一、增值稅方面，符合委托代建條件的，受托方取得的代建收入按照“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀(jì)代理”繳納增值稅，企業(yè)按照一般納稅人，稅率為6%，小規(guī)模納稅人適用3%征收率。委托代建應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下五個(gè)條件：一是由委托方自行立項(xiàng);二是不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;三是受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi);四是事先與委托方簽訂有委托代建合同;五是施工企業(yè)將發(fā)票開具給委托建房單位。如果不能同時(shí)滿足，不論開發(fā)商如何核算，一律按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。

二、在土地增值稅方面，委托方作為土地增值稅的納稅主體，委托方支付的委托代建費(fèi)用是否允許土地增值稅稅前扣除?《中人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字19956號(hào))，第七條第(二)款中規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等”。根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用針對(duì)的是【企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位】為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。但不包括支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)和工程監(jiān)理費(fèi)。即土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)中沒有明確提到代建管理費(fèi)，因此各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“代建管理費(fèi)”能否計(jì)入開發(fā)成本，土地增值稅前扣除”口徑有很大差異，如廣州地方稅務(wù)局明文規(guī)定，代建費(fèi)用可以在土地增值稅前扣除。

個(gè)人觀點(diǎn)：委托代建行為不管是從委托代建合同形式上，還是代建實(shí)際業(yè)務(wù)的雙方人員安排及費(fèi)用支出上，都符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中所規(guī)定的“直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”的定義要求。理論上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的委托代建服務(wù)費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)的范疇，原則上應(yīng)當(dāng)可以作為開發(fā)支出加計(jì)扣除。

三、在企業(yè)所得稅上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用，能證明直接屬于該開發(fā)項(xiàng)目、貫穿于工程開發(fā)建設(shè)的全過程，且在財(cái)務(wù)核算時(shí)與行政管理部門、財(cái)務(wù)部門及銷售部門發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷售費(fèi)用分開核算的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許作為開發(fā)間接費(fèi)用予以扣除。即委托方支付的代建費(fèi)用屬于開發(fā)的直接成本，應(yīng)當(dāng)予以資本化。

來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所

2021年1月的解讀——

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“委托代建”業(yè)務(wù)的涉稅處理要點(diǎn)

近年來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重輕資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式，尋找與當(dāng)?shù)卣推渌康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，運(yùn)用自身專業(yè)化團(tuán)隊(duì)組織和豐富管理經(jīng)驗(yàn)開展“委托代建”業(yè)務(wù)。實(shí)務(wù)中，許多財(cái)務(wù)人員會(huì)將代建模式與其他業(yè)務(wù)模式混淆，本文將對(duì)地產(chǎn)企業(yè)“委托代建”業(yè)務(wù)的涉稅問題進(jìn)行分析。

一、“委托代建”業(yè)務(wù)包括哪些范圍?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托代建業(yè)務(wù)包括代建房屋、場(chǎng)地和城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施等市政工程。

二、標(biāo)準(zhǔn)的“委托代建”業(yè)務(wù)應(yīng)符合哪些基本條件?

目前國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)委托代建業(yè)務(wù)沒有明確的稅法規(guī)定，而部分地區(qū)的稅務(wù)局自行制定了相應(yīng)政策。通過了解各地政策，可以大致總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)的“委托代建”業(yè)務(wù)需要同時(shí)符合以下幾個(gè)基本條件：

1、由委托方自行立項(xiàng);

2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

3、代建方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi);

4、代建方事先與委托方簽訂有委托代建合同;

5、施工方將建筑服務(wù)發(fā)票開具給委托方。

三、標(biāo)準(zhǔn)的“委托代建”業(yè)務(wù)應(yīng)繳納哪些稅?

如果同時(shí)符合以上五個(gè)基本條件，就是稅務(wù)上認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)“委托代建”業(yè)務(wù)，需要委托方與代建方簽訂委托代建合同，按合同約定條款支付工程代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)，代建方負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目工程的過程管理，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是代建方提供了一種特殊的工程管理服務(wù)，應(yīng)就取得的代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)收入按照“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——商務(wù)輔助服務(wù)——經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅，并向委托方開具增值稅發(fā)票。同時(shí)，代建方還需要繳納企業(yè)所得稅，不需要繳納土地增值稅。

四、演變的“委托代建”業(yè)務(wù)應(yīng)繳納哪些稅?

