根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

2、以土地換房屋是否需要繳納土地增值稅？

納稅人以土地換房屋（不含合作建房），應(yīng)對轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據(jù)為房屋的交易價（或評估價）。

3、對房地產(chǎn)抵押行為是否征收土地增值稅？

房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資是否應(yīng)當征收土地增值稅？

財稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。即對以房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，都應(yīng)當征收土地增值稅，不能適用暫不征稅政策。

5、對合作建房行為是否應(yīng)征收土地增值稅？

財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6、對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)是否應(yīng)征收土地增值稅？

對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)不征稅。代建房地產(chǎn)應(yīng)以委托方名義立項，其土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)應(yīng)歸屬于委托方。

7、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于自營、出租等其他用途時是否應(yīng)征收土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

8、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征收土地增值稅？

國稅函〔2000〕687號文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！?/p>

國稅函2009387號文件規(guī)定，鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認為這一行為實質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

國稅函〔2011〕415號文件規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。

備注：個案批復(fù)是否具備通用效力？各地稅務(wù)機關(guān)需要根據(jù)具體情況具體對待。

9、將國有土地歸還政府是否征稅？

條例規(guī)定：“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！奔殑t規(guī)定：“條例所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅?！必敹悺?006〕21號文件規(guī)定：“細則所稱：因‘城市實施規(guī)劃’而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因‘國家建設(shè)的需要’而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)”應(yīng)當免征土地增值稅。對于非因“城市實施規(guī)劃”或者“國家建設(shè)”需要而收回土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當按規(guī)定征收土地增值稅?！俺鞘袑嵤┮?guī)劃”和“國家建設(shè)”的范圍按財稅〔2006〕21號文件規(guī)定執(zhí)行。

10、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產(chǎn)權(quán)證變更是否視同轉(zhuǎn)讓？

不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓，不征稅。

11、集體土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征稅？

不征稅。

12、在租用的國有土地上建造房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

13、轉(zhuǎn)讓地下建筑物是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

14、飛機跑道、碼頭泊位轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？

國稅函〔2010〕347號文件規(guī)定：“根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當征收土地增值稅。”

15、架空的管道、輸送帶轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？

如果管道、輸送帶構(gòu)成不動產(chǎn)，且與國有土地一并轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)一并征收土地增值稅。

16、銷售房地產(chǎn)同時贈送電視、空調(diào)等電器的，在計征土地增值稅時如何處理？

電視、空調(diào)等電器屬于有形動產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計征土地增值稅時，應(yīng)當從轉(zhuǎn)讓收入中剔除電視、空調(diào)的價值（建議按買價確認），其成本費用中應(yīng)同時剔除電視、空調(diào)的價值。

17、開發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉(zhuǎn)讓是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

18、個人獨資企業(yè)將房產(chǎn)過戶到投資者個人名下或者投資者為業(yè)主的個體工商戶名下的，是否征稅？

按照財稅〔2018〕17號文第六條的規(guī)定： 同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

但土地增值稅方面沒有類似屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，暫不征稅土地增值稅的明確規(guī)定。

19、非直系親屬繼承能否不征稅？

細則在規(guī)定繼承不征稅時，未對法定繼承和遺囑繼承進行區(qū)分。根據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定繼承不動產(chǎn)的行為，不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不征收土地增值稅。

20、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，如何確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。”

根據(jù)上述規(guī)定，在計算土地增值稅時，稅法有可能比會計提前確認收入，即需要調(diào)增土增稅應(yīng)稅收入。需要注意的是，在調(diào)增收入的同時，應(yīng)當允許配比扣除與收入相對應(yīng)的扣除項目成本。

21、房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否應(yīng)確認為收入？

根據(jù)財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

22、房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶應(yīng)如何進行土地增值稅處理？

根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件以及國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當視同銷售確認收入，其銷售價格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或者由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將視同銷售的金額確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

房地產(chǎn)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按上述規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

23、對房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的違約金是否征收土地增值稅？

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?！贝颂幩Q“有關(guān)的經(jīng)濟利益”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益。對完成購房的購房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當確認為轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，計算繳納土地增值稅。但是以下情形的違約金不屬于土地增值稅收入：

一是因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

二是對未完成購房的購房者，因退房等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，不征收土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，比照上述原則進行處理。

