2.獲取或編制房地產轉讓收入明細表，并與會計資料、稅務資料核對;

3.了解清算項目有關的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關部門實際測繪等情況;

4.審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實應計入增值額的收入;

5.查明收入的確認原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異;

6.確劃分預售收入與銷售收入，?防止影響、清算數(shù)據(jù)的準確性;

7.必要時，利用專家的工作對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況;

8.審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項;

9.銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調整。對房地產轉讓收入應重點審核轉讓的全部價款及有關的經(jīng)濟收益、非直接銷售和自用房地產的收入。

（一）確認計量土地增值稅的收入應注意收集以下證據(jù)資料

1.主要開發(fā)產品(工程)銷售明細表。

2.銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。取得實物收入的，應提交評估報告。

3.與轉讓房地產有關的完稅憑證包括已繳納的城建稅、教育費附加等。

4.企業(yè)領用的全部發(fā)票。

5.銀行明細對賬單。

(二)確認建筑面積、銷售面積

逐一清理確認開發(fā)總建筑面積、批準可銷售總面積、總自用面積包含已對外出租一年以上的面積、總配套設施詳細用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。

1.審核“五證”,確保項目的清算范圍真實完整

將土地出讓合同、土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證的占地面積進行核對，若出現(xiàn)面積不一致的情況,需確定清算項目的實際占地面積。

將建設工程規(guī)劃許可證、開工證、竣工備案表、實測報告(辦理產權登記版)的總建筑面積進行核對,若出現(xiàn)異常差異(超過)重點審查各個證件對應的面積是否完整或者重復,確定清算項目的實際總建筑面積。

2.普通標準住宅的審核

如普通標準住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標準住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計算增值率，否則普通標準住宅不能享受免稅政策。

應按稅法規(guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標準住宅竣工面積情況，分攤配套設施的具體用途面積等情況。

根據(jù)清算法規(guī)中普通標準住宅(以下簡稱普宅)的判斷標準，將可售面積劃分為普標可售面積及其他商品房可售面積。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字1995第48號)第十三規(guī)定,對納稅人既建普宅又搞其他房地產開發(fā)的,應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普宅不能適用增值率低于20%的免稅規(guī)定。

3.審核測繪報告,確定項目的總建筑面積、可售面積及不可售面積

按照國稅發(fā)2006187號文件第四條規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施,建成后產權屬于全體業(yè)主所有或建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的面積,作為不可售面積。

清算實務中,對于其他公共配套設施,需提供移交相關部門的證明.否則作為可售面積處理。因此,公共配套設施及人防的移交手續(xù)為土地增值稅清算的制約性條件,直接決定稅負的高低。

(三)按交易價格確認的房地產轉讓收入

1.按交易價格確認的房地產轉讓收入，是企業(yè)主營業(yè)務收入帳戶所反映的房地產轉讓收入。對這一類收入的審核證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。對會計核算證據(jù)的審核，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核。

2.對于帳目混亂，收入核算不準確的，應暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務的范圍。

3.對于按交易價格確認的房地產轉讓收入，?應注意評價帳面的每平米售價，與政府公布的每平米工程造價參數(shù)進行對比。如果售價接近或低于工程造價較多，應進一步取得造成差異的證明資料。對有差異而不能取得證明資料的，應終止執(zhí)行審核業(yè)務。

(四)重點審核房地產交易的視同銷售業(yè)務

國稅發(fā)2006187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括:職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

對于視同銷售收入的審核，包括兩個方面，一是視同銷售的六項交易是否發(fā)生;二是已發(fā)生的視同銷售交易是否按稅法規(guī)定計價。

發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產其收入按下列方法和順序確認

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。

2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定?！薄军c擊學習：土地增值稅的視同銷售如何進行財稅處理？】

（五）房地產轉讓價格的確定

1.對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關合同所記載的金額確定。

2.對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產進行評估（通常采用市場交易法）確認其價值。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。

3.對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。

（六）對代收費用的審核

國稅發(fā)2007132號第二十五條規(guī)定對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理

1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

2.代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

(七)必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性

審核的主要內容包括:

1.審核企業(yè)按照項目設立的`預售收入備查簿`的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

2.確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否確。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利于關聯(lián)方等情況。

3.審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。

4.審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如`其他應付款`，不作銷售收入申報納稅的情形。

5.審核納稅人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納稅款。

6.審核納稅人采用`還本`方式銷售商品房和以房產補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

7.審核納稅人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

8.審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規(guī)定申報納稅。

9.審核納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。