債券代碼：155175 債券簡稱：19東方01

債券代碼：155495 債券簡稱：19東方02

本公司董事會(huì)及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。

東方集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“公司”）于2020年4月28日召開第九屆董事會(huì)第三十二次會(huì)議和第九屆監(jiān)事會(huì)第十七次會(huì)議，分別審議通過了《關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失的議案》。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等相關(guān)規(guī)定，基于審慎性原則，為真實(shí)、準(zhǔn)確地反映公司資產(chǎn)和財(cái)務(wù)狀況，公司對(duì)2019年度商譽(yù)、存貨、其他債權(quán)投資、其他應(yīng)收款、發(fā)放貸款及墊款等相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，并根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值損失220,647,052.90元和信用減值損失184,843,288.20元。相關(guān)議案尚須提交公司2019年年度股東大會(huì)審議。

現(xiàn)將單項(xiàng)金額較大的資產(chǎn)減值損失及信用減值損失情況說明如下：

一、計(jì)提資產(chǎn)減值損失情況說明

公司于2019年度計(jì)提資產(chǎn)減值損失220,647,052.90元，主要為計(jì)提商譽(yù)減值損失135,990,706.19元、存貨跌價(jià)損失82,097,968.10元。

（一）計(jì)提商譽(yù)減值損失

1、商譽(yù)形成原因

截至2019年12月31日，公司商譽(yù)賬面余額411,292,905.87元，主要系以前年度非同一控制下企業(yè)合并取得國開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司（以下簡稱“國開東方”）及廈門銀祥豆制品有限公司（以下簡稱“銀祥豆制品”）產(chǎn)生的商譽(yù)。

2、商譽(yù)賬面原值（單位：人民幣元）

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3、商譽(yù)減值準(zhǔn)備（單位：人民幣元）

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4、商譽(yù)所在資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的相關(guān)信息

與國開東方相關(guān)的資產(chǎn)組組合包含與該商譽(yù)相關(guān)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目等由國開東方進(jìn)行一體化管理的與商譽(yù)相關(guān)資產(chǎn)及其必要負(fù)債組合，該組合的業(yè)務(wù)較為獨(dú)立，具備獨(dú)立現(xiàn)金流入能力，可將其認(rèn)定為一個(gè)資產(chǎn)組組合，公司在確定該資產(chǎn)組組合時(shí)與以前年度商譽(yù)減值測(cè)試時(shí)所確定的資產(chǎn)組組合一致。該資產(chǎn)組組合含國開東方對(duì)下屬子公司國際會(huì)展的商譽(yù)。國際會(huì)展的商譽(yù)在國開東方并入本公司前已經(jīng)形成；由于對(duì)國際會(huì)展的商譽(yù)金額僅17.48萬元，且受統(tǒng)一管理和統(tǒng)一資金調(diào)撥影響，國際會(huì)展無法產(chǎn)生獨(dú)立現(xiàn)金流，因此并入國開東方一起進(jìn)行減值測(cè)試。

與銀祥豆制品相關(guān)的資產(chǎn)組組合包含與該商譽(yù)相關(guān)的豆制品加工及銷售等由銀祥豆制品進(jìn)行一體化管理的與商譽(yù)相關(guān)資產(chǎn)及其必要負(fù)債組合，該組合的業(yè)務(wù)較為獨(dú)立，具備獨(dú)立現(xiàn)金流入能力，可將其認(rèn)定為一個(gè)資產(chǎn)組組合，公司在確定該資產(chǎn)組組合時(shí)與購買日所確定的資產(chǎn)組組合一致。

5、商譽(yù)減值測(cè)試過程、關(guān)鍵參數(shù)及商譽(yù)減值損失的確認(rèn)方法

公司分別對(duì)并購國開東方和銀祥豆制品形成的商譽(yù)進(jìn)行了減值測(cè)試。首先計(jì)算包含商譽(yù)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值，然后將這些相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值與其可收回金額進(jìn)行比較，如相關(guān)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，就其差額確認(rèn)減值損失。對(duì)于相關(guān)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合存在少數(shù)股東的情形，如果經(jīng)測(cè)算存在商譽(yù)減值損失，則商譽(yù)減值損失應(yīng)在歸屬于母公司和少數(shù)股東權(quán)益之間按比例進(jìn)行分?jǐn)?，以確認(rèn)歸屬于母公司的商譽(yù)減值損失。

公司在測(cè)算各個(gè)包含商譽(yù)的各資產(chǎn)組組合的可收回金額時(shí)，采取了資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法，具體情況如下：

1）與國開東方商譽(yù)減值測(cè)試的詳細(xì)計(jì)算過程及具體指標(biāo)選取情況、選取依據(jù)及合理性如下：

由于與國開東方相關(guān)商譽(yù)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)組組合在我國并無公開、活躍的交易市場(chǎng)。同時(shí)，我國a股上市公司中與國開東方在經(jīng)營方向、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營規(guī)模等多個(gè)因素方面類似的資產(chǎn)交易案例極少，國開東方相關(guān)資產(chǎn)組組合的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額難以可靠獲取、計(jì)量。因此，報(bào)告期各期公司管理層采取了與商譽(yù)相關(guān)資產(chǎn)組組合預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為測(cè)算其可收回金額的方法。

