本文擬結(jié)合固定資產(chǎn)征收、處置審計(jì)工作實(shí)務(wù)，闡述資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中評(píng)估單位的委托主體、委托程序及評(píng)估報(bào)告中存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)的對(duì)策措施。

突出的問(wèn)題

(一)評(píng)估前期評(píng)估單位的委托主體及委托程序存在的問(wèn)題

1、評(píng)估單位的委托程序與相關(guān)規(guī)定不符

評(píng)估單位的委托程序應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，主辦單位在履行招標(biāo)或政府采購(gòu)程序前就與評(píng)估單位簽訂了意向合同，不符合相關(guān)招投標(biāo)法和政府采購(gòu)程序的規(guī)定。如某項(xiàng)目單位在評(píng)估前就指定評(píng)估單位開(kāi)展評(píng)估前期工作，待評(píng)估單位評(píng)估完成出具評(píng)估報(bào)告后，再與評(píng)估單位直接簽訂評(píng)估合同。

2、評(píng)估單位的委托主體不符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

評(píng)估單位選取的主體應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)之規(guī)定，如在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，某國(guó)有企業(yè)在處置某湖面資產(chǎn)時(shí)，該單位直接聘請(qǐng)?jiān)u估單位對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而根據(jù)該省的相關(guān)法規(guī)，評(píng)估單位的選取應(yīng)由省國(guó)有資源廳聘請(qǐng)，不應(yīng)該由某國(guó)有企業(yè)直接聘請(qǐng)，與該省對(duì)于評(píng)估單位委托的相關(guān)法規(guī)不符。

(二)評(píng)估過(guò)程中固定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題

1、評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇不合理

固定資產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間的變化而變化,不同的評(píng)估基準(zhǔn)日將產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)使評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的,避免由于評(píng)估基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)造成評(píng)估價(jià)值偏離實(shí)際。因此,選擇何時(shí)作為評(píng)估基準(zhǔn)日,取決于特定的評(píng)估目的。一般說(shuō)來(lái),評(píng)估時(shí)采用的是評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)情況和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),但資產(chǎn)的狀態(tài)可能并非總是評(píng)估基準(zhǔn)日的狀態(tài),這同樣要由評(píng)估目的來(lái)決定。應(yīng)核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日是否滿足評(píng)估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài),以便確反映與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)值。

在項(xiàng)目審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，存在評(píng)估報(bào)告選定的評(píng)估基準(zhǔn)日不滿足評(píng)估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài)的現(xiàn)象，如有些被征收單位為了獲得更多的利益，與評(píng)估公司串通，不按評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求選擇評(píng)估基準(zhǔn)日，由于評(píng)估基準(zhǔn)日選擇不適當(dāng)，造成評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告高估資產(chǎn)價(jià)值。

2、評(píng)估依據(jù)不適當(dāng)

評(píng)估依據(jù)是評(píng)估工作的基準(zhǔn)，所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料應(yīng)具有時(shí)間性和實(shí)效性，評(píng)估依據(jù)不能是已廢止的法律法規(guī)。

在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，評(píng)估報(bào)告采用評(píng)估依據(jù)不適當(dāng)，引用已廢止的法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估的現(xiàn)象。如在某房屋征收項(xiàng)目審計(jì)中發(fā)現(xiàn)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告依據(jù)為已經(jīng)廢止的法規(guī)，從而導(dǎo)致該征收項(xiàng)目多補(bǔ)償金額達(dá)800多萬(wàn)元。

3、評(píng)估方法選用不合理

資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的一種專業(yè)活動(dòng)，常用的評(píng)估方法有現(xiàn)行市價(jià)法、重置成本法、收益現(xiàn)值法、清算價(jià)格法。不同的評(píng)估方法對(duì)同一項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估價(jià)值結(jié)果差異較大。

