金科營收高歌猛進，盈利能力卻出現(xiàn)持續(xù)下降！

8月30日，金科股份發(fā)布2021年半年報：上半年，公司實現(xiàn)營收439.73億，同比增長45.10%；凈利潤37.05億，同比增長2.49%；扣非凈利潤28.50億， 同比下降13.24%。

營收大幅增長，凈利潤增長停滯，扣非凈利潤更是出現(xiàn)下降！主要是毛利率出現(xiàn)較大幅度下降！

2021年上半年，金科銷售額1025億，同比增長18%，銷售額相對還可以！

2021年6月末，金科的三道紅線再次轉綠，剔除預收款的負債率69.55%，凈負債率77.08%，現(xiàn)金短債比1.38。從2019年的兩條踩線，到2020年的全部轉綠，在2021年3月末，又返紅線一條，到現(xiàn)在再次全部轉綠！

表內(nèi)債務指標的強行轉綠，并未代表金科的債務壓力變??！

1、盈利能力持續(xù)下降！

2021年上半年，金科毛利率20.14%，較2020年同期的25.95%，下降了5.81個百分點，較2020年全年，下降了3.02個百分點。

毛利率持續(xù)下降！2018年和2019年，毛利率維持在28%，2020年，毛利率一下跌到23%，到今年上半年，進一步下跌到20%！

毛利率的下跌，主要是結算周期的變化，2020年和2021年結算的收入，基本是2018年和2019年高價拿的地皮。但還有一個重要原因，就是不同房企的區(qū)域結構不一樣，導致毛利率變化幅度不一樣，金科的三四線城市土儲比例較高！

金科的偏低毛利率還會持續(xù)一兩年，這會給后期的業(yè)績帶來壓力！

2021年上半年，期間費用率7.1%，同比下降0.9個百分點，尤其是財務費用2.8億，同比下降10%，主要得益于利息收入同比增長48%！即使有息負債總額下降，財務費用下降這塊，依舊有些失真！

金科的凈利潤出現(xiàn)增長停滯，主要原因就是毛利率下降幅度較大，其次，還有少數(shù)股東損益大幅增長。其實，金科的少數(shù)股東損益跟權益占比，還是有較大差距。

房企的利潤僅僅是一方面，現(xiàn)金流才是關鍵，很多房企也只是在賺紙面利潤！

2、金科表外債務有多少？

2019年末，金科剔除預收款的負債率75.18%，凈負債率125.98%，現(xiàn)金短債比1.06，踩了兩條紅線。

2020年，剔除預收款的負債率69.85%，凈負債率75.07%，現(xiàn)金短債比1.34%！兩條紅線全部轉綠！

表內(nèi)債務指標突然剎車轉綠，金科的方法主要是增厚凈資產(chǎn)和控制有息負債規(guī)模！

增厚凈資產(chǎn)的方式主要有，少數(shù)股東權益暴漲、控股子公司金科服務分拆上市融資和永續(xù)債增加！

2017年到2020年，金科少數(shù)股東權益分別為25.97億、145.86億、247.84億和365.76億，三年間，金科的少數(shù)股東權益暴漲13倍，遠遠超過歸母股東權益的同期漲幅87%！少數(shù)股東權益暴漲，也是很多房企的融資發(fā)展方式，也往往被市場質(zhì)疑，涉嫌隱藏部分負債。

2020年，少數(shù)股東權益增長了118億！永續(xù)債增加了13億！

少數(shù)股東里面，有些是其他房企等經(jīng)營實體，也有些是金融機構，這一塊就有明股實債的嫌疑！

凈資產(chǎn)增厚，有實打實的，利潤增加、金科服務上市融資和吸納其他經(jīng)營實體投資；但也有虛的，將本來屬于債務的，變成了凈資產(chǎn)，比如新增的永續(xù)債和吸納金融機構當少數(shù)股東。

2017年到2019年，金科的有息負債規(guī)模持續(xù)大幅上漲，持續(xù)在加杠桿，尤其是2017年，增幅較大！

但是在2020年，有息負債這塊控制住了。2020年末，有息負債總額976億，跟2019年末的987億，略有下降！

只是，在表內(nèi)有息負債規(guī)模得到控制時，金科的資產(chǎn)科目也有很大的變化，負債規(guī)模是不是真的控制住了？

這也是很多房企搞的表外融資發(fā)展模式，長期股權投資暴漲和少數(shù)股東權益暴漲！

長期股權投資暴漲，其實就是合營聯(lián)營模式！只是金科的合營聯(lián)營的股東里，已經(jīng)出現(xiàn)了很多金融機構，這就可能涉及表外債務！而且，有很多合營聯(lián)營公司與并表子公司，進行切換，什么意思呢？有些子公司的財務數(shù)據(jù)不好看，就通過新增其他股東投資，進行出表，有些合營聯(lián)營公司養(yǎng)肥了，就開始回購其他股東權益，進行并表！

金科的少數(shù)股東里和合營聯(lián)營股東里，需要重點探究一下金融機構的數(shù)量和金額，其中，平安系多次涉及，還有民生系，以及多家信托公司。

金科的表內(nèi)債務指標大幅改善的同時，也有一些新的負債特點，應付票據(jù)大幅增長和非銀融資占比大幅提升！

2021年6月末，金科應付票據(jù)120億，較2020年末，暴增110%！部分有息負債，轉換為經(jīng)營負債，但是商票的債務效用也很高！

2020年6月末，金科融資結構中，非銀占比17.17%；2021年6月末，非銀占比上漲到26.70%。融資結構在變差！

總的來說，自2020年以來，金科開始在降杠桿。但是負債指標遠遠不如表內(nèi)展現(xiàn)的那么樂觀，有些杠桿是在隱藏和騰挪轉換！