公司管理層在對(duì)并購國開東方形成的商譽(yù)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)組組合的減值測(cè)試選取的模型為企業(yè)自由現(xiàn)金流模型，公司同時(shí)分析與商譽(yù)相關(guān)的全部經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債，從而確定并購國開東方形成的商譽(yù)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)組組合預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。計(jì)算模型為：

@

商譽(yù)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)組組合的減值測(cè)試關(guān)鍵參數(shù)：

參數(shù)1：預(yù)測(cè)期的選取。

公司管理層在本次減值測(cè)試過程中采取分段法對(duì)未來現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)包括明確的預(yù)測(cè)期及永續(xù)預(yù)測(cè)期。其中：明確的預(yù)測(cè)期為5年，明確預(yù)測(cè)期之后的收益期為永續(xù)預(yù)測(cè)期，即收益期限為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的無限經(jīng)營年期。

參數(shù)2：折現(xiàn)率的選取

公司管理層在本次減值測(cè)試過程中，基于企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值對(duì)應(yīng)的是企業(yè)所有者的權(quán)益價(jià)值及債權(quán)人的權(quán)益價(jià)值，基于收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，折現(xiàn)率選取了企業(yè)資本的加權(quán)平均資本成本(wacc)，經(jīng)測(cè)算，管理層確定商譽(yù)減值測(cè)試采取的加權(quán)平均資本成本(wacc)為11.35%。

參數(shù)3：商譽(yù)及對(duì)應(yīng)資產(chǎn)組組合各年度自由現(xiàn)金流量涉及參數(shù)的確定

基于謹(jǐn)慎性原則，管理層在明確預(yù)測(cè)期的銷售收入增長率在參考?xì)v史增長率、行業(yè)增長率、歷史經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、一二級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度等因素的基礎(chǔ)上確定。

永續(xù)預(yù)測(cè)期的銷售收入增長率為零，未超過本公司所在行業(yè)產(chǎn)品、所處行業(yè)及地區(qū)的長期平均增長率。

本公司根據(jù)相關(guān)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期來確定預(yù)測(cè)期間的銷售毛利率、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率及凈利潤等重要指標(biāo)參數(shù)。

基于上述假設(shè)，本公司在考慮多種因素的影響后測(cè)算各項(xiàng)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。其中一級(jí)開發(fā)方面主要影響因素包括：①受新型冠狀病毒性肺炎疫情影響，公司員工進(jìn)入擬拆遷區(qū)域進(jìn)行拆遷溝通及組織拆遷工作較為困難；②受金融機(jī)構(gòu)等嚴(yán)控政府隱性負(fù)債影響，項(xiàng)目融資較為困難，導(dǎo)致一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度變慢，進(jìn)而對(duì)其經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定不利影響；二級(jí)開發(fā)方面主要影響因素包括：①由于項(xiàng)目周邊別墅產(chǎn)品供應(yīng)增加，疊拼項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格下降。②部分項(xiàng)目驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)需增加工程量，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加。

公司在預(yù)測(cè)國開東方包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的可收回金額時(shí)利用了中同資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的報(bào)告號(hào)為中同評(píng)報(bào)字（2020）第010414號(hào)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果。

2）與銀祥豆制品商譽(yù)減值測(cè)試的詳細(xì)計(jì)算過程及具體指標(biāo)選取情況、選取依據(jù)及合理性如下：

公司對(duì)銀祥豆制品包含商譽(yù)的各資產(chǎn)組組合的可收回金額采取了預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值法。公司采取分段法對(duì)未來現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)，包括明確的預(yù)測(cè)期及永續(xù)預(yù)測(cè)期。其中：明確的預(yù)測(cè)期為5年，即2020年至2024年，明確預(yù)測(cè)期之后的收益期為永續(xù)預(yù)測(cè)期。基于謹(jǐn)慎性原則，管理層在明確預(yù)測(cè)期的銷售收入增長率在參考?xì)v史增長率、行業(yè)增長率、歷史經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)等因素的基礎(chǔ)上確定。永續(xù)預(yù)測(cè)期的銷售收入增長率為零，未超過本公司所在行業(yè)產(chǎn)品、所處行業(yè)及地區(qū)的長期平均增長率。本公司按照加權(quán)平均資本成本wacc計(jì)算得出的折現(xiàn)率折現(xiàn)后，計(jì)算出上述包含商譽(yù)的各資產(chǎn)組組合的可收回金額。其中，預(yù)測(cè)可收回金額時(shí)使用的稅前折現(xiàn)率為：10.42%。

本公司根據(jù)相關(guān)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)及對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期來確定預(yù)測(cè)期間的銷售毛利率、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率?；谏鲜黾僭O(shè)，本公司測(cè)算各項(xiàng)包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