在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，評(píng)估中選用的評(píng)估方法未能合理確定國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值，造成少評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，從而在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)造成國(guó)有資產(chǎn)的損失。如在某國(guó)有企業(yè)湖面資產(chǎn)處置中，應(yīng)按現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，按現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估應(yīng)根據(jù)2011年的《某市基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告》、省物價(jià)局和省國(guó)土資源廳《關(guān)于某市2010年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的批復(fù)》文件，該湖面資產(chǎn)采用區(qū)位價(jià)評(píng)估價(jià)值應(yīng)為35022萬(wàn)元。而評(píng)估公司沒(méi)有選用該評(píng)估方法，評(píng)估該湖面資產(chǎn)是以《省人民政府關(guān)于公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》為依據(jù)，分別按照年產(chǎn)值15倍計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。按上述方式計(jì)算估算湖面資產(chǎn)價(jià)值3500萬(wàn)元，存在低估行為，該資產(chǎn)少評(píng)估31522萬(wàn)元。

4、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵

評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)保證評(píng)估質(zhì)量，避免出現(xiàn)重大瑕疵，特別是評(píng)估報(bào)告中標(biāo)的物應(yīng)真實(shí)存在，材料收集應(yīng)準(zhǔn)確詳實(shí)，數(shù)據(jù)處理和計(jì)算應(yīng)確，評(píng)估單位應(yīng)按照其對(duì)應(yīng)的步驟開(kāi)展工作，評(píng)估工作質(zhì)量要符合評(píng)估要求。

在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，評(píng)估報(bào)告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，評(píng)估報(bào)告中存在標(biāo)的物虛構(gòu)，材料收集不準(zhǔn)確詳實(shí);數(shù)據(jù)處理和計(jì)算不確;評(píng)估項(xiàng)存在重復(fù)評(píng)估;評(píng)估依據(jù)不充分的現(xiàn)象。審計(jì)人員一般以工程造價(jià)、財(cái)務(wù)人員為主，應(yīng)從工程造價(jià)、財(cái)務(wù)相關(guān)專業(yè)角度去評(píng)定評(píng)估報(bào)告標(biāo)的物的真實(shí)性、材料收集的準(zhǔn)確詳實(shí)性、數(shù)據(jù)處理和計(jì)算的確性、評(píng)估項(xiàng)評(píng)估的重復(fù)性、評(píng)估依據(jù)的充分性等，從而判定評(píng)價(jià)值是否合理。

(1)固定資產(chǎn)標(biāo)的物虛構(gòu)，材料收集不準(zhǔn)確詳實(shí)

從工程造價(jià)角度方面看：評(píng)估報(bào)告中標(biāo)的物是否有采購(gòu)合同，如在某加油站項(xiàng)目審計(jì)中，通過(guò)查閱資料發(fā)現(xiàn)沒(méi)有加油設(shè)備采購(gòu)合同，審計(jì)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)用衛(wèi)星圖片對(duì)比分析進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該加油站設(shè)備標(biāo)的物為虛構(gòu)，從而虛增評(píng)估價(jià)值。

從財(cái)務(wù)角度方面看：固定資產(chǎn)標(biāo)的物應(yīng)核實(shí)是否有設(shè)備采購(gòu)發(fā)票及付款憑證等來(lái)驗(yàn)證標(biāo)的物是否虛構(gòu)，材料收集是否準(zhǔn)確詳實(shí)。

(2)數(shù)據(jù)處理和計(jì)算不確

從工程造價(jià)角度方面看：一是評(píng)估報(bào)告中評(píng)估項(xiàng)單價(jià)是否合理，應(yīng)通過(guò)與造價(jià)信息價(jià)比照、結(jié)合市場(chǎng)詢價(jià)等方法進(jìn)行確定。如某加油站項(xiàng)目審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)某加油設(shè)備價(jià)格與同期市場(chǎng)價(jià)格相比較，高出市場(chǎng)價(jià)格幾倍，造成評(píng)估價(jià)格虛高;二是數(shù)量是否準(zhǔn)確，如某項(xiàng)目審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告中直接引用了測(cè)繪公司出具的測(cè)繪數(shù)據(jù)，而經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和實(shí)地踏勘證實(shí)該測(cè)繪數(shù)據(jù)與事實(shí)不符，為虛假數(shù)據(jù)：評(píng)估報(bào)告中護(hù)坡體積5556.138立方米，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘測(cè)量實(shí)際護(hù)坡體積不到415立方米。

