01 什么是小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入

“小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入？不就是那些屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房的沿街商鋪的租金嗎，最多再加上點(diǎn)電梯廣告收入？！”許多小區(qū)業(yè)主對(duì)于經(jīng)營(yíng)性收入的了解可能僅限于此。

筆者不否認(rèn)這些業(yè)主回答的事項(xiàng)均屬于經(jīng)營(yíng)性收入，但并不全面。我們來(lái)看看法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的定義：《民法典》第二百八十二條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！薄逗贾菔形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有?！痹诜尚g(shù)語(yǔ)中，我們一般將“小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入”稱(chēng)為“物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益”。其涵蓋了經(jīng)營(yíng)用房用于經(jīng)營(yíng)的收益以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益。由此，我們小區(qū)（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)的部分商鋪（經(jīng)營(yíng)用房）所產(chǎn)生的的租金便屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入，而電梯、道閘廣告收入、公共區(qū)域的充電樁、豐巢柜、飲水機(jī)、大米機(jī)等等則均是利用了共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其收益也屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益。于是，在讀完本文后，可能有些細(xì)心的小伙伴就會(huì)在飯后散步時(shí)“好好觀察”小區(qū)在產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收益的部位了（要知道這些錢(qián)也有你的一份哦）。

02 如何確定業(yè)主的共有部分和經(jīng)營(yíng)性用房

（1）經(jīng)營(yíng)性用房在哪？

“小區(qū)的商鋪都長(zhǎng)得一樣，哪幾間是經(jīng)營(yíng)性用房呢？”有些業(yè)主會(huì)產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)。

我們先來(lái)看看規(guī)定《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。……物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售（預(yù)售）證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變……”這條規(guī)定為我們明確了兩點(diǎn)：一是住宅房屋應(yīng)有總建筑面積千分之四的部分作為經(jīng)營(yíng)用房，二是經(jīng)營(yíng)用房的具體位置和面積可在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中查詢(xún)得到。那么，小伙伴們現(xiàn)在應(yīng)該知道怎么去查找經(jīng)營(yíng)用房了吧。另外提醒的是，建設(shè)單位會(huì)在籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)將包含前述圖紙的資料報(bào)送街道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處會(huì)有建設(shè)單位移交的相關(guān)資料，城建檔案館中也會(huì)有留底。至于通過(guò)什么方式從這幾處調(diào)取相關(guān)資料，筆者建議可向?qū)I(yè)人員進(jìn)行咨詢(xún)。

（2）公共部位在哪？

“沒(méi)錯(cuò)，我知道小區(qū)業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益屬于全體業(yè)主所有，但到底哪些才屬于共有部分呢？！”有些業(yè)主可能對(duì)此比較疑惑。

我們還是先來(lái)看看法律規(guī)定：《民法典》第二百七十一條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱(chēng)的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”由以上規(guī)定，我們至少可以比較明確地知道共有部位主要包括了，比如我們通常所說(shuō)的，小區(qū)地面道路、外墻、架空層等等……但在現(xiàn)實(shí)中，有關(guān)小區(qū)公共部位的爭(zhēng)奪糾紛經(jīng)常訴諸報(bào)端。而這爭(zhēng)奪戰(zhàn)的一方是小區(qū)，另一方通常就是開(kāi)發(fā)商！有人會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟小區(qū)全體業(yè)主爭(zhēng)什么呢？小區(qū)會(huì)所，地下車(chē)位等等?。∵@幾個(gè)部位的商業(yè)價(jià)值巨大，卻恰恰在法律規(guī)定中未予以明確權(quán)屬。由此，便留下了法律的空白和爭(zhēng)議扯皮的空間。由于“究竟這些部位的權(quán)屬為何”的問(wèn)題稍顯復(fù)雜，筆者打算在接下來(lái)的文章中再慢慢展開(kāi)，本文暫不作論述。拋開(kāi)疑難復(fù)雜的點(diǎn)，通過(guò)以上的內(nèi)容，我們對(duì)于這些部位在哪、如何確定基本應(yīng)該能夠心中有數(shù)了吧。

03 如何使用共用部位誰(shuí)說(shuō)了算

“經(jīng)營(yíng)性收入肯定要全體業(yè)主說(shuō)了算嘍，合同我們也應(yīng)該我們同意才能簽??！”這位小伙伴說(shuō)的是沒(méi)錯(cuò)，不過(guò)試問(wèn)咱們有關(guān)注過(guò)自家小區(qū)哪些部位產(chǎn)生了經(jīng)營(yíng)性收入、定價(jià)是多少、使用主體是誰(shuí)、期限有多長(zhǎng)嗎？

關(guān)于這個(gè)小話(huà)題，我們還是先來(lái)看法律規(guī)定：《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”大家都知道，民法典是從2021年1月1日起式施行的。民法典的這一條是明確規(guī)定了，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要全體業(yè)主共同決定，但在此之前，《物權(quán)法》第七十六條關(guān)于業(yè)主共同表決的規(guī)定中并未將該項(xiàng)內(nèi)容納入其中。由此可見(jiàn)，在2021年之前，法律層面關(guān)于利用共有部位產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入是沒(méi)有強(qiáng)制要求經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決的。這也是為什么很多小伙伴無(wú)法關(guān)注到“小區(qū)哪些部位產(chǎn)生了經(jīng)營(yíng)性收入、定價(jià)是多少、使用主體是誰(shuí)、期限有多長(zhǎng)”等問(wèn)題了。（好吧，關(guān)于這個(gè)小話(huà)題，只能遺憾地說(shuō)，大部分業(yè)主曾經(jīng)在小區(qū)的公共部位使用上都被代表了……）

