拆遷涉及到兩種，一種是政策性拆遷，一種是商業(yè)拆遷，主要是拆遷主導方不同，對應適用的稅收政策也是不同的。

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院2011年第590號令)的規(guī)定：

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

一、被拆遷方(企業(yè))

1、增值稅：

收到的補償款免征增值稅：下列項目免征增值稅：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策

土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補償費的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(三十七)項規(guī)定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

政策依據(jù)：《財政部 稅務總局關于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)第三條

2、土地增值稅：

因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

政策依據(jù)：《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅?！?/p>

政策依據(jù)：《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

3、企業(yè)所得稅：(政策性搬遷)

企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照《中人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

企業(yè)搬遷收入扣除搬遷支出后為負數(shù)的，應為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進行稅務處理：

(一)在搬遷完成年度，一次性作為損失進行扣除。

(二)自搬遷完成年度起分3個年度，均勻在稅前扣除。

上述方法由企業(yè)自行選擇，但一經(jīng)選定，不得改變。

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法>的公告》(國家稅務總局公告2012年第40號)

4、契稅：

省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

(一)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬;

(二)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

政策依據(jù)：《中人民共和國契稅法》

5、印花稅：

條例第二條所說的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，公司取得拆遷安置的房產(chǎn)，應繳納印花稅。

政策依據(jù)：《中人民共和國印花稅暫行條例施行細則》第五條

二、被拆遷方(個人)

1、增值稅：同上

2、個人所得稅：

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅。

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函1998428號)

對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)

3、契稅：

市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契?購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)

按照《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號)的精神，城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，應為被拆遷房屋的所有權人或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用對象的批復》(國稅函〔2005〕903號)

三、房地產(chǎn)企業(yè)

1、增值稅：

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)

銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。

有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

德新稅悟注：房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)支付拆遷補償費用時，應該按規(guī)定確認銷售收入。

2、土地增值稅：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)2006187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)

3、企業(yè)所得稅：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

(二)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

政策依據(jù)：《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)

4、相關稅種計稅依據(jù)

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)：

計征契稅的成交價格不含增值稅。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。