從財(cái)務(wù)角度方面看：評(píng)估報(bào)告中固定資產(chǎn)如房屋、機(jī)械設(shè)備等拆舊年限取值和計(jì)算是否準(zhǔn)確，如審計(jì)中發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告中機(jī)器設(shè)備拆舊年限不確，經(jīng)核實(shí)，該機(jī)械設(shè)備使用年限為15年，已使用12年，而評(píng)估報(bào)告中全部按九五新進(jìn)行估價(jià)，造成高估價(jià)值。

(3)存在重復(fù)評(píng)估

評(píng)估報(bào)告中評(píng)估項(xiàng)的重復(fù)評(píng)估導(dǎo)致評(píng)估費(fèi)用重復(fù)計(jì)取，高估評(píng)估價(jià)值，要特別注意評(píng)估各項(xiàng)之間的銜接。在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，某項(xiàng)目土方回填平整費(fèi)用已包含在建筑物評(píng)估價(jià)值中，而評(píng)估公司出具的土地補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告又重復(fù)計(jì)取了該項(xiàng)土方回填平整費(fèi)用，該土方回填平整費(fèi)用屬于重復(fù)評(píng)估計(jì)取。

(4)評(píng)估依據(jù)不充分

評(píng)估中，評(píng)估依據(jù)應(yīng)充分，在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，評(píng)估人員按經(jīng)驗(yàn)主觀給出資產(chǎn)的重置價(jià)格，對(duì)于確定固定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估依據(jù)不充分的現(xiàn)象普遍存在。如在某項(xiàng)目房屋評(píng)估報(bào)告中，評(píng)估人員給出的房屋重置價(jià)格沒(méi)有按照《某市物價(jià)局房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)格確定，而是評(píng)估人員主觀上確定了房屋的重置價(jià)格，評(píng)估報(bào)告確定的房屋重置價(jià)格與文件規(guī)定的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差異，從而造成高估房屋評(píng)估價(jià)值500多萬(wàn)元。

解決的對(duì)策

1、加強(qiáng)評(píng)估工作的管理，規(guī)范評(píng)估單位的委托程序及委托主體。項(xiàng)目審計(jì)中，對(duì)于評(píng)估單位的委托及委托主體是否符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，審計(jì)人員應(yīng)要求相關(guān)項(xiàng)目單位提供評(píng)估單位委托流程，根據(jù)法律法規(guī)判斷委托流程是否符合國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，特別要關(guān)注地方相關(guān)法律法規(guī)。審計(jì)人員要熟悉國(guó)家及地方相關(guān)方面的法律法規(guī)，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，以事實(shí)為依據(jù)，以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，作出準(zhǔn)確合理判斷。

2、在項(xiàng)目審計(jì)中，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇，應(yīng)重點(diǎn)審查評(píng)估基準(zhǔn)日是否符合有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，是否符合項(xiàng)目實(shí)際，將評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇列為審計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)，避免由于評(píng)估基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)造成標(biāo)的物評(píng)估價(jià)值失常。

3、對(duì)于評(píng)估依據(jù)是否適當(dāng)應(yīng)重點(diǎn)審核評(píng)估過(guò)程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)，評(píng)估依據(jù)應(yīng)采用現(xiàn)行的國(guó)家和地方相關(guān)法律法規(guī)，不能采用已廢止或過(guò)期的法律法規(guī)，以確保評(píng)估依據(jù)具有實(shí)效性和符合性。審計(jì)人員在審計(jì)前，要全面了解熟悉項(xiàng)目情況，收集齊全相關(guān)的法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)資料，列表對(duì)照各法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)的適用主體、適用范圍、有效時(shí)間等，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況判定所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。

