shí)候，我們往往會(huì)總結(jié)為“六六大順”，扣除項(xiàng)目有六項(xiàng)，而難點(diǎn)房地產(chǎn)成本也是六項(xiàng)。

6項(xiàng)扣除項(xiàng)目是什么？

我們講個(gè)人所得稅有6項(xiàng)專項(xiàng)扣除，土增稅則是有6項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

其中前5項(xiàng)適用于新建房，后一項(xiàng)適用于舊房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

還要注意一個(gè)問題不同的轉(zhuǎn)讓主體、不同的轉(zhuǎn)讓行為，扣除項(xiàng)目也有微小差別。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房5項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

所有企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房3項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

所有企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地2項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2.6項(xiàng)房地產(chǎn)成本是什么？

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（5）公共配套費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

雖然我們講這個(gè)六六大順很簡(jiǎn)單，但六六大順里面每一個(gè)都有考試的陷阱在里面，我們專門拿一節(jié)出來講計(jì)算，大家才會(huì)知道六六大順的不簡(jiǎn)單。