一、使用異地產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人的確認(rèn)

《中人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人。

《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》〔(1988)國(guó)稅地字第15號(hào)〕第四條關(guān)于納稅人的確定問(wèn)題規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

從上面的政策規(guī)定可知，無(wú)論是租賃還是無(wú)償使用異地產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人均為實(shí)際使用人。

二、異地產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)出租稅收中存在的問(wèn)題

(一)何為“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”表述的并不明確?！爱a(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”，是指產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在一個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)(街道)，還是指不在一個(gè)縣(縣級(jí)市、區(qū))，或者是指不在一個(gè)市(轄區(qū)的市)，并不明確，因此，在實(shí)務(wù)中，征納雙方操作起來(lái)會(huì)因理解上的差異產(chǎn)生矛盾。

(二)使用租賃房產(chǎn)的，把實(shí)際使用人規(guī)定為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人并不妥當(dāng)。我們知道，無(wú)償使用房產(chǎn)，因?yàn)闆](méi)有費(fèi)用支出，還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，因此，由實(shí)際使用人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅無(wú)可厚非，實(shí)際使用人也不會(huì)產(chǎn)生異議。但是，對(duì)于租賃房產(chǎn)的，由實(shí)際使用人繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，從多年來(lái)的稅收征管實(shí)踐中看，實(shí)際使用人一般都會(huì)產(chǎn)生異議，認(rèn)為自己支付了租金，房產(chǎn)所有權(quán)人取得了收入，而稅收是由收入產(chǎn)生的，因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅理所當(dāng)然由房產(chǎn)所有權(quán)人繳納。

三、對(duì)異地產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)出租稅收中存在問(wèn)題的建議

(一)國(guó)家應(yīng)當(dāng)明確“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。按照目前國(guó)家財(cái)稅管理體制，財(cái)稅收入一般是以縣(縣級(jí)市、區(qū))為核算單位，因此，“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)所有人和房產(chǎn)不在一個(gè)縣(縣級(jí)市、區(qū))作為判斷標(biāo)準(zhǔn)比較合適。

(二)異地產(chǎn)權(quán)所用人的房產(chǎn)出租，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)規(guī)定為產(chǎn)權(quán)所有人

國(guó)家把異地產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)出租，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人規(guī)定為實(shí)際使用人，原因恐怕是因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能找不到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，這樣就會(huì)造成稅收流失的現(xiàn)象。為了堵塞稅收流失的漏洞，國(guó)家才把實(shí)際使用人規(guī)定為納稅義務(wù)人。但是，這種堵塞稅收流失的作法并不妥當(dāng)。因?yàn)榘凑辗慨a(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的原則規(guī)定，房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人繳納，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)當(dāng)由擁有土地使用權(quán)人繳納。因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地，就把納稅義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給實(shí)際使用人，這顯然與法與情都說(shuō)不通。因此，異地產(chǎn)權(quán)所用人的房產(chǎn)出租，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)權(quán)所有人。

(三)完善稅務(wù)登記管理制度，房產(chǎn)出租的，產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)辦理稅務(wù)登記?！爱a(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”，說(shuō)明產(chǎn)權(quán)所有人在房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。在實(shí)際中，有一些外地投資者來(lái)到異地投資建廠或直接購(gòu)置房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但后來(lái)由于某種原因不再繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而把房產(chǎn)對(duì)外出租，以租金作為收入來(lái)源。在這種情形下，投資者一般都是把從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)的稅務(wù)登記注銷(xiāo)。然而，接下來(lái)就會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一是有的投資者會(huì)重新辦理稅務(wù)登記，經(jīng)營(yíng)范圍只是房產(chǎn)出租，這樣，就不會(huì)出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的現(xiàn)象，稅收也不會(huì)流失;另一是有的投資者不再重新辦理從事房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的稅務(wù)登記，只是私下從事房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，這樣，就出現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的現(xiàn)象。隨著多年來(lái)房地產(chǎn)投資熱的升溫，到外地購(gòu)置房產(chǎn)，像購(gòu)置寫(xiě)字樓、門(mén)市房、住房等的逐漸增多，對(duì)于購(gòu)置的房產(chǎn)除自己從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或居住外一般用于對(duì)外出租，但又不到房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登，這樣，又出現(xiàn)了“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的現(xiàn)象。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅源監(jiān)控，加大稅收征管力度，做好稅法宣傳，完善稅務(wù)登記管理制度，把出租房產(chǎn)的單位和個(gè)人，無(wú)論房產(chǎn)所有權(quán)人是外地的，還是本地的，均應(yīng)當(dāng)通過(guò)承租方找到出租方，責(zé)令其辦理稅務(wù)登記。這樣，既能消除“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的現(xiàn)象，又會(huì)遏制本地房產(chǎn)所有權(quán)人出租房產(chǎn)，而采取不辦理稅務(wù)登記的手段來(lái)偷逃稅款的伎倆。