甲方涉稅：

1、增值稅：

根據(jù)相關(guān)文件，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

2、附加稅費(fèi)

以繳納的增值稅為基數(shù)，計(jì)算繳納的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

3、土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào))第五條中關(guān)于個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)的規(guī)定免征土地增值稅的規(guī)定，不適用于企業(yè)之間置換房地產(chǎn)。對(duì)企業(yè)之間置換房地產(chǎn)的行為，雙方的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)視為銷售房地產(chǎn)行為。

在實(shí)務(wù)操作中，通常采用的有兩種處理方法：第一種由于清算時(shí)間不長(zhǎng)，且企業(yè)未轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，甲方按照銷售尾盤(pán)的形式進(jìn)行處理，可以按照土增清算時(shí)認(rèn)定的可單方成本*“銷售建筑面積”計(jì)算可扣除總額;然后再，以收入減去扣除總額計(jì)算增值額并，計(jì)算增值率和土地增值稅;第二種按照稅務(wù)認(rèn)定的核定征收率，繳納土增稅。

4、契稅

甲方作為200平方米的房屋受讓方，由于前期乙方已經(jīng)辦理房產(chǎn)證，繳納了契稅，根據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。故甲方免征契稅。

但是，甲方前期未辦理房產(chǎn)證小證，未繳納500平方米房屋的契稅，故甲乙雙方在辦理房屋置換過(guò)戶前，需要先繳納500平方米房屋的契稅。

5、企業(yè)所得稅

結(jié)轉(zhuǎn)房屋收入和成本，結(jié)合其他業(yè)務(wù)，并入企業(yè)當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。?

乙方涉稅：

1、增值稅：

根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)文規(guī)定：一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

2、附加稅費(fèi)

以繳納的增值稅為基數(shù)，計(jì)算繳納的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

3、土地增值稅

根據(jù)財(cái)稅字199548號(hào)文件規(guī)，銷售舊房的三種計(jì)稅方式：

第一種：能夠提供舊房評(píng)估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目金額包括：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格(評(píng)估價(jià)格=重置價(jià)格×成新度折扣率，評(píng)估價(jià)包含購(gòu)入時(shí)的契稅);取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用(需要提供已支付地價(jià)款的憑據(jù));在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第二種：無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)買發(fā)票的，扣除項(xiàng)目金額包括：發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算;在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

第三種：既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的情況：由稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收。

在實(shí)務(wù)操作中，大數(shù)采用的是稅務(wù)機(jī)關(guān)直接核定征收的方式。

4、契稅

乙方作為500平方米房屋受讓方來(lái)說(shuō)，在房屋置換環(huán)節(jié)中，甲方將500平方米的房屋契稅補(bǔ)繳手續(xù)辦理后，乙方受讓的500平方米房屋免征契稅。

5、企業(yè)所得稅

結(jié)轉(zhuǎn)房屋收入和成本，結(jié)合其他業(yè)務(wù)，并入企業(yè)當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。?

情形二：

房地產(chǎn)公司(甲方)2021年建造的寫(xiě)字樓一棟，已經(jīng)辦理土地增值稅清算手續(xù)，甲方將其中的500平方米留做自用，已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，已經(jīng)辦理小證;商貿(mào)企業(yè)(乙方，一般納稅人)于2021年購(gòu)買樓底商鋪200平方米，已經(jīng)辦理房產(chǎn)證，雙方由于各自需求，現(xiàn)達(dá)成協(xié)議，等價(jià)置換，不找差價(jià)。?

甲方涉稅：

和情形一涉稅基本相同，主要是土地增值稅不同：土地增值稅按照銷售二手房進(jìn)行處理，故在實(shí)務(wù)操作中大數(shù)采用的是核定征收方式計(jì)征土增稅。?

乙方涉稅：

和情形一涉稅情況相同。