下面就說(shuō)一下如果以企業(yè)名義購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)后，過(guò)了幾年增值了，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要繳多少稅？

直接賣給企業(yè)或個(gè)人

在增值稅上如果是一般計(jì)稅方式，按照9%繳納增值稅，增值稅銷項(xiàng)稅額是售價(jià)全額÷（1+9%）×9%；如果可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，征收率為5%，增值稅額為轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%。簡(jiǎn)易計(jì)稅的僅適用于2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)或小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)。

其轉(zhuǎn)讓所得（收入減成本費(fèi)用）并入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額中。

土地增值稅的計(jì)算較為復(fù)雜，要計(jì)算出增值額、增值稅率，最高的稅率為60%，此外對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的取得價(jià)格有三種方式：評(píng)估價(jià)格、購(gòu)房發(fā)票價(jià)格、或核定征收。

印花稅為按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)繳納，稅率為0.5‰。

具體的計(jì)算上，舉例假設(shè)以購(gòu)房發(fā)票作為扣除來(lái)計(jì)算，某企業(yè)在3年前購(gòu)入一不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格為200萬(wàn)（不含稅），現(xiàn)以800萬(wàn)元出售。企業(yè)按照一般計(jì)稅方式，支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元。

增值稅為800÷（1+9%）×9%=66.1萬(wàn)元（不考慮其他進(jìn)項(xiàng)稅額）

附加稅費(fèi)為66.1×(7%+3%+2%)=7.93萬(wàn)元

印花稅為800÷（1+9%）×0.5‰=0.37萬(wàn)元

土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×1+(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買年度)×5%)+ 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=200×1+3×5%)+7.93+0.37+10 = 248.3(萬(wàn)元)。

增值額為800÷（1+9%）-248.3=485.6(萬(wàn)元)。

增值率為485.6÷248.3=196%

應(yīng)納土地增值稅稅額為485.6×50%-248.3×15%=205.6(萬(wàn)元)

企業(yè)所得稅為【800÷（1+9%）-200-7.93-0.37-205.6】×25%=80萬(wàn)（僅就轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所繳納）

累計(jì)的稅金合計(jì)為360萬(wàn)，約占到了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)所得67%！實(shí)在是高！

這時(shí)可能有的人認(rèn)為如果是以個(gè)人名義購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓的話，土地增值稅可以免。其實(shí)非也，在土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。因此我們?cè)诒疚挠懻摰氖欠亲》浚粚儆谧》康脑挘谕恋卦鲋刀愔?，只要是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

其實(shí)您得這么考慮：這些稅金中最多的是土地增值稅，之所以為土地增值稅，就是由于土地的增值帶來(lái)了納稅，土地的增值并不是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成果，而是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)環(huán)境的變化導(dǎo)致的增長(zhǎng)，這些增長(zhǎng)的效益說(shuō)得簡(jiǎn)單些，等于國(guó)家給企業(yè)帶來(lái)了福利，本身就是意外之財(cái)，多繳些稅給國(guó)家就不要有怨言啦！

企業(yè)與企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓

在很多稅收籌劃的案例中，都有涉及到不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況，事實(shí)上國(guó)家對(duì)重組的事項(xiàng)確實(shí)有很多的優(yōu)惠政策，比如資產(chǎn)重組過(guò)程中將不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)等進(jìn)行打包轉(zhuǎn)讓（資產(chǎn)連同相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓）的情況不征收增值稅。

對(duì)于所得稅來(lái)說(shuō)，若滿足特殊性稅務(wù)處理的重組行為、或者以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行投資的條件，都就無(wú)需繳納所得稅。但是企業(yè)所得稅并非是優(yōu)惠政策，而是一種遞延納稅的政策，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)讓方暫時(shí)不納稅，而將應(yīng)納的稅收無(wú)限期地延續(xù)給了受讓方或被投資企業(yè)，整體的企業(yè)所得稅并沒(méi)有減少。

像本文所討論的情況，如果企業(yè)原來(lái)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)就是準(zhǔn)備未來(lái)漲價(jià)了就出手賺取差價(jià)的，這是要收到真金白銀的，就不符合重組的優(yōu)惠條件，也就無(wú)法享受企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。

也有的案例是利用虧損企業(yè)來(lái)收購(gòu)，然后再轉(zhuǎn)讓，這時(shí)可以將應(yīng)納稅所得額留在虧損企業(yè)中消化掉，不繳納企業(yè)所得稅。但是要想操作成功，前后至少需要1年的時(shí)間才能滿足條件，受讓方是否能接受，而且還存在反避稅的風(fēng)險(xiǎn)，中間的收購(gòu)成本、時(shí)間、人力、風(fēng)險(xiǎn)等成本與節(jié)省的稅收相比，可能就得不償失了。

稅負(fù)最重的土地增值稅也是如此，只有滿足企業(yè)合并、分立、單位、或者以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，才滿足不征土地增值稅的條件。

因此，只要是賣，無(wú)論是直接賣不動(dòng)產(chǎn)，還是間接地賣股權(quán)均需要繳納土地增值稅。