在實(shí)際操作中，代建方可能存在代為立項(xiàng)、墊付建設(shè)資金等情形，就不能按照標(biāo)準(zhǔn)“委托代建”業(yè)務(wù)中的“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納稅款，而應(yīng)根據(jù)其實(shí)際從事的業(yè)務(wù)性質(zhì)繳納稅款。常見的演變“委托代建”業(yè)務(wù)包括以下幾種情形：

1、代建方以自己名義立項(xiàng)

如果代建方以自己名義進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，在取得土地使用權(quán)和報(bào)批報(bào)建手續(xù)后，由施工企業(yè)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的行為，就不再是真意義上的代建，而是屬于代建方自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完工移交委托方時(shí)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

2、代建方墊付建設(shè)資金

如果代建方除從事代建管理外，還為代建項(xiàng)目墊付全部或部分建設(shè)資金，需要將該業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，分別簽訂委托代建合同和借款合同，應(yīng)就取得的代建手續(xù)費(fèi)或管理費(fèi)收入按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅和企業(yè)所得稅;應(yīng)就其取得的資金占用費(fèi)(利息性質(zhì))的收入按“貸款服務(wù)”繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

五、“委托代建”業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

1、代建項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地和后續(xù)報(bào)批報(bào)建手續(xù)都應(yīng)在委托方名下，而不應(yīng)在代建方名下。否則，代建方需按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行涉稅處理。

2、代建方不能墊資，項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用全部由委托方承擔(dān)。

為了完全規(guī)避代建方墊資的風(fēng)險(xiǎn)，建議在委托代建合同中不要涉及墊資、借款等事項(xiàng)，代建方最好也不要直接借款給委托方使用。

3、委托代建合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)提示

(1)在合同中明確約定雙方在代建業(yè)務(wù)中的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任;

(2)在合同中明確約定單獨(dú)收取代建管理費(fèi)的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

目前很多省份對(duì)代建管理費(fèi)收取依據(jù)及比例沒有明確規(guī)定，實(shí)務(wù)中，委托代建業(yè)務(wù)一般按照委托方投資總額(概預(yù)算)或銷售貨值的一定比例收取。根據(jù)稅務(wù)常規(guī)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)比例一般在4%以內(nèi)。

4、施工方不應(yīng)將建筑服務(wù)發(fā)票開具給代建方。

施工方應(yīng)將建筑服務(wù)發(fā)票開具給委托方，而不能開具給代建方，這一點(diǎn)需要特別注意。實(shí)務(wù)中很多委托代建業(yè)務(wù)在操作中將建筑服務(wù)發(fā)票開具給代建方，最終給企業(yè)帶來了不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

來源：財(cái)稅聚焦 作者：薛曉艷

房地產(chǎn)企業(yè)代建是指委托方提供項(xiàng)目需要的土地、資金等資源，房地產(chǎn)企業(yè)作為受托方利用其品牌與管理優(yōu)勢(shì)，為委托方提供項(xiàng)目開發(fā)全過程專業(yè)性服務(wù)。

一、代建的分類

(一)根據(jù)委托方的性質(zhì)以及合作方式分類

代建業(yè)務(wù)可以分為商業(yè)形式代建、政府形式代建和資本形式代建三種形式。

1.商業(yè)代建。是指委托方提供開發(fā)所需的土地及資金，房地產(chǎn)企業(yè)輸出管理和品牌，承擔(dān)開發(fā)、銷售、維護(hù)等任務(wù)，為已完全獲得土地使用權(quán)的委托方提供房地產(chǎn)全過程的管理。

2.政府形式代建。是指房地產(chǎn)企業(yè)與政府合作承接市政項(xiàng)目，包括安置房、限價(jià)房等保障性住房和大型公共服務(wù)配套的建設(shè)管理。

3.資本代建。是指房地產(chǎn)企業(yè)向資本合作方提供項(xiàng)目咨詢、項(xiàng)目開發(fā)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)服務(wù)。資本代建給更多想涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的企業(yè)提供更多的機(jī)會(huì)，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻。

(二)根據(jù)是否取得土地使用權(quán)進(jìn)行分類

一種是房地產(chǎn)企業(yè)沒有取得土地使用權(quán)，委托方擁有土地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)，房地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)主要為了收取手續(xù)費(fèi)。第二種是房地產(chǎn)企業(yè)取得了委托方的土地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)，根據(jù)委托的要求進(jìn)行施工，按施工進(jìn)度向委托方預(yù)收房款，完工后，房地產(chǎn)企業(yè)替委托方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。