24、土地增值稅視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應(yīng)如何確定？

土地增值稅視同銷售情形主要有：

一是根據(jù)實施細則以及財稅字〔1995〕48號文件的規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)之外的情形，應(yīng)當視同銷售征收土地增值稅；

二是根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；

三是根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當視同銷售處理。

對于上述視同銷售項目，在計算土地增值稅時應(yīng)按公允價值計量原則確定相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做相應(yīng)的納稅調(diào)整。

按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，視同銷售收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

需要說明的是，執(zhí)行《企業(yè)會計準則》的房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取戶的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，按照收入準則進行會計處理。

25、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對外出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

26、哪些情況下應(yīng)對轉(zhuǎn)讓價格進行評估？

條例規(guī)定，對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成效價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

細則規(guī)定：

①房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

②隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無當理由的行為。

④隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

國稅函發(fā)〔1995〕110號文件規(guī)定：對評估價與市場交易價差距較大的轉(zhuǎn)讓項目，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)不予確認，要求其重新評估。

27、如何確認房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低？

二、關(guān)于“計稅價格明顯偏低”的問題。

河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函2010202號）明確：“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

28、在計算土地增值稅時，對關(guān)聯(lián)交易是否應(yīng)進行調(diào)整？

《稅收征收管理法》規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。”

國稅發(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)因關(guān)聯(lián)交易多確認或者少確認收入和扣除項目的，應(yīng)當相應(yīng)予以調(diào)增或調(diào)減。

29、“營改增”后如何確認土地增值稅收入？

財稅〔2016〕43號規(guī)定：自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定，自2016年11月10日起：

一是營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

二是納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。

三是納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

30、轉(zhuǎn)讓加油站如何確認土地增值稅應(yīng)稅收入？

根據(jù)稅總函〔2017〕513號文件規(guī)定，《成品油市場管理辦法》（商務(wù)部令2006年第23號）第三十六條規(guī)定：成品油經(jīng)營批準證書不得偽造、涂改，不得買賣、出租、轉(zhuǎn)借或者以任何其他形式轉(zhuǎn)讓；第二十九條規(guī)定：經(jīng)營單位投資主體發(fā)生變化的，原經(jīng)營單位應(yīng)辦理相應(yīng)經(jīng)營資格的注銷手續(xù)，新經(jīng)營單位應(yīng)重新申辦成品油經(jīng)營資格。因此，對依法不得轉(zhuǎn)讓的成品油零售特許經(jīng)營權(quán)作價或評估作價不應(yīng)從轉(zhuǎn)讓加油站整體資產(chǎn)的收入金額中扣除。

31、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的契稅能否加計扣除？

根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，即允許作為加計扣除的計算。

32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費能否計入地價扣除？

國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

33、成片受讓、分期開發(fā)的土地如何分攤地價？

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

國稅函〔1999〕112號文件規(guī)定：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》所稱“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

34、不同類型開發(fā)產(chǎn)品如何分攤地價？

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第九條明確， 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)》（國稅函〔1999〕112號）明確，《細則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細則》第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第五項明確，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)〔2009〕91號第二十一條第五項明確，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

實務(wù)中在計算土地增值稅時，應(yīng)當區(qū)分不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費用（扣除項目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分攤問題。

在分攤土地成本時可以分兩步進行：

第一步，先將占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步：對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)（如商住樓等），應(yīng)當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占混建該項目總建筑面積的比例分攤土地成本。

35、對房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

財稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地，如果在投資環(huán)節(jié)已經(jīng)按規(guī)定繳納了土地增值稅，則應(yīng)當以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計稅價格和繳納的相關(guān)稅費作為土地增值稅計稅成本。

36、對非房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

一是非房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫不征土地增值稅，此情形下應(yīng)以投資方原取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為被投資方取得土地的計稅成本；

二是房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當按規(guī)定征收土地增值稅，此情形下應(yīng)當以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計稅價格和繳納的相關(guān)稅費作為土地增值稅計稅成本。

37、對因企業(yè)合并、分立等資產(chǎn)重組活動（假設(shè)不涉及房地產(chǎn)企業(yè)）取得的土地，應(yīng)如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

財稅〔2018〕57號文件規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。符合以上規(guī)定的資產(chǎn)重組活動取得的土地，應(yīng)當以資產(chǎn)重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為土地增值稅計稅成本。

