土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓區(qū)別及稅率(土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓區(qū)別)
一、什么是土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人,以及三資企業(yè),凡具備法定條件者,依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。
土地使用權(quán)是外延比較大的概念,這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。
土地使用權(quán)是中國(guó)土地使用制度在法律上的體現(xiàn),國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利,國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。
農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。
農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)企業(yè)和鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。
按照《土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)用地使用權(quán)通過(guò)發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)土地使用者申請(qǐng),縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。
二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的定義
國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用,國(guó)家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。
三、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義
在我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)有和集體所有兩種。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國(guó)家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓,租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對(duì)土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對(duì)土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)。
四、國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別
(一)主體不同 出讓主體:國(guó)有土地所有者,即國(guó)家,由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施; 轉(zhuǎn)讓主體:取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。
(二)行為性質(zhì)不同 根據(jù)物權(quán)理論,出讓,他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓:他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同 出讓條件無(wú)限制,簽訂出讓合同,繳出讓金,即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制,轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng)、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù),繳納稅費(fèi),方可登記過(guò)戶。
(四)交易市場(chǎng)不同 出讓,一級(jí)市場(chǎng),即國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓:二級(jí)市場(chǎng),即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。