二、增值稅處理

(一)沒有取得土地使用權(quán)情況下

此種情況下，房地產(chǎn)沒有土地使用權(quán)，代建主要為收取手續(xù)費(fèi)，是真的代建行為。其業(yè)務(wù)具有以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)代建工程項(xiàng)目由委托方立項(xiàng)、委托方擁有土地使用權(quán)、房屋的權(quán)屬歸委托方、簽訂委托代建合同、項(xiàng)目建設(shè)發(fā)票開具給委托方、受托方不墊付資金、受托方按照代建工程項(xiàng)目總投資的一定比例收取代建服務(wù)費(fèi)或按代建工程的建筑面積定額收取代建服務(wù)費(fèi)。

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅201636號(hào)附件1)所附《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》中“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”項(xiàng)的規(guī)定，經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，是指各類經(jīng)紀(jì)、中介、代理服務(wù)，包括金融代理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、貨物運(yùn)輸代理、代理報(bào)關(guān)、法律代理、房地產(chǎn)中介、職業(yè)中介、婚姻中介、代理記賬、拍賣等。據(jù)此，此種情況下的代建按“商務(wù)輔助服務(wù)—經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

需要注意的是，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅201636號(hào)附件2)第一條第(三)項(xiàng)第4點(diǎn)的規(guī)定，經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)有向委托方代收轉(zhuǎn)付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不能開具增值稅專用發(fā)票。

案例1.2018年7月1日，甲房地產(chǎn)企業(yè)接受乙公司的委托代建某項(xiàng)目，代建過程中用銀行存款等支付相關(guān)費(fèi)用50萬元，2018年12月2日項(xiàng)目完工，乙公司支付代建手續(xù)費(fèi)給甲企業(yè)，金額為106萬元，甲企業(yè)為一般納稅人。

支付代建支出時(shí)：

借：其他業(yè)務(wù)成本—代建工程 50

貸：銀行存款等 50

項(xiàng)目完工收到手續(xù)費(fèi)時(shí)：

借：銀行存款 106

貸：其他業(yè)務(wù)收入—代建工程 100

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 6

(二)取得土地使用權(quán)情況下

此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)擁有了委托方的土地使用權(quán)，建造房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)要按照建筑服務(wù)繳納增值稅，另一方面，建造完工后，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又要按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

建筑服務(wù)在新收入準(zhǔn)則下，核算科目發(fā)生很大變化，舉例如下：

案例2.2020年1月1日，甲房地產(chǎn)公司與乙公司簽訂一項(xiàng)代建合同，為乙公司建造一棟寫字樓，甲公司取得土地使用權(quán)并立項(xiàng)。根據(jù)雙方合同，該工程的造價(jià)為6300萬元，工程期限為1年半，甲公司負(fù)責(zé)工程的施工及全面管理，乙公司按照第三方工程監(jiān)理公司確認(rèn)的工程完工量，每半年與甲公司結(jié)算一次;預(yù)計(jì)2021年6月30日竣工;預(yù)計(jì)可能發(fā)生的總成本為4000萬元。假定該建造工程整體構(gòu)成單項(xiàng)履約義務(wù)，并屬于在某一時(shí)段履行的履約義務(wù)，甲公司采用成本法確定履約進(jìn)度，增值稅稅率為9%，不考慮其他相關(guān)因素。2020年6月30日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本1500萬元，甲公司與乙公司結(jié)算合同價(jià)款2500萬元，甲公司實(shí)際收到價(jià)款2000萬元;2020年12月31日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本3000萬元，甲公司與乙公司結(jié)算合同價(jià)款1100萬元，甲公司實(shí)際收到價(jià)款1000萬元;2021年6月30日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本4100萬元，乙公司與甲公司結(jié)算了合同竣工價(jià)款2700萬元，并支付剩余工程款3300萬元，上述價(jià)款均不含增值稅額。假定甲公司與乙公司結(jié)算時(shí)即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，乙公司在實(shí)際支付工程價(jià)款的同時(shí)支付其對(duì)應(yīng)的增值稅款。

甲公司的賬務(wù)處理為(單位為萬元)：

(1)2020年1月1日至6月30日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)

