一、施工方收取延期付款利息如何繳納增值稅？根據(jù)《增值稅暫行條例》第六條第一款規(guī)定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)向國稅部門申報(bào)增值稅。對(duì)于價(jià)外費(fèi)用，《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條第一款作了明確的解釋：價(jià)外“向購買方收取”的手續(xù)、補(bǔ)貼、基金、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金（延期付款利息）、包裝費(fèi)等各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。另據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡稱財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第三十七條規(guī)定：價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》強(qiáng)調(diào)價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外“向購買方收取”的價(jià)外收費(fèi)。而財(cái)稅〔2016〕36號(hào)價(jià)外費(fèi)用是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，不再強(qiáng)調(diào)“向購買方收取”，不再列舉價(jià)外費(fèi)收費(fèi)名目，同時(shí)采用了反向排除法，即除列舉的不屬于價(jià)外費(fèi)用外，均屬于價(jià)外費(fèi)用，因此，其包含的價(jià)外范圍比《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》更加的寬泛。

很顯然，建筑施工企業(yè)收取的違約延期付款利息收入屬于增值稅的價(jià)外費(fèi)用，是增值稅計(jì)稅依據(jù)的組成部分。因此，施工企業(yè)收取的延期付款利息應(yīng)按建筑企業(yè)所適應(yīng)的應(yīng)稅項(xiàng)目和增值稅稅率或征收率計(jì)算繳納增值稅。

二、施工企業(yè)收取延期付款利息如何開具發(fā)票？延期付款收取利息不屬于貸款服務(wù)，而是屬于提供建筑服務(wù)的價(jià)外費(fèi)用，在發(fā)票開具上，應(yīng)當(dāng)選擇與建筑服務(wù)相同的稅收編碼開票，按照與建筑服務(wù)相同的稅率或征收率計(jì)算增值稅稅額。實(shí)務(wù)中，為了保證發(fā)票金額與工程結(jié)算相一致，收取的延期付款利息開票可以采取兩種方式：一是延期付款利息單獨(dú)開具發(fā)票。選擇建筑服務(wù)的稅收分類編碼、稅率或征收率，品名自定義為“延期付款利息”，即“建筑服務(wù)-延期付款利息”；二是將發(fā)票開成兩行，第一行根據(jù)工程結(jié)算據(jù)實(shí)開具發(fā)票；第二行選擇建筑服務(wù)的稅收分類編碼、稅率或征收率，開具“延期付款利息”。

三、施工企業(yè)收到延期付款利息如何企業(yè)所得稅和會(huì)計(jì)處理？施工企業(yè)收到延期付款利息的會(huì)計(jì)處理主要有以下四種觀點(diǎn)：一是既然利息收入與主營業(yè)務(wù)收入為同一品目、同一稅率或征收率，應(yīng)當(dāng)一并作為主營業(yè)務(wù)收入；二是利息收入不屬于主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；三是按照“對(duì)等”原則，既然提前支付的現(xiàn)金折扣是計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，相應(yīng)延期收取的利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是延期收取的利息屬于違約性質(zhì)的收入，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外收入。但不論是對(duì)收取的延期付款利息是計(jì)入哪個(gè)會(huì)計(jì)科目，增值稅“價(jià)稅分離”是必須的。但不論利息收入計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目，其對(duì)企業(yè)當(dāng)期的損益并不產(chǎn)生影響，并且也不影響企業(yè)所得稅的最終結(jié)果。

四、房地產(chǎn)企業(yè)支付延期付款利息是否允許抵扣？根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第二十七條規(guī)定，一般納稅人購進(jìn)的貸款服務(wù)不得從銷項(xiàng)中抵扣。并且對(duì)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額也不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。但銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等而收取的延期付款利息屬于價(jià)外費(fèi)用，并且是按照主稅種及稅目的適用稅率或征收率計(jì)算繳納增值稅，并且允許開具同品目、同稅率或征收率的增值稅專用發(fā)票，并且在實(shí)質(zhì)上并非是購買“貸款服務(wù)”，因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得延期付款開具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

