一、出售固定資產(chǎn)

（一）增值稅處理

1.小規(guī)模納稅人

（1）自2020年3月1日至12月31日，對湖北省以外其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅。即：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2020年3月1日至12月31日，享受減按1%征收率征收增值稅，并按照1%征收率開具增值稅發(fā)票，銷售額=含稅銷售額/（1+1%）。

（2）減按2%征收：應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+3%）×2%，不得開具增值稅專用發(fā)票

（3）放棄減稅：應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+3%）×3%，可以開具增值稅專用發(fā)票。

2.一般納稅人

（1）適用一般計(jì)稅：應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+13%）×13%

銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進(jìn)或自制的固定資產(chǎn)；或者 2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人銷售自己已使用過的試點(diǎn)后購入或自制的固定資產(chǎn)：

（2）可選擇簡易計(jì)稅

應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+3%）×2%，不得開具增值稅專用發(fā)票；

放棄減稅，應(yīng)納稅額=含稅銷售額/（1+3%）×3%，可以開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人處置固定資產(chǎn)，可選擇簡易計(jì)稅的情形有：

①銷售自己使用過的2008年12月31日以前（或擴(kuò)大抵扣范圍試點(diǎn)前）購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)；

②納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)；

③增值稅一般納稅人銷售自己使用過的按規(guī)定（指專用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)）不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)；

④一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號附件1）第二十八條規(guī)定并根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)?！?/p>

⑤銷售自己使用過的2013年8月1日前購入的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇。

（二）會計(jì)分錄模板

1.將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理

借：固定資產(chǎn)清理

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)

2.結(jié)轉(zhuǎn)處置損益

借：銀行存款/原材料/其他應(yīng)收款等

貸：固定資產(chǎn)清理

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）【或應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅，小規(guī)模納稅人為：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅】

資產(chǎn)處置損益【或借記】

二、出售無形資產(chǎn)

（一）增值稅處理

（二）會計(jì)分錄模板

借：銀行存款【收到的出售價(jià)款】

無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備【已計(jì)提的減值準(zhǔn)備】

累計(jì)攤銷【累計(jì)計(jì)提的攤銷】

貸：無形資產(chǎn)【原值】

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）【或應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅，小規(guī)模納稅人為：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅】

資產(chǎn)處置損益【或借記】

三、出售投資性房地產(chǎn)

（一）增值稅處理

1.稅率和征收率

稅法沒有投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)。出售房屋、建筑物增值稅稅目為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，出售土地使用權(quán)增值稅稅目為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，一般計(jì)稅稅率為9%。小規(guī)模納稅人及一般納稅人選擇簡易計(jì)稅時(shí)稅率為5%。一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)、房地產(chǎn)老項(xiàng)目、土地使用權(quán)，可選擇簡易計(jì)稅，征收率為5%。

2.差額納稅

（1）小規(guī)模納稅人扣除部分不得開專票

增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，適用差額征稅代開發(fā)票的，通過系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計(jì)算稅額和金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。（稅總函〔2016〕145號）

其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5% 的征收率向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。（總局公告2016年第14號）

（2）一般納稅人選擇簡易計(jì)稅，扣除部分未規(guī)定不得開專票

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（總局公告2016年第14號）

（二）會計(jì)分錄模板

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金、資本增值，或兩者兼有而有之的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。注意：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)，以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。

1.確認(rèn)收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）【或應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅，小規(guī)模納稅人為：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅】

2.結(jié)轉(zhuǎn)成本

（1）成本模式下

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

（2）公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，兩者的差異計(jì)入當(dāng)期損益，形成企業(yè)所得稅和會計(jì)處理的差異。

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動【或借記】

借：公允價(jià)值變動損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本【或做相反分錄】

借：其他綜合收益【轉(zhuǎn)換日計(jì)入其他綜合收益的金額】