一、計(jì)劃審計(jì)工作

地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門(mén)需恰當(dāng)?shù)赜?jì)劃內(nèi)部控制審計(jì)工作，配備具有專業(yè)勝任能力的審計(jì)人員，并對(duì)助理人員的工作給予指導(dǎo)和復(fù)核。

審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在計(jì)劃審計(jì)工作中的作用，以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為基礎(chǔ)，選擇擬測(cè)試的控制，確定測(cè)試所需收集的證據(jù)。內(nèi)部控制的特定領(lǐng)域存在重大缺陷的風(fēng)險(xiǎn)越高，給予該領(lǐng)域的審計(jì)關(guān)注應(yīng)越多。例如：對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域主要集中在招采、營(yíng)銷環(huán)節(jié)，因此需要配備業(yè)務(wù)專業(yè)能力較強(qiáng)的審計(jì)資源。

在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及確定必要的程序時(shí)，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)單位或流程的復(fù)雜程度可能產(chǎn)生的重要影響和作用。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)單位或流程的復(fù)雜程度可能影響企業(yè)實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。企業(yè)的規(guī)模和復(fù)雜程度也可能影響錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)以及應(yīng)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的控制。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)情況調(diào)整工作范圍，以獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，支持發(fā)表的意見(jiàn)。

二、實(shí)施審計(jì)工作

審計(jì)人員按照從整體到具體業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)的方法實(shí)施審計(jì)工作，從整體到具體業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)的方法是審計(jì)人員識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、選擇擬測(cè)試控制的基本思路。審計(jì)人員在實(shí)施審計(jì)工作時(shí)，可以將企業(yè)整體層面控制和具體業(yè)務(wù)層面控制的測(cè)試結(jié)合進(jìn)行。

（一）測(cè)試企業(yè)整體層面控制

審計(jì)人員測(cè)試企業(yè)整體層面的控制，在把握重要性原則的基礎(chǔ)上，一般關(guān)注：與內(nèi)部環(huán)境相關(guān)的控制;針對(duì)董事會(huì)、經(jīng)理層凌駕于控制之上的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)的控制;企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程;對(duì)內(nèi)部信息傳遞和財(cái)務(wù)報(bào)告流程的控制;對(duì)控制有效性的內(nèi)部監(jiān)督和自我評(píng)價(jià)。

（二）測(cè)試業(yè)務(wù)層面控制

審計(jì)人員測(cè)試具體業(yè)務(wù)層面的控制，在把握重要性原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)實(shí)際、內(nèi)部控制相關(guān)法律法規(guī)要求和企業(yè)整體層面控制的測(cè)試情況，重點(diǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要業(yè)務(wù)與事項(xiàng)的控制進(jìn)行測(cè)試，例如：地產(chǎn)招采、地產(chǎn)營(yíng)銷等。審計(jì)人員需關(guān)注信息系統(tǒng)對(duì)內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的影響。

（三）測(cè)試與舞弊風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的控制

審計(jì)人員在測(cè)試企業(yè)整體層面控制和具體業(yè)務(wù)層面控制時(shí)，應(yīng)評(píng)價(jià)內(nèi)部控制是否足以應(yīng)對(duì)舞弊風(fēng)險(xiǎn)。舞弊風(fēng)險(xiǎn)因素是指審計(jì)人員在了解被審計(jì)單位及其內(nèi)部環(huán)境時(shí)識(shí)別的、可能表明存在舞弊動(dòng)機(jī)、壓力或機(jī)會(huì)的事項(xiàng)或情況，以及被審計(jì)單位對(duì)可能存在的舞弊行為的合理化解釋。

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（四）測(cè)試內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性

如果某項(xiàng)控制由擁有必要授權(quán)和專業(yè)勝任能力的人員按照規(guī)定的程序與要求執(zhí)行，能夠?qū)崿F(xiàn)控制目標(biāo)，表明該項(xiàng)控制的設(shè)計(jì)是有效的;如果某項(xiàng)控制在按照設(shè)計(jì)運(yùn)行，執(zhí)行人員擁有必要授權(quán)和專業(yè)勝任能力，能夠?qū)崿F(xiàn)控制目標(biāo)，表明該項(xiàng)控制的運(yùn)行是有效的。

（五）獲取內(nèi)部控制有效設(shè)計(jì)與運(yùn)行的證據(jù)

審計(jì)人員在測(cè)試內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性時(shí)，可綜合運(yùn)用詢問(wèn)適當(dāng)人員、觀察經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、檢查相關(guān)文件、穿行測(cè)試和重新執(zhí)行等方法，獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)以支持審計(jì)結(jié)論。與內(nèi)部控制相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)越高，審計(jì)人員需要獲取的證據(jù)越多。為確保證據(jù)的充分性和適當(dāng)性，審計(jì)人員通常需對(duì)測(cè)試時(shí)間安排進(jìn)行權(quán)衡，既要盡量在接近企業(yè)內(nèi)部控制自我評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)施測(cè)試，又要保證實(shí)施的測(cè)試能夠涵蓋足夠長(zhǎng)的期間。審計(jì)人員對(duì)于內(nèi)部控制運(yùn)行偏離設(shè)計(jì)的情況(即控制偏差)，應(yīng)確定該偏差對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、需要獲取的證據(jù)以及控制運(yùn)行有效性結(jié)論的影響。在連續(xù)審計(jì)中，審計(jì)人員有必要考慮以前年度執(zhí)行內(nèi)部控制審計(jì)時(shí)了解的情況，以合理確定測(cè)試的性質(zhì)、時(shí)間安排和范圍。

三、評(píng)價(jià)控制缺陷

審計(jì)人員在對(duì)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行測(cè)試的基礎(chǔ)上，需評(píng)價(jià)其識(shí)別的各項(xiàng)內(nèi)部控制缺陷的嚴(yán)重程度，以確定這些缺陷單獨(dú)或組合起來(lái)，是否構(gòu)成重大缺陷并影響審計(jì)結(jié)論。在確定一項(xiàng)內(nèi)部控制缺陷或多項(xiàng)內(nèi)部控制缺陷的組合是否構(gòu)成重大缺陷時(shí)，審計(jì)人員還應(yīng)評(píng)價(jià)補(bǔ)償性控制(替代性控制)的影響。

審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部控制缺陷按其成因分為設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，按其影響程度分為重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷。審計(jì)人員應(yīng)與企業(yè)溝通審計(jì)過(guò)程中識(shí)別的所有控制缺陷，重大缺陷和重要缺陷須以書(shū)面形式與治理層和管理層溝通。

四、完成審計(jì)工作