房產(chǎn)稅算法

房產(chǎn)稅的計征有兩種，計算公式為： 1. 按房產(chǎn)余值計征，可以是評估值或重估值。

應納房產(chǎn)稅稅額=一次性減除后的房產(chǎn)余值×1.2%； 2 .按房產(chǎn)租金收入計征

應納房產(chǎn)稅稅額=房產(chǎn)全年租金收入×12%。

對于出租的房子，用租金收入計征就好算，因為租金都是出租合同上確定的。但房產(chǎn)原值計征，就不一定能算清楚了。因為房產(chǎn)原值比較難界定。

有的人會覺得房產(chǎn)原值不就是房產(chǎn)原來的建設價格或者轉(zhuǎn)讓購買價格嗎？是的，可以這樣算，但有的房產(chǎn)是劃撥的，或者是其他形式交換轉(zhuǎn)移使用權(quán)得來，沒有一個準確的價值。另外，完全依據(jù)房子轉(zhuǎn)讓的購買價格，這樣有可能會多算，導致多繳稅費。

房產(chǎn)原值如何確定

房產(chǎn)原值即房屋的價值。但《財政部、稅務總局關于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地〔1987〕3號）規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。就像室外泳池，玻璃房、圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、酒窖、菜窖、磚石窯等。

但房子上的取暖、排風、衛(wèi)潔、采光等設備，以及油煤氣、供排水管道和電線、通信管線、電梯、過道、曬臺等。可以看出這些設備都是人類利用房子開展各種活動不可或缺的設備，在計算房產(chǎn)原值時，這部分設備都應計入征稅，無論會計核算是否單獨記賬。即這種設備重新安裝，不管是一次性記為管理科目還是計入資產(chǎn)。

這樣看來，房產(chǎn)稅的征稅范圍，不以有沒有產(chǎn)權(quán)作依據(jù)。無論是有產(chǎn)權(quán)證的房屋，還是沒產(chǎn)權(quán)證的倉庫廠房都算房產(chǎn)稅的計稅原值，但變壓器、圍墻、水泥地面、消防水池及化糞池等，就不算征稅范圍。

另外，根據(jù)財稅〔2010〕121號的規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值都要包含地價。這里的地價包括取得土地使用權(quán)的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。這個地塊容積率小于0.5，應按房產(chǎn)建筑面積的2倍算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

綜上所述，房產(chǎn)稅計稅原值和房產(chǎn)買賣的定價是不同。買賣房產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，是根據(jù)房產(chǎn)證總面積計算總價的。但計算房產(chǎn)原值包括有房屋和所在土地、附著物，但不包含獨立于房屋外的建筑物。

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出租房屋繳納房產(chǎn)稅能不能扣除收到的水電煤費用？

出租房屋的計征房產(chǎn)稅包含租金和附屬設施的租金收入，也就是說，租金里包含了水電煤出租費，單獨計價后可以扣除，不能單獨計，或者計價偏高或不能分清楚，由稅務部門核定扣除。即出租方式算的房產(chǎn)稅是計算純房產(chǎn)租金。

免征情況