1、土地增值稅清算的條件

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)（主動清算）進行土地增值稅的清算；

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（被動清算）進行土地增埴稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

上述85%的規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

（2）取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

（3）經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為需要進行土地增值稅清算的。

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定其他情況。

上述所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

①開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；②開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；③開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。上述清算條件參考了深圳市清算規(guī)程，與某些省市規(guī)定略有不同。

2、土地增值稅清算的時限

第一，應(yīng)當清算的納稅人應(yīng)當于符合清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅清算。如存在工程結(jié)算或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90日。

納稅人在辦理延后清算申報提交申請的同時還應(yīng)當提交未結(jié)算工程合同以及未取得扣除項目明細。延后清算申報申請由主管稅務(wù)機關(guān)審核確定。

屬于分期清算的，納稅人應(yīng)當在項目完成銷售、滿足清算條件之日起90日內(nèi)就剩余部分進行清算申報，完成全部項目的清算申報。

應(yīng)當清算的納稅人在規(guī)定的期限未申報清算的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項告知書》，通知其限期進行申報清算。對于納稅人在規(guī)定期限未申報清算的行為，主管稅務(wù)機關(guān)可以按照《稅收征收管理法》第六十二條的規(guī)定進行處罰。對上述納稅人主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)啟動該項目核定清算程序。

主稅務(wù)機關(guān)啟動核定清算程序后，應(yīng)當在90個工作日內(nèi)完成核定清算，確定應(yīng)當補繳的稅款數(shù)額，并發(fā)送《稅款繳納通知書》限定納稅人在15日內(nèi)補繳稅款，逾期則根據(jù)《稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定加收罰款和滯納金。

納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)未補繳的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當追繳稅款，并按《稅收征收管理法》規(guī)定的相關(guān)程序辦理。

第二，對于符合條件的可清算項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

對符合條件主管稅務(wù)機關(guān)可以要求清算的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當納入重點管理，制定清算計劃，并在其符合可清算條件情形起1年內(nèi)向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項通知書》，啟動清算程序。對確定進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知書，要求納稅人在收到清算通知之日起90日內(nèi)進行清算申報。

如存在工程結(jié)算滯后或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90日。

3、土地增值稅清算資料

納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)提供下列清算資料：

（1）土地增值稅清算申報表及其附表。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明。主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

（3）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗收備案表。

（4）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同。

（5）拆遷(回遷)合同、簽收花名冊或簽收憑證。

（6）銀行貸款合同銀行貸款利息結(jié)算通知單。

（7）項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等相關(guān)有效憑證。

（8）竣工驗收報告、工程竣工決算報告、甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細表。

（9）商品房銷售臺賬、銷售合同等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。

（10）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料。

（11）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項目繳納稅金的，應(yīng)在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額。

（12）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（13）主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送自的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無當理由不得撤銷。主管稅務(wù)機關(guān)在做出予以受理、補資料告知、不予受理決定時，應(yīng)向納稅人下達《稅務(wù)事項通知書》予以書面告知。

主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表后，在10個個工作日內(nèi)完成邏輯審核，審核后向納稅人發(fā)送《稅款繳納通知書》。