不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。判斷屬于動產(chǎn)還是不動產(chǎn)的關(guān)鍵，不在于使用的時候是移動狀態(tài)還是固定不動的狀態(tài)，而是移動后是否會引起性質(zhì)、形狀的改變。

典型的不動產(chǎn)租賃

1.房屋租賃，屬于最典型的不動產(chǎn)租賃。

2.物業(yè)企業(yè)收取的場地使用費，不同于物業(yè)管理費用，實質(zhì)上還是在一段期間內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給其他單位，屬于不動產(chǎn)租賃。

3.電梯間的廣告收入，雖然電梯在使用期間在上下移動，但因為電梯通常作為定制化的大型設備，整體不可移動，移動后會引起性質(zhì)形狀的改變，故電梯間廣告收入屬于不動產(chǎn)租賃。

典型像是不動產(chǎn)但屬于動產(chǎn)租賃的

租賃的是設備架，是典型的動產(chǎn)租賃。雖然設備架使用期間是固定不動的，但是設備架是可拆卸的且拆卸后重新安裝后可以常使用，屬于動產(chǎn)租賃。

1不動產(chǎn)租賃分錄

1.收到租賃費用（多個月租金）

① 一般納稅人（一般計稅法）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入（當月租金）

合同負債（以后月份租金）

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

② 一般納稅人（簡易計稅法）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入（當月租金）

合同負債（以后月份租金，無以后月份租金則去除此項）

應交稅費—簡易計稅

同時計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交城市維護建設稅

—應交教育費附加

—應交地方教育費附加

ps：附加稅以簡易計稅稅額為依據(jù)×對應稅率。

③ 小規(guī)模納稅人

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

應交稅費—應交增值稅

ps：小規(guī)模一般賬務簡單，按道理，跨年的租金是要做合同負債的，但實操過程中，除非當年觸發(fā)企業(yè)所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。

月底計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交城市維護建設稅

—應交教育費附加

—應交地方教育費附加

2.每月末確認收入

借：合同負債（平坦至每月的租金）

貸：其他業(yè)務收入

3.收到押金

借：銀行存款/現(xiàn)金

貸：其他應付款—xx公司

4.出租不動產(chǎn)折舊

借：其他業(yè)務成本

貸：累計折舊

5.出租不動產(chǎn)出現(xiàn)損壞

① 我方承擔維修費

借：管理費用—維修費

貸：銀行存款

② 承租方承擔維修費

借：其他應收款—xx公司

貸：銀行存款

③ 收回維修費

借：銀行存款

貸：其他應收款—xx公司

6.對方違約扣除押金

借：營業(yè)外收入—違約金

貸：其他應付款——xx公司

2不動產(chǎn)租賃稅率

3不動產(chǎn)出租涉稅案例

業(yè)務描述：假設不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地一致

業(yè)務一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡易辦法計稅，開具增值稅專用發(fā)票金額100000.00萬元，稅額5000.00萬元。

業(yè)務二：2016年5月出租2016年5月購進的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發(fā)票金額80000.00萬元，稅額8800.00萬元，寫字樓購進時取得增值稅專用發(fā)票金額81818.18萬元，稅額9000.00萬元，當期認證相符。

填報分析：

1）該企業(yè)提供不動產(chǎn)租賃服務，業(yè)務一出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額；業(yè)務二出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，適用稅率11%，業(yè)務一和業(yè)務二需分門別類填入《申報表主表》及附表。

2）業(yè)務一、業(yè)務二中取得租賃不動產(chǎn)租金收入，業(yè)務一屬于“簡易計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票銷售額和銷項稅額應填報在《附列資料（一）》“5%征收率的服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”第9b行第1、2列。

業(yè)務二、租賃不動產(chǎn)租金收入屬于“一般計稅方法計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票的銷售額和銷項稅額填報在《附列資料（一）》“11％稅率”第4行第1、2列。

3）業(yè)務二中的購進不動產(chǎn)項目，當期已認證相符增值稅專用發(fā)票，填報在《附列資料（二）》第2行、第9行和《附列資料（五）》“本期不動產(chǎn)進項稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進項稅額9000.00*60%=5400.00萬元填報在《附列資料（二）》第10行和《附列資料（五）》第3列“本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額”中。

稅款計算及對應欄次：

1）按適用稅率計稅銷售額=業(yè)務二=80000.00萬元

（填列《附列資料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”）

2）銷項稅額=業(yè)務二=8800.00=8800.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”）

3）按簡易辦法計稅銷售額=業(yè)務一=100000.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》9b行1列和《主表》第5行“一般項目”“本月數(shù)”）

4）簡易計稅辦法的應納稅額=業(yè)務一=5000.00（萬元）

（填列《附列資料（一）》9b行2列和《主表》第21行“一般項目”“本月數(shù)”）

5）進項稅額：

（1）本期認證相符抵扣的專票=業(yè)務二=9000.00（萬元）

（填列《附列資料（二）》第2行，屬于購進不動產(chǎn)，還需填列《附列資料（二）》第9行和《附列資料（五）》第2列）

（2）本期允許抵扣的進項稅=5400.00（萬元）

（填列《附列資料（二）》第10行、《附列資料（五）》第3列和《主表》第12行）

6）應抵扣稅額合計（本月數(shù)）=上期留抵稅額（本月數(shù)）+進項稅額-進項稅額轉(zhuǎn)出額=0+5400.00-0=5400.00（萬元）（《主表》17行）

7）實際抵扣稅額（本月數(shù)）=5400.00（萬元）（《主表》18行）

8）應納稅額=銷項稅額-實際抵扣稅額（本月數(shù)）=8800.00-5400.00=3400.00（萬元）（《主表》19行）

9）期末留抵稅額（本月數(shù)）=應抵扣稅額合計（本月數(shù)）-實際抵扣稅額（本月數(shù)）=0（《主表》20行）

10）應納稅額稅額合計=應納稅額+簡易計稅辦法計算的應納稅額-應納稅額減征額=8400.00（萬元）（《主表》24行）