2021年1月15日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同業(yè)主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為180萬(wàn)元，業(yè)主繳款時(shí)間如下：1月20日首付54萬(wàn)元，2021年9月30日前繳納124萬(wàn)元，向業(yè)主約定交房時(shí)間為2022年3月31日。該商品房成本為110萬(wàn)元。本筆業(yè)務(wù)支付銷售人員傭金30000元。

1月24日，同另一業(yè)主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為124萬(wàn)元，業(yè)主繳款時(shí)間如下：2月6日首付38萬(wàn)元，3月25日前繳納86萬(wàn)元，向業(yè)主約定交房時(shí)間為2021年3月25日，即繳清房款時(shí)間。該商品房成本為70萬(wàn)元。本筆業(yè)務(wù)支付銷售人員傭金10000元。

本月支付律師代理費(fèi)20000元。

解析 ：2021年1月15日銷售的商品房，交房時(shí)間是2022年3月31日，系期房。盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶在房地產(chǎn)企業(yè)履約的同時(shí)并未獲得由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

（一）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益?！敝?guī)定；盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶并不能有效控制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建造等。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品”之規(guī)定；盡管商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，但客戶違約該房產(chǎn)不需要改動(dòng)就可以銷售他人，同時(shí)僅僅有權(quán)向違約客戶收取違約金，并無(wú)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)的權(quán)利。不滿足《收入準(zhǔn)則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：

（三）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。”之規(guī)定。綜上，即使是期房，不屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，而是某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)。

2021年1月24日銷售的商品房，交房時(shí)間是客戶繳清房款的時(shí)間，即2021年3月25日，系現(xiàn)房。根據(jù)《收入準(zhǔn)則》第十三條“對(duì)于在某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。在判斷客戶是否已取得商品控制權(quán)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮下列跡象：（一）企業(yè)就該商品享有現(xiàn)時(shí)收款權(quán)利，即客戶就該商品負(fù)有限時(shí)付款義務(wù)”規(guī)定，該履約義務(wù)屬于“某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)”。

1.2021年1月期房業(yè)務(wù)處理

應(yīng)計(jì)提待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

=540000/1.09*9% =44587.16元

應(yīng)預(yù)繳增值稅

=540000/1.09*3%=14862.39元

(1)收到首付款

借:銀行存款 540000

貸:合同負(fù)債 495412.84

應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 44587.16

（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 14862.39

貸：銀行存款 14862.39

（3） 支付銷售傭金

借：合同取得成本—銷售傭金 30000

貸：銀行存款 30000

2.2021年2月現(xiàn)房業(yè)務(wù)處理

應(yīng)計(jì)提待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

=380000/1.09*9% =31376.15元

應(yīng)預(yù)繳增值稅

=380000/1.09*3% =10458.72元

（1）收到首付款

借：銀行存款 380000

貸：合同負(fù)債 348623.85

應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 31376.15

（2）支付傭金

借：銷售費(fèi)用—銷售傭金 10000

貸：銀行存款 10000

（3）支付律師費(fèi)

借：管理費(fèi)用—律師費(fèi) 20000

貸：銀行存款 20000

（4）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅10458.72

貸：銀行存款 10458.72

3.2021年3月現(xiàn)房業(yè)務(wù)處理

應(yīng)計(jì)提待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額

=860000/1.09*9%=71009.17

結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅

=10458.72

(1)收到房款

借:銀行存款 860000

貸:合同負(fù)債 788990.83

應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 71009.17

(2)確認(rèn)收入

借:合同負(fù)債 1137614.68

應(yīng)交稅費(fèi)—待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 102385.32

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1137614.68

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

（銷項(xiàng)稅額） 102385.32

（3）確認(rèn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 700000

貸：開(kāi)發(fā)商品 700000

（4）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 10458.72

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 10458.72

4.2021年9月30日期房業(yè)務(wù)處理同前。（略）

5.2022年3月31日期房業(yè)務(wù)處理

應(yīng)提增值稅銷項(xiàng)稅額

=1800000/1.09*9% =148623.86元

應(yīng)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅

=1800000/1.09*3%=49541.28元

應(yīng)攤銷合同取得成本

=30000

（1）確認(rèn)收入

借:合同負(fù)債 1651376.14

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額）148623.86

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1651376.14

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

（銷項(xiàng)稅額）148623.86

（2）確認(rèn)成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1100000

貸：開(kāi)發(fā)商品 1100000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 49541.28

貸： 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 49541.28

（4）攤銷合同取得成本

借：銷售費(fèi)用—銷售傭金 30000