借：合同履約成本 1500

貨：原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1500

(2)2020年6月30日。

履約進(jìn)度=1500÷4000=37.5%

合同收入=6300×37.5%=2362.5

借：合同結(jié)算-收入結(jié)轉(zhuǎn) 2362.5

貨：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—2362.5

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1500

貨：合同履約成本 1500

借：應(yīng)收賬款 2725

貨：合同結(jié)算—價(jià)款結(jié)算 2500

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 225

借：銀行存款 2180

貨：應(yīng)收賬款 2180

當(dāng)日，“合同結(jié)算”科目的余額為貨方137.5萬元(2 500-2362.5),表明甲公司已經(jīng)與乙公司結(jié)算但尚未履行履約義務(wù)的金額為137.5萬元，由于甲公司預(yù)計(jì)該部分履約義務(wù)將在2020年內(nèi)完成，因此，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中作為合同負(fù)債列示。

(3)2020年7月1日至12月31日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)。

借：合同履約成本 1500

貸:原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1500

(4)2020年12月31日。

履約進(jìn)度=3000÷4000=75%

合同收入=6300×75%-2362.5=2362.5

借：合同結(jié)算—收入結(jié)轉(zhuǎn)2362.5

貨：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2362.5

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1500

貨：合同履約成本 1500

借：應(yīng)收賬款 1199

貸：合同結(jié)算—價(jià)款結(jié)算 1100

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 99

借：銀行存款 1090

貸：應(yīng)收賬款 1090

當(dāng)日，“合同結(jié)算”科目的金額為借方1125(2362.5-1100-137.5)萬元，表明甲公司已經(jīng)履行履約義務(wù)但尚未與乙公司結(jié)算的金額為1125萬元，由于該部分金額將在2021年內(nèi)結(jié)算，因此，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表中作為合同資產(chǎn)列示。

(5)2021年1月1日至6月30日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)。

借：合同履約成本 1100

貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1100

(6)2021年6月30日。

由于當(dāng)日該工程已竣工決算，其履約進(jìn)度為100%。

合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575

借:合同結(jié)算—收入結(jié)轉(zhuǎn) 1575

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1575

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1100

貸：合同履約成本 1100

借：應(yīng)收賬款 2943

貸：合同結(jié)算—價(jià)款結(jié)算 2700

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 243

借：銀行存款 3597

貸：應(yīng)收賬款 3597

當(dāng)日，“合同結(jié)算”科目的余額為零(1125+1575-2700)。

本案例中，甲公司也可以采用以下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算：

(1)2020年1月1日至6月30日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)。

借：合同履約成本 1500

貨：原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1500

(2)2020年6月30日。

履約進(jìn)度=1500÷4000=37.5%

合同收入=6300×37.5%=2362.5

借：合同資產(chǎn) 2362.5

貨：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2362.5

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1500

貨：合同履約成本 1500

借：應(yīng)收賬款 2725

貨：合同資產(chǎn) 2362.5

合同負(fù)債 137.5

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 225

借：銀行存款 2180

貨：應(yīng)收賬款 2180

(3)2020年7月1日至12月31日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)。

借：合同履約成本 1500

貸:原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1500

(4)2020年12月31日。

履約進(jìn)度=3000÷4000=75%

合同收入=6300×75%-2362.5=2362.5

借：合同資產(chǎn) 2225

合同負(fù)債 137.5(2018年6月30日確認(rèn)的金額)

貨：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2362.5

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1500

貨：合同履約成本 1500

借：應(yīng)收賬款 1199

貸：合同資產(chǎn) 1100

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 99

借：銀行存款 1090

貸：應(yīng)收賬款 1090

當(dāng)日，合同資產(chǎn)賬戶余額為1125(2225-1100)。

(5)2021年1月1日至6月30日實(shí)際發(fā)生工程成本時(shí)。

借：合同履約成本 1100

貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等 1100

(6)2021年6月30日。

由于當(dāng)日該工程已竣工決算，其履約進(jìn)度為100%。

合同收入=6300-2362.5-2362.5=1575

借:合同資產(chǎn) 1575

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1575

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1100

貸：合同履約成本 1100

借：應(yīng)收賬款 2943

貸：合同資產(chǎn) 2700

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 243

借：銀行存款 3597

貸：應(yīng)收賬款 3597

當(dāng)日，“合同資產(chǎn)”科目的余額為0(1125+1575-2700)。

需要提醒的是，代建完成后，寫字樓產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，甲公司還要按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行此類代建業(yè)務(wù)時(shí)，要考慮建筑服務(wù)和轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)兩個(gè)業(yè)務(wù)過程的增值稅，提前進(jìn)行測(cè)算，以免承擔(dān)過重的增值稅稅負(fù)。