言歸傳，既然《民法典》就業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行了擴(kuò)充，那么這之后，是否意味著關(guān)于小區(qū)共有部分的使用一定要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決呢？并不盡然！小區(qū)實(shí)行的是自治管理，其遵循的是自行制定的議事規(guī)則。在實(shí)踐中，某些小區(qū)的議事規(guī)則可能會(huì)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)履行某些職責(zé)，其中就可能會(huì)包含授權(quán)業(yè)主委員會(huì)制定公共部位的經(jīng)營(yíng)管理方案并予以具體落實(shí)，以及對(duì)外簽訂相應(yīng)的合同。于是乎，小區(qū)業(yè)主在此事項(xiàng)上可能還是會(huì)被代表。但值得注意的是，在新的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》中，第十三條規(guī)定“禁止授權(quán)事項(xiàng)以下事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)：（一）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)……”可見(jiàn)，我們的地方立法機(jī)關(guān)已經(jīng)注意到了這個(gè)“漏洞”，此條規(guī)定便將業(yè)主大會(huì)可能把公共部位的使用的權(quán)力授予業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行徹底封死了。當(dāng)然，因?yàn)樾掳娴摹逗贾菔形飿I(yè)管理?xiàng)l例》目前還沒(méi)有出來(lái)，究竟最終施行的版本會(huì)是如何，我們拭目以待。

前面我們聊的是，業(yè)委會(huì)成立之后如何使用共有部位的問(wèn)題，那么在業(yè)委會(huì)成立之前呢？由于業(yè)委會(huì)成立之前，建設(shè)單位（即開(kāi)發(fā)商）會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其中也會(huì)就經(jīng)營(yíng)用房、共有部位的使用、管理進(jìn)行約定。這部分收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。而小區(qū)在成立業(yè)主委員會(huì)后，便可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)的收益。收入標(biāo)準(zhǔn)合不合理、有沒(méi)有遺漏，我們可以“秋后算賬”！

04 經(jīng)營(yíng)性收入用在哪，該怎么用

“既然經(jīng)營(yíng)性收入屬于全體業(yè)主，那就大家一起發(fā)紅包嘛！”經(jīng)營(yíng)性收入是否真的能夠一發(fā)了之呢？

關(guān)于這個(gè)話(huà)題，我們?nèi)匀恍枰纯匆?guī)定：《杭州物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行?！钡谌艞l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。”我們知道，一個(gè)小區(qū)的常運(yùn)轉(zhuǎn)除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的日常維護(hù)保養(yǎng)外，還會(huì)涉及共用部位、設(shè)施的維修、更新、改造等內(nèi)容。此時(shí)，相關(guān)工作已在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容之外，也需要比較大的資金投入，經(jīng)營(yíng)性收入便能夠?qū)Υ搜a(bǔ)充。除此之外，業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主大會(huì)的啟動(dòng)等等也都有經(jīng)營(yíng)性收入的用武之地。因此，經(jīng)營(yíng)性收入一發(fā)了之，合適嗎？

接下來(lái)，我們?cè)倭牧脑趺词褂媒?jīng)營(yíng)性收入？《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！蔽覀冋J(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性收入當(dāng)然屬于共有和共同管理權(quán)力的重大事項(xiàng)，其使用理應(yīng)由業(yè)主共同決定。這一點(diǎn)，在杭州市《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本2018版）中也得到了印證（第七條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)第十一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)及其收益的管理分配使用”）。另外，新的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》第十三條也有類(lèi)似表述（第十三條禁止授權(quán)事項(xiàng)以下事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)：……（四）使用屬于全體業(yè)主所有的共有收入或者其他資金，但用于物業(yè)管理的緊急需要，且在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和總額限制內(nèi)的除外。）可見(jiàn)，小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入的使用應(yīng)該慎之又慎，發(fā)紅包是能夠吸引眼球，但對(duì)于小區(qū)的治理并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的幫助。

05 經(jīng)營(yíng)性收入由誰(shuí)管理，如何監(jiān)督

“經(jīng)營(yíng)性收入看不見(jiàn)、摸不著，作為小區(qū)業(yè)主，我怎么監(jiān)督呢？”確實(shí)，我們聊了這么多，如果不知道經(jīng)營(yíng)性收入在哪，又如何維護(hù)作為小區(qū)業(yè)主的權(quán)利呢？

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“……物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況；前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。”由前述規(guī)定可知，在小區(qū)業(yè)委會(huì)未成立期間，經(jīng)營(yíng)性收益是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，其應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行公示告知；在小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或業(yè)委會(huì)自行管理，并定期公示。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示，業(yè)主可要求住建部門(mén)責(zé)令其整改，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。

另外，杭州在2019年出臺(tái)了《杭州市物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息公示試點(diǎn)工作方案》，其中規(guī)定了“市住保房管局負(fù)責(zé)建設(shè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)信息平臺(tái)），為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道、社區(qū)和相關(guān)部門(mén)提供信息公布、查詢(xún)、監(jiān)督等便利服務(wù)?！蹦壳埃贾菔形飿I(yè)維修資金管理中心已經(jīng)開(kāi)發(fā)“物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收支信息平臺(tái)”微信小程序，業(yè)主均可登錄該平臺(tái)查詢(xún)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收支情況（該程序的普及率現(xiàn)階段不高，許多小區(qū)根本就未錄入相關(guān)的數(shù)據(jù)，比如筆者的……）