6、商譽(yù)減值測(cè)試的影響

經(jīng)測(cè)試，銀祥豆制品包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的可收回金額高于相關(guān)資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值與商譽(yù)的合計(jì)數(shù)，未發(fā)生減值，無需計(jì)提減值準(zhǔn)備；國開東方包含商譽(yù)的資產(chǎn)組組合的可收回金額低于相關(guān)資產(chǎn)組組合的賬面價(jià)值與商譽(yù)的合計(jì)數(shù)，計(jì)提商譽(yù)減值準(zhǔn)備1.36億元。

（二）計(jì)提存貨跌價(jià)損失

截至2019年12月31日，公司存貨余額9,717,380,573.34元，主要為房地產(chǎn)板塊的開發(fā)成本7,914,832,134.82元。

截止2019年末存貨跌價(jià)損失計(jì)提情況如下：（單位：人民幣元）

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公司于報(bào)告期內(nèi)對(duì)子公司北京青龍湖騰實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)成本計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備78,703,169.42元，計(jì)提原因包括：1、項(xiàng)目周邊別墅產(chǎn)品供應(yīng)增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈,考慮目前融資環(huán)境，為加快資金回籠，調(diào)整銷售價(jià)格；2、項(xiàng)目驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)需增加工程量，導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加。

二、計(jì)提信用減值損失情況說明

（一）計(jì)提發(fā)放貸款及墊款減值損失

公司于2019年度對(duì)發(fā)放貸款及墊款計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備金額95,066,813.03元，主要為公司子公司金聯(lián)金服投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“金聯(lián)金服”）計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備所致。金聯(lián)金服及其子公司本年根據(jù)貸款的展期及逾期的情況，根據(jù)本公司貸款活動(dòng)壞賬政策以及逾期天數(shù)及每筆貸款的具體情況判斷各貸款的級(jí)次并分別計(jì)提貸款損失準(zhǔn)備95,066,813.03元。

（二）計(jì)提其他債權(quán)投資減值損失

公司于2019年度對(duì)其他債權(quán)投資計(jì)提信用減值準(zhǔn)備71,030,592.65元，主要為公司2017年投資的一項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，約定了該項(xiàng)投資的固定收益率、差額補(bǔ)償?shù)瘸兄Z以及約定了超額收益的條件。該項(xiàng)金融資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量特征以收取本金加固定收益的方式為主（本金+利息）。因此，該項(xiàng)金融資產(chǎn)構(gòu)成一項(xiàng)可供出售金融資產(chǎn)-債務(wù)工具。本公司持有的該項(xiàng)可供出售債務(wù)工具的未來的投資收回方式包括：（1）二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)；（2）差額補(bǔ)償。截至報(bào)告期末，本公司依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定對(duì)該可供出售債務(wù)工具執(zhí)行減值測(cè)試時(shí)，預(yù)計(jì)其未來現(xiàn)金流量是以相關(guān)投資對(duì)應(yīng)的股權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)其他債權(quán)投資對(duì)應(yīng)的合同應(yīng)收現(xiàn)金流量與預(yù)期收取的所有現(xiàn)金流量之間的差額計(jì)提相應(yīng)信用減值損失。

（三）計(jì)提其他應(yīng)收款壞賬損失

公司于2019年度單項(xiàng)計(jì)提預(yù)期信用損失的其他應(yīng)收款新增壞賬準(zhǔn)備金額28,804,924.64元，主要為公司對(duì)個(gè)別信用風(fēng)險(xiǎn)顯著增加、債務(wù)人償債能力下降的其他應(yīng)收款單項(xiàng)計(jì)提信用減值損失所致。

三、計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失對(duì)公司的影響

公司2019年度計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失共計(jì)405,490,341.10元，計(jì)入當(dāng)期損益，減少合并報(bào)表利潤總額405,490,341.10元。

四、董事會(huì)關(guān)于計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失的合理性說明

董事會(huì)認(rèn)為：公司根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和相關(guān)會(huì)計(jì)政策的有關(guān)規(guī)定，本著審慎性原則對(duì)商譽(yù)、存貨、其他債權(quán)投資、其他應(yīng)收款、發(fā)放貸款及墊款等相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，真實(shí)地反映了公司當(dāng)期資產(chǎn)狀況，不存在損害公司及股東利益的情形，同意本次計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失。

五、董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)意見

董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)認(rèn)為：公司本次計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和公司財(cái)務(wù)管理制度的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)充分，真實(shí)、公允地反映了公司資產(chǎn)狀況和財(cái)務(wù)狀況，同意公司本次計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失。

六、監(jiān)事會(huì)意見

監(jiān)事會(huì)認(rèn)為：公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失依據(jù)充分，有助于更加真實(shí)、公允地反映公司資產(chǎn)現(xiàn)狀，董事會(huì)程序符合法律法規(guī)的規(guī)定，不存在損害公司及股東利益的情形，同意公司本次計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失。

七、獨(dú)立董事意見