38、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的中介費能否計入土地成本？

中介費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，因此不能計入土地成本。

39、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費是否應(yīng)取得發(fā)票？

根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅?！敦斦?稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（三十七）項規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

綜上，如果拆遷行為屬于政府收回土地使用權(quán)行為，那么被拆遷方取得的補償收入屬于免征增值稅范圍，可向房地產(chǎn)企業(yè)開具免稅發(fā)票。

40、公共設(shè)施配套費如何計算扣除？

國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

41、房地產(chǎn)裝修費用能否計入開發(fā)成本？

國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。但對可移動的物品(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計收入也不允許扣除相關(guān)成本費用。

42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費用，能否計算扣除？

國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費用不予扣除。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除?？鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

需要注意的是，預(yù)提費用實際發(fā)生且取得合法有效憑證后，可根據(jù)支出項目按規(guī)定計入相關(guān)成本費用，并計算扣除。

43、房地產(chǎn)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

44、財稅字1995（48）號中解釋印花稅在管理費用中扣除，不應(yīng)在稅金扣除，但是財會2016（22）文件中，把印花稅調(diào)整到稅金及附加科目了，現(xiàn)在是否可以扣除？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，不管計入何種會計科目，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。

45、據(jù)實扣除利息需要具備哪些條件？

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

據(jù)實扣除須同時符合以下四個條件：

第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項目，應(yīng)當能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項目和非房地產(chǎn)項目之間準確劃分；

第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準確歸集；

第三，利息支出能夠在不同類型房地產(chǎn)之間準確計算分攤；

第四，能夠提供金融機構(gòu)證明（注：信托投資公司屬于金融機構(gòu)；納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出），允許據(jù)實計算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對通過金融機構(gòu)以外的其它融資渠道借款（如向單位拆借資金或向個人集資等）有利息支出的，視為無法提供金融機構(gòu)證明處理。

利息支出不能同時符合上述四個條件的，則應(yīng)當按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。

46、房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費用能否按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計算扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，如果納稅人實際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除，所有開發(fā)費用按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計算扣除

47、房地產(chǎn)企業(yè)既有金融機構(gòu)借款又有其他渠道借款，但其金融機構(gòu)借款利息支出大于土地成本與開發(fā)成本之和的5%的，利息支出能否選擇據(jù)實扣除？

細則以及國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。但其他渠道借款發(fā)生的不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出不得扣除。

48、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用能否同時適用利息支出據(jù)實扣除和按10%的比例計算扣除？

國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時適用利息支出據(jù)實扣除和按10%的比例計算扣除。即選擇利息支出據(jù)實扣除的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用只能按土地成本及開發(fā)成本的5%計算扣除。

49、對計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出在計算土地增值稅時是否允許加計扣除？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！币虼耍康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息支出無論會計上如何進行處理，在計算土地增值稅時都應(yīng)當按照利息支出的相關(guān)規(guī)定進行處理，其計入開發(fā)成本的利息支出應(yīng)當從開發(fā)成本中調(diào)減，不得列入開發(fā)成本加計扣除。

50、利用閑置專項借款對外投資取得收益應(yīng)如何進行處理？

國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益應(yīng)當沖減利息支出。

51、據(jù)實扣除的利息支出如何計算分攤至不同類型房地產(chǎn)？

按規(guī)定允許據(jù)實扣除的利息支出，應(yīng)按某一類型房地產(chǎn)土地成本與開發(fā)成本之和占該房地產(chǎn)項目總土地成本與總開發(fā)成本之和的比例計算該類型房地產(chǎn)應(yīng)分攤的利息支出。

52、銷售非房地產(chǎn)開發(fā)項目（銷售非房地產(chǎn)企業(yè)建造的新房）能否扣除利息支出和相關(guān)費用？

允許扣除利息支出和相關(guān)費用范圍，只限于房地產(chǎn)開發(fā)項目（只限于立項時確定為開發(fā)產(chǎn)品的范圍），非開發(fā)產(chǎn)品（如立項時為固定資產(chǎn)）不能扣除利息支出和相關(guān)費用。

53、預(yù)提費用能否在土地增值稅清算時扣除？

答：根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

54、舊房重置成本價的具體含義是什么？

重置成本價的含義是，對舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時的建材價格和人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用，減除折舊后的金額。

55、轉(zhuǎn)讓舊房為什么要對房屋及建筑物進行評估？

國稅函發(fā)〔1995〕110號文件規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格，以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。