4、對(duì)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估方法運(yùn)用的合理性，應(yīng)重點(diǎn)審核評(píng)估方法是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理。評(píng)估方法運(yùn)用是否合理對(duì)于評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性和合理性至關(guān)重要，因此在評(píng)估方法的選擇運(yùn)用上，應(yīng)因地制宜和因事制宜，不可機(jī)械地按某種模式和某種順序進(jìn)行選擇，選擇的評(píng)估方法應(yīng)保證評(píng)估目的。因此，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告是否采用了與評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特征相適應(yīng)的恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行認(rèn)真的審核。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，采用多種評(píng)估方法對(duì)同一標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)不同的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行比較，如果相差值在合理范圍內(nèi)，說(shuō)明評(píng)估方法適用，評(píng)估價(jià)值合理;如果相差值比較大，不在合理范圍內(nèi)，應(yīng)針對(duì)評(píng)估方法選用是否與評(píng)估項(xiàng)目特點(diǎn)和評(píng)估目的相適用進(jìn)行論證，從而選擇合理的評(píng)估方法。對(duì)于該問(wèn)題建議相關(guān)職能部門針對(duì)不同的評(píng)估方法編制適當(dāng)?shù)哪０?，框架式選取，而不是由評(píng)估單位隨意自行選擇，主辦單位在與評(píng)估單位簽訂評(píng)估合同時(shí)，在合同中明確評(píng)估方法的選用，這樣能避免評(píng)估方法選用不當(dāng)造成評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大差異的情況產(chǎn)生。

5、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，存在標(biāo)的物虛構(gòu)、料收集不準(zhǔn)確詳實(shí)、數(shù)據(jù)處理和計(jì)算不確、重復(fù)評(píng)估、評(píng)估依據(jù)不充分等問(wèn)題，審計(jì)人員應(yīng)重點(diǎn)審核評(píng)估單位是否按照其對(duì)應(yīng)的步驟開(kāi)展工作，評(píng)估工作質(zhì)量是否符合要求，應(yīng)從評(píng)估總體合理性把握，復(fù)核其重要的評(píng)估工作底稿，關(guān)注評(píng)估依據(jù)是否充分，對(duì)于標(biāo)的物及材料收集的準(zhǔn)確詳實(shí)性和數(shù)據(jù)真實(shí)性審計(jì)人員應(yīng)主要予以監(jiān)督核實(shí)。同時(shí)，應(yīng)從審計(jì)的專業(yè)角度，如工程造價(jià)、財(cái)務(wù)等方面去核實(shí)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，對(duì)評(píng)估報(bào)告中提供和引用的數(shù)據(jù)應(yīng)重點(diǎn)審核，復(fù)核是否存在虛假數(shù)據(jù)，是否與事實(shí)相符，必要時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和實(shí)地踏勘，以及利用衛(wèi)星地圖對(duì)比分析等方式復(fù)核評(píng)估報(bào)告中的數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)是否一致。評(píng)估報(bào)告中重復(fù)評(píng)估問(wèn)題要理清評(píng)估各項(xiàng)之間的銜接，如土地評(píng)估與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，可恢復(fù)使用機(jī)械設(shè)備與不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備界定的銜接等，使評(píng)估各項(xiàng)之間不重算、不漏算，確保各評(píng)估項(xiàng)費(fèi)用不重復(fù)計(jì)取。因此，應(yīng)充分發(fā)揮審計(jì)人員的專業(yè)特性，從造價(jià)、財(cái)務(wù)等多角度去核實(shí)評(píng)估核實(shí)評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)真實(shí)性和準(zhǔn)確性，同時(shí)，結(jié)合利用現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和實(shí)地踏勘以及衛(wèi)星地圖、政府信息平臺(tái)和相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)信息等手段去復(fù)核。