由于“開發(fā)間接費”與“管理費用、銷售費用、財務費用”存在歸集口徑與扣除標準的差異，也導致了在項目實操層面認為控制的因素較大

“開發(fā)間接費”像一個可以包羅萬象的收納箱，貌似所有的成本費用都可以在它這里被消化吸收

但作為開發(fā)成本的明細科目，由于其土地增值稅清算時可以享受加計扣除的優(yōu)惠政策，因此一般也就成為稅務機關關注的重點

本文將詳細闡釋這一點

01

什么是開發(fā)間接費

開發(fā)間接費：是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出

主要包括：

管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等

在實操中經常會與管理費用相混，也有的企業(yè)按項目部發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費，公司總部發(fā)生的管理費用計入期間費用的標準來劃分

但總的來說并不算十分嚴謹！

02

開發(fā)間接費與銷管財三費的區(qū)別

關于開發(fā)間接費與銷售費用、管理費用、財務費用等的區(qū)別，總結概括下主要包括以下幾點

（1）“開發(fā)間接費用”屬于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加計扣除

（2）“銷售費用、管理費用、財務費用”屬于 “費用”， 在費用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加計扣除

（3）“銷售費用、管理費用”在土地增值稅清算中，不得超過總成本的5%以內計算扣除

（4）“財務費用”中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除

但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

03

關于開發(fā)間接費與管理費的誤區(qū)

對于兩者的誤區(qū)主要來自于劃分依據(jù)以及列支歸集科目上

開發(fā)間接費固然可以在土地增值稅抵扣中享有20%的加計扣除

但是在所得稅預繳方面并不占優(yōu)勢，管理費用屬于即期費用，可以降低當期所得稅的預繳金額

所以對于開發(fā)間接費與管理費的誤區(qū)主要存在以下兩個方面

一、為土增加計扣除，不加區(qū)分的計入開發(fā)間接費中

在很多項目中，實操中存在不少項目人員，為了享受更多加計扣除的優(yōu)惠，將開發(fā)間接費與管理費不加區(qū)分的全部計入開發(fā)間接費科目中

享受加計扣除的優(yōu)惠政策，認為對最終的項目清算有利，人為有意地將費用更多的計入開發(fā)間接費，即將費用轉移到成本中去

如果能夠將開發(fā)間接費與管理費通過合理的方式區(qū)分，且盡量列支和歸集到開發(fā)間接費中固然是不錯的稅籌手段

但是不如不加區(qū)分的操作，也同樣會被稅務局認定為不合理

二、為減少當期所得稅的預繳金額，不加區(qū)分的均計入管理費用中

由于地產企業(yè)在預收階段，需要根據(jù)預計毛利率預繳企業(yè)所得稅，但由于企業(yè)當期的費用金額較小

企業(yè)又不愿意按規(guī)定的可以扣除的費用預繳企業(yè)所得稅，隨意的將應計入開發(fā)間接費的費用計入管理費用中去

這點跟誤區(qū)一是兩個極端，所犯的問題都是為了達到某種目標，對開發(fā)間接費和管理費不加區(qū)分

而在實操層面中并不可行！