這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

56、轉(zhuǎn)讓舊房能夠提供評估價的，是否需要同時提供地價？

財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！?/p>

57、土地價值能否通過評估進入重置成本在稅前扣除？

不可以。在計征土地增值稅時，土地必須按照計稅成本（取得土地實際支付的金額）據(jù)實扣除。

58、如何區(qū)分新建房和舊房？

財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?/p>

豫財稅政字199861號明確：凡房屋建成后，使用時間在一年（含一年）以內(nèi)的視為新房。凡房屋建成后，使用時間在一年（不含一年）以上的為舊房。

如果房屋使用在一年以內(nèi)由于磨損程度較大或遭受重大損壞的，由市地地方稅務(wù)局上報省地方稅務(wù)局審批后，也可視為舊房。

59、轉(zhuǎn)讓舊房時已繳納的契稅可否在計稅時扣除？

財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除?！?/p>

60、轉(zhuǎn)讓舊房的評估費用能否扣除？

財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/p>

61、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能夠提供發(fā)票的，應(yīng)如何計征土地增值稅？

根據(jù)財稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)支付的金額和房屋及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“計算扣除項目時‘每年’按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定：自2016年11月10日起，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

①提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

②提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

③提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

62、轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票，如何計征土地增值稅？

財稅〔2006〕21號文件規(guī)定：“對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。”

63、開發(fā)項目在營改增前后均有稅金的如何處理？

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關(guān)金額：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。

64、非房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，能否享受加計扣除政策？

《中人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，不僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

只要納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時，均可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。允許加計扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項目只限于立項時確定為開發(fā)產(chǎn)品的范圍，非開發(fā)產(chǎn)品（如立項時為固定資產(chǎn)）不能加計扣除。

65、對直接轉(zhuǎn)讓土地的，能否享受加計扣除政策？

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕第110號文件的規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不得加計扣除）。對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金?！毙枰⒁獾氖牵瑢⑸刈?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，在計算其增值額時允許加計扣除的只限于“開發(fā)成本”，而不包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

66、購入在建項目再開發(fā)如何計算土地增值稅？

河南省稅務(wù)局明確，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時，計算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時，對其扣除項目金額已按規(guī)定，該加計的已相應(yīng)加計處理，因此不予重復(fù)加計扣除。

67、代收費用能否在計算土地增值稅時加計扣除？

財稅字〔1995〕48號 第六條明確：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

68、哪些屬于代收費用？

代收費用的特征是“原票轉(zhuǎn)交”，因此，目前真意義上的代收費用僅有房屋維修基金等個別項目。而市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費和人防工程異地建設(shè)費實質(zhì)上是向房地產(chǎn)企業(yè)直接收取的，其性質(zhì)不屬于房地產(chǎn)企業(yè)代收費用。但江蘇省明確城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室易地建設(shè)費、房屋維修基金、供電工程貼費均屬于代收費用。

69、行政事業(yè)性收費能否作為成本項目扣除？

房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類收費項目包括兩種類型：一是服務(wù)性收費；二是政府性基金和行政事業(yè)性收費。對于政府性基金和行政事業(yè)性收費的土地增值稅處理，實踐中存在兩種截然不同的意見：一種意見認為，房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)當按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則明文列舉的范圍確定，因為政府性基金和行政事業(yè)性收費不在列舉的范圍之中，所以一律不允許計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。另一種意見認為，房地產(chǎn)企業(yè)是因為開發(fā)房地產(chǎn)而繳納政府性基金和行政事業(yè)性收費，因此政府性基金和行政事業(yè)性收費應(yīng)當允許全部計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

江蘇省規(guī)定，允許同時符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費計入開發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費是開發(fā)房地產(chǎn)項目特有的，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥基金等等，房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計入開發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費應(yīng)當與開發(fā)活動直接相關(guān)。三是發(fā)生時間在開發(fā)項目竣工驗收之前。需要說明的是，此處所稱“在開發(fā)項目竣工驗收之前”是指政府性基金和行政事業(yè)性收費的發(fā)生環(huán)節(jié)在竣工驗收之前，而不是要求實際繳納時間在竣工驗收之前。允許計入開發(fā)成本的政府性基金和行政事業(yè)性收費，在計算土地增值稅時允許加計扣除，并作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額的計算基數(shù)。

70、服務(wù)性收費能否作為成本項目扣除？