研發(fā)費(fèi)用資本化率計(jì)算公式

基本公式是:

v是研發(fā)的價(jià)值;

a1、a2…an是以后各年的收益;

r1、r2…rn是各年的資本化率.

若假設(shè)以后期間的收益及資本化率都相同,在期數(shù)有限期的情況下,基本公式可以簡(jiǎn)化為:

v是研發(fā)的價(jià)值;

a為每期收益;

r為資本化率.

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)取得收益的年數(shù)較多時(shí),可近似的認(rèn)為n為無(wú)限期,此時(shí),公式可簡(jiǎn)化為:

(1)市場(chǎng)提取法

此法適用于研發(fā)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟并且交易比較活躍、市場(chǎng)租金和交易價(jià)格比較容易收集的情況下,該法容易理解,準(zhǔn)確度比較高,因而應(yīng)用十分廣泛.

此法是通過(guò)搜集相同研發(fā)市場(chǎng)上4宗以上的的價(jià)格及收益信息,根據(jù)收益法的計(jì)算公式生,反求出資本化率的一種方法.即

具體做法是,是從市場(chǎng)上收集與待估研發(fā)相似的房地產(chǎn)資料作為依據(jù),為了保證計(jì)算的精確度,通常要選擇4個(gè)以上的相似交易案例,而且與待估交易日期相近,種類(lèi)和等級(jí)要類(lèi)似,然后分別求出資本化率,再取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或求加權(quán)平均值.

該方法應(yīng)用的局限主要是資料的收集比較困難,以及搜集到的資料的準(zhǔn)確性可能不能得到保證.而且對(duì)于該法,我國(guó)許多估價(jià)師都認(rèn)為,既然有市場(chǎng)可比實(shí)例,還不如直接用比較法來(lái)估價(jià),不需用收益法.

(2)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法

它基于這樣的理論基礎(chǔ):投資就要得到回報(bào),回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)成比,投資的風(fēng)險(xiǎn)越高,得到的回報(bào)也就越高,如果不想冒險(xiǎn),只能得到較低的投資回報(bào).此方法下資本化率的公式是:資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=.

其中r1表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率;

r2是投資要求的平均收益率;

β是投資的風(fēng)險(xiǎn)水平.