五、房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)延期付款利息是否允許土地增值稅稅前扣除以及是否允許加計(jì)扣除？土地增值清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出的稅前扣除區(qū)分兩種情況：一是凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法。另外，對(duì)于新建房及配套設(shè)施的成本是按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本扣除。延遲支付工程款而支付的利息是否允許土地增值稅稅前扣除？實(shí)務(wù)中有兩種不同觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：支付的延期付款利息取得建筑服務(wù)費(fèi)發(fā)票的，可以在土地增值稅前扣除，并且可以加計(jì)扣除。理由是延期支付工程款利息支出取得的建筑服務(wù)費(fèi)發(fā)票，實(shí)際上是因?yàn)檫`約導(dǎo)致施工方施工成本增加，雖然形式上表現(xiàn)為以支付利息、違約金方式進(jìn)行的補(bǔ)償，但實(shí)質(zhì)上本身就是工程成本的一部分，如果不允許稅前扣除，實(shí)際上否定以支付利息和違約金方式給予工程款成本補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)，也勢(shì)必導(dǎo)致納稅單位的稅成本增加，因此，因資金問題導(dǎo)致延期付款支付的違約金、利息支出，取得建筑公司以價(jià)外費(fèi)用形式開具的建安發(fā)票，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，作為土地增值稅扣除項(xiàng)目并享受加計(jì)扣除。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：支付的延期付款利息不能土地增值稅稅前扣除。理由是雖然在增值稅上，延期付款利息作為價(jià)外費(fèi)用允許開具建筑服務(wù)費(fèi)發(fā)票，但價(jià)外費(fèi)用的本質(zhì)不是工程價(jià)款，而是資金占用費(fèi)，不屬于工程結(jié)算事項(xiàng)。而土地增值稅對(duì)利息扣除本來就另行計(jì)算并單獨(dú)扣除。因此，延期付款利息所取得的建筑服務(wù)費(fèi)發(fā)票不能在土地增值稅前扣除，更不能加計(jì)扣除，也不能作為計(jì)算“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除的基數(shù)。

從“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則和“公平稅負(fù)”的角度，筆者更傾向于后一種觀點(diǎn)。增值稅將價(jià)外費(fèi)用計(jì)入增值稅計(jì)稅依據(jù)是反避稅的目的，為了防止納稅人以價(jià)外費(fèi)用名義以稀釋增值稅計(jì)稅依據(jù)。但不可否認(rèn)的事實(shí)支付的屬于資金占用費(fèi)的性質(zhì)，并且增值稅與土地增值稅不屬于同一稅種，土地增值對(duì)利息費(fèi)用的扣除有特別規(guī)定：要么按金融機(jī)構(gòu)提供的憑據(jù)依法據(jù)實(shí)扣除；要么按比例計(jì)算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)一方面對(duì)支付的延期付款利息作為建安成本據(jù)實(shí)扣除；另一方又按比例或根據(jù)金融機(jī)構(gòu)憑據(jù)扣除，就存在同一性質(zhì)的費(fèi)用二次扣除。其次，在實(shí)務(wù)中，更多誠信的房地產(chǎn)企業(yè)是及時(shí)結(jié)算工程款，相對(duì)于不及時(shí)結(jié)算的房地產(chǎn)企業(yè)反而變成了一種稅收優(yōu)惠，不僅是稅負(fù)不公，并且違背了“公序良俗”原則。其三，從會(huì)計(jì)處理上來看，房地產(chǎn)企業(yè)延期支付的利息也應(yīng)當(dāng)是按照借款費(fèi)用進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。當(dāng)然有人會(huì)說：那就把利息變通為違約金。其實(shí)違約金屬于營業(yè)外支出，根本就不在土地增值稅稅前扣除的范圍。實(shí)務(wù)中，延期支付的利息是否可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)稅前扣除，建議要提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局溝通。

六、房地產(chǎn)企業(yè)延期支付利息如何企業(yè)所得稅及會(huì)計(jì)處理？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期一般較長，為項(xiàng)目開發(fā)而借入的資金就要面臨資本化問題，利息資本化時(shí)間的確判定將會(huì)直接影響企業(yè)成本與費(fèi)用的計(jì)量和確認(rèn)。無論是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還是所得稅法，對(duì)于利息資本化都有明確的界定。根據(jù)《中人民共和國所得稅條例實(shí)施細(xì)則》第三十七條規(guī)定，企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本化支出計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征，資本化終止的時(shí)間應(yīng)當(dāng)為項(xiàng)目完工決算做竣工驗(yàn)收時(shí)，即將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案時(shí)，也就是達(dá)到可售狀態(tài)作為停止資本化的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)延期支付利息要區(qū)分情況分別處理：一是在達(dá)到可售狀態(tài)之前應(yīng)支付的延期付款利息應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入開發(fā)成本—間接費(fèi)用；達(dá)到可售狀態(tài)之后應(yīng)支付的延期付款利息應(yīng)當(dāng)予以費(fèi)用化，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出。