物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本包括直接費用和間接費用等

(1)直接費用，包括物業(yè)服務企業(yè)直接從事物業(yè)服務活動所發(fā)生的支出，由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其他費用組成。

①人員費用。是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

②物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用。是指為保障物業(yè)服務區(qū)域內共用部位共用設施設備的常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

③綠化養(yǎng)護費用。是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

④清潔衛(wèi)生費用。是指保持物業(yè)服務區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

⑤秩序維護費用。是指維護物業(yè)服務區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

⑥物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

⑦辦公費用。是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域常的物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通信費、書報費及其他費用。

⑧固定資產折舊。是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

④經業(yè)主同意的其他費用。是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

(2)間接費用，又稱管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務常運轉而由各物業(yè)服務項目承擔的管理費用。

物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)服務項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務常運轉，會發(fā)生企業(yè)管理人員的員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。

物業(yè)服務企業(yè)所發(fā)生的管理費用按照一定的比例分攤到物業(yè)管理項目，這部分管理費用稱之為物業(yè)服務企業(yè)的間接費用。

物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其他業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)服務企業(yè)之間分攤。

2.物業(yè)服務企業(yè)的費用

是指在物業(yè)服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)服務活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間發(fā)生的費用。包括：

(1)管理費用。物業(yè)服務企業(yè)各部門（除市場部門外）發(fā)生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。

(2)營業(yè)費用。物業(yè)服務企業(yè)市場部門發(fā)生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費(油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。