99久久免费精品国产男女性高_日韩精品无码中文字幕无码_91精品国内手机在线观看_清纯唯美日韩欧美_国产一级大黄毛片国语_免费无码成人AV片在线_99热这里只有精品10_在线观看免费黄片不卡_国产成人乱码一区二区_亚洲精品无码黄色网址

股權(quán)收購(gòu)高額溢價(jià)無(wú)法進(jìn)入土地成本(股權(quán)收購(gòu)模式)

實(shí)務(wù)中,假定交易對(duì)價(jià)為11億元,原始成本假定為1億元,股權(quán)溢價(jià)所形成的10億元,往往沒(méi)有對(duì)應(yīng)發(fā)票,也就進(jìn)不了土地成本。按土地增值稅最低檔稅率30%計(jì),房地產(chǎn)企業(yè)為此將承受至少6.425億元的稅收損失(含增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅)。買家若強(qiáng)勢(shì),則會(huì)要求賣家提供足額發(fā)票過(guò)來(lái),否則拒絕交易;反之,若交易地塊較為搶手,賣家占據(jù)主導(dǎo)地位,則會(huì)堅(jiān)定語(yǔ)氣:我能提供的發(fā)票僅有1億元,剩余差額部分,你們自己想辦法,總之我要實(shí)收11億元。

爭(zhēng)吵不休的,永遠(yuǎn)是買賣雙方;冷眼旁觀的稅局則很淡定——我不管你們?cè)趺礌?zhēng)吵,總之這稅一分不少,我是要收到位的。不管你是稅務(wù)顧問(wèn)也好,還是企業(yè)內(nèi)部的財(cái)稅工作人員也罷,在遇到這類問(wèn)題的時(shí)候,切忌屁股只坐在一邊板凳上,保持雙方稅收利益的平衡,才是上上策。否則,只為自己的東家說(shuō)話,罔顧交易對(duì)手利益,最后只能弄得雙方一拍兩散。

要解決這個(gè)問(wèn)題,我們先來(lái)溯本求源地看一看,房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成到底有哪些。大的方面來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)主要的成本有:①土地成本;②拆遷成本;③建安成本;④融資成本;⑤三項(xiàng)費(fèi)用;⑥裝修成本。如果成本發(fā)票缺口過(guò)大,迫于無(wú)奈之下,賣家們往往會(huì)首當(dāng)其沖想到一點(diǎn):盡可能做大拆遷成本。明明至多只能1:1.3,結(jié)果有人硬是做到了1:5,還外加幾十億現(xiàn)金。同一個(gè)拆遷區(qū)域內(nèi),怎么會(huì)有如此懸殊的拆賠比呢?明白人一眼就能看出,那些所謂的“釘子戶們”,其實(shí)都是開(kāi)發(fā)商早早布下的一枚枚“棋子”,目的就是為了配合其完美演繹好這一幕拆賠大戲。

說(shuō)到拆遷補(bǔ)償,補(bǔ)償對(duì)象可以是業(yè)主,也可以是租客。實(shí)務(wù)中,我們也注意到,有部分開(kāi)發(fā)商是明白這些道理的,但因疏于對(duì)細(xì)節(jié)的把握,導(dǎo)致最終籌劃方案還是無(wú)法收獲成效。

舊宿舍區(qū)總計(jì)5千平的房子,每月租金收取12萬(wàn)元。單方租金成本24元!問(wèn)及租金為什么收得這么便宜,答曰:為了少交一點(diǎn)增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅。這樣總共算下來(lái),我能省不少稅。再拿到租賃合同一看,傻眼了!其中一欄寫(xiě)著:因出租方提前解除租約而向承租方的違約補(bǔ)償,居然是零!這徹底把人給整懵了。眾所周知,違約補(bǔ)償金是我們做大拆遷成本的關(guān)鍵所在,你這反而把最關(guān)鍵的一環(huán)給抹了,只能說(shuō)你是“聰明反被聰明誤”了。這當(dāng)中的邏輯,瀝嘔君給大家捋一捋。違約補(bǔ)償通常是以租金標(biāo)準(zhǔn)作為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算的,租金低,意味著違約補(bǔ)償金也不會(huì)高,更何況,你居然還加上了這么一條“死亡條款”——提前解約居然不用賠付任何補(bǔ)償金。試問(wèn)你還怎么做大拆遷成本呢?反瀝嘔君是懵了。

回到題。咱們繼續(xù)說(shuō)回發(fā)票的問(wèn)題。如果買家執(zhí)意要票,拆遷方面,最多增加3億成本,撐死了,再高,稅務(wù)局那一關(guān)過(guò)不了。剩下的缺口,在建安成本上動(dòng)心思嗎?可是建安成本是有天花板的,今天你賣家提前拔高了成本,等于變相壓縮了買家未來(lái)的稅務(wù)籌劃空間。單純?cè)诔杀旧蟿?dòng)心思,永遠(yuǎn)走不出思維的死胡同。

前面說(shuō)了,真的稅務(wù)專家應(yīng)該兼顧買賣雙方的綜合利益。交易定價(jià)取值應(yīng)該建立一個(gè)科學(xué)的數(shù)字模型,在這個(gè)點(diǎn)位上,買賣雙方的稅收利益是平衡的,盡量減少一方稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重而另一方稅負(fù)較輕甚至零稅負(fù)的情形。稅收平衡不僅要在買賣雙方之間展開(kāi)博弈,也要在當(dāng)下與未來(lái)二者之間進(jìn)行綜合考量。套用一句高深莫測(cè)的哲學(xué)語(yǔ)句:當(dāng)下的得,或許是未來(lái)的失;當(dāng)下小失,未來(lái)大得。

同時(shí),我們還可以在交易結(jié)構(gòu)上進(jìn)行深度優(yōu)化。比如,我們先通過(guò)股權(quán)交割方式將項(xiàng)目收購(gòu)過(guò)來(lái)進(jìn)行前期開(kāi)發(fā),待開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到25%以上時(shí),再以轉(zhuǎn)讓在建工程的方式,將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給另一關(guān)聯(lián)企業(yè),由后者完成最終的開(kāi)發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷售。這樣中間“過(guò)一手”的目的,其實(shí)就是為了節(jié)稅。其原理大致基于如下兩點(diǎn):

1、土地增值稅率為四檔,從最低的30%到最高的60%。增值率越高,適用稅率越大,對(duì)應(yīng)的土地增值稅越重。讓增值率慢坡爬行,比陡直上行,肯定是能起到節(jié)稅效果的。比如,從2到3,再?gòu)?到4;這比你從2直接到4,增值率肯定是被“均分化”了。

相關(guān)文章

18729020067
18729020067
已為您復(fù)制好微信號(hào),點(diǎn)擊進(jìn)入微信