為什么快遞小哥的配送速效率如此高呢？這得益于自營(yíng)平臺(tái)在全國(guó)各地搭建了十分便捷的物流網(wǎng)，特別是各大區(qū)自建的倉(cāng)儲(chǔ)中心，可以將貨物提前入庫(kù)保管，一旦片區(qū)內(nèi)的客戶下單就可以第一時(shí)間從鄰近的倉(cāng)儲(chǔ)中心安排配送。

倉(cāng)儲(chǔ)中心不僅負(fù)擔(dān)了保管貨物的職能，同時(shí)，也為后續(xù)物流配送服務(wù)提供收退換貨支持，更是整個(gè)物聯(lián)網(wǎng)的分支管理點(diǎn)，提升了顧客在自營(yíng)平臺(tái)的購(gòu)物綜合體驗(yàn)。

一、 業(yè)務(wù)區(qū)分

如今，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)早已突破人們的傳統(tǒng)地想象，它不僅是提供場(chǎng)地堆放貨品，頂多配備幾名保管人員那么簡(jiǎn)單。倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方還需對(duì)《倉(cāng)儲(chǔ)保管合同》中約定的物資及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物品的入庫(kù)、儲(chǔ)存、出庫(kù)、庫(kù)存預(yù)警、的物流綜合管理，同時(shí)可能還需要配合物流配送做好貨物的后續(xù)調(diào)換，驗(yàn)收等服務(wù)。

同樣涉及場(chǎng)地占用，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)相信大家都不陌生，如果是承租方租入場(chǎng)地后用于堆放物品或設(shè)備等，很多人就容易將倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)地租賃混為一談。這里要注意區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)（場(chǎng)地）租賃則是指出租人將不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》。

可見與不動(dòng)產(chǎn)租賃相比，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)具有以下特質(zhì)：

1) 倉(cāng)儲(chǔ)的貨物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移；

2) 倉(cāng)儲(chǔ)保管的對(duì)象必須是動(dòng)產(chǎn)；

3) 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)許可；

但兩種業(yè)務(wù)最核心的區(qū)別，筆者認(rèn)為應(yīng)是不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)期內(nèi)出租人無需對(duì)場(chǎng)地內(nèi)的物品承擔(dān)保管義務(wù)，而倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)不同，如果服務(wù)期內(nèi)發(fā)生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、 增值稅

1. 稅率差異

倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)

屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%（可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅）；

注：倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)一般納稅人如果選用簡(jiǎn)易計(jì)稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

不動(dòng)產(chǎn)租賃

增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對(duì)復(fù)雜：

1) 一般納稅人：

出租房于營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅5%繳納增值稅；反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動(dòng)產(chǎn)與出租方機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納增值是。

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)，關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

“第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/em>

作為轉(zhuǎn)租方，營(yíng)改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時(shí)就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因?yàn)槔m(xù)租時(shí)取得房屋使用權(quán)的時(shí)點(diǎn)已更新到營(yíng)改增時(shí)間點(diǎn)之后。

2) 小規(guī)模納稅人：

a) 出租住房

自然人、個(gè)體工商戶都可按1.5%繳納增值稅；

b) 出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅；

“第四條 小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！?/em>

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)，關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告。

開具不動(dòng)產(chǎn)租賃發(fā)票時(shí)還應(yīng)注意：

“（五）出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址?！?/em>

三、 印花稅

《倉(cāng)儲(chǔ)保管合同》按倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用千分之一貼花；《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的合同價(jià)款，因此合同簽訂時(shí)一定要價(jià)稅分離，列明不含稅金額。

四、 城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉(cāng)儲(chǔ)占地需達(dá)到6000㎡以上，而且必須儲(chǔ)存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲(chǔ)藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號(hào)，關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告

“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/em>

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、 企業(yè)所得稅

無論是簽訂不動(dòng)產(chǎn)租賃合同或是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，都會(huì)引起場(chǎng)地使用權(quán)在一定時(shí)間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方（保管方）在經(jīng)營(yíng)租賃（倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)期）內(nèi)收取的租金（服務(wù)費(fèi)）都應(yīng)當(dāng)在租賃期（服務(wù)期）內(nèi)的各個(gè)期間按直線法確認(rèn)為收入。

如果其他分?jǐn)偡椒ǜ雍侠恚部梢圆捎闷渌椒?。在提供免租期（免費(fèi)服務(wù)期）的情況下，應(yīng)將租金（服務(wù)費(fèi)）的總額在整個(gè)租賃期（倉(cāng)儲(chǔ)期）內(nèi)，而不是在租賃期（倉(cāng)儲(chǔ)期）扣除免租期（免費(fèi)服務(wù)期）后的期間內(nèi)分?jǐn)?。在出租人承?dān)了承租人的某些費(fèi)用的情況下，應(yīng)將該費(fèi)用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個(gè)租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

簡(jiǎn)單地理解，租金（倉(cāng)儲(chǔ)）收入在收到時(shí)即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財(cái)務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金（倉(cāng)儲(chǔ)）收入的總額按月分?jǐn)傆?jì)入各所屬期間內(nèi)。