附：各省委托代建政策指引

河北國(guó)稅

關(guān)于全面推開營(yíng)改增后，納稅人“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：

(一)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

(三)與委托方事前簽訂委托代建合同;

(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

河南國(guó)稅

全面推開營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增之前，國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)對(duì)“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅;如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照建筑業(yè)稅目征收增值稅;若自備施工力量修建房屋的同時(shí)替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收增值稅。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)(國(guó)稅函1998554號(hào))1998-09-21

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋行為如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的請(qǐng)示》(新地稅一字1998041號(hào))收悉。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其他單位代建房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡(jiǎn)稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。

甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅;如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于委托建房征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知(陜地稅發(fā)199979號(hào))1999-4-16

各地市、楊凌示范區(qū)地方稅務(wù)局，省直屬征收分局：

對(duì)納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的行為，屬于代理業(yè)務(wù)，應(yīng)按`服務(wù)業(yè)——代理業(yè)`稅目征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)額為向委托方收取的手續(xù)費(fèi)。這里所說的`代建房屋`須同時(shí)符合下列條件：

(一)必須事先與委托方訂有委托代建合同。并在合同上載明取費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

(二)所建房屋的基建計(jì)劃與立項(xiàng)必須是計(jì)劃部門下達(dá)給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移;

(三)以委托方的名義與負(fù)責(zé)施工的施工隊(duì)結(jié)算;

(四)不墊付建設(shè)資金。凡未同時(shí)具備上述四個(gè)條件的代建業(yè)務(wù)，對(duì)受托方按`銷售不動(dòng)產(chǎn)`稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知（冀地稅發(fā)200093號(hào)）

二、委托建房征稅問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：

(一)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;

(三)與委托方事前簽訂委托代建合同;

(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知(浙地稅函2004437號(hào))

對(duì)納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋(或其他不動(dòng)產(chǎn))的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。這里所說的“代建房屋”必須同時(shí)符合下列四個(gè)條件：

1.由委托方自行立項(xiàng);

2.不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

3.受托方不墊付資金;(此條浙江地稅已取消)

4.事先與委托方訂有委托代建合同。

凡不同時(shí)符合上述四個(gè)條件的代建行為。對(duì)受托方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

遼寧省地方稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建房”收入征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(遼地稅流2000291號(hào))

你單位如為高等院校代建房，應(yīng)由委托建房單位提供自有土地使用證書或由其以自已名義辦理土地征用手續(xù)，并取得有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計(jì)劃;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金，建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位(由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實(shí)行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代建房”行為，凡同時(shí)具備上述條件的，對(duì)其取得的代建手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，稅率5%;否則，不論委托建房單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何簽訂協(xié)議，也不論房地產(chǎn)企業(yè)如何簽訂協(xié)議，也不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)賬務(wù)如何處理，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位的全額結(jié)算收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

安徽省地方稅務(wù)局《安徽省房地產(chǎn)稅收管理暫行辦法》(皖地稅200576號(hào))

第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托建房按照收取的代建費(fèi)征收“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”營(yíng)業(yè)稅。受托建房應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：

(一)委托建房單位有相關(guān)部門項(xiàng)目批準(zhǔn)書;

(二)委托建房單位具有土地使用證;

(三)簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的“代建費(fèi)”;

(四)受托方不墊付資金。

受托建房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同時(shí)具備上述條件的，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

來源：智慧源地產(chǎn)財(cái)稅

2010年12月的解讀——

有關(guān)委托代建的稅法解釋認(rèn)定問題

委托代建房屋行為是應(yīng)該無償提供勞務(wù)行為，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅制，無償提供(贈(zèng)送)勞務(wù)行為不“視同銷售”繳納營(yíng)業(yè)稅，但是對(duì)銷售和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)中的無償提供(贈(zèng)送)勞務(wù)行為應(yīng)“視同銷售”繳納營(yíng)業(yè)稅。也就是說對(duì)單獨(dú)無償提供(贈(zèng)送)勞務(wù)行為不繳納營(yíng)業(yè)稅。這樣的規(guī)定主要是防止企業(yè)隨意分解營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

因此各地在制定委托代建房屋不繳納營(yíng)業(yè)稅行為的認(rèn)定條件(即代建行為)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件(各地表述文字不一，但是意思一樣)：

(一)委托建房單位有相關(guān)部門項(xiàng)目批準(zhǔn)書;

(二)委托建房單位具有土地使用證;

(三)簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的“代建費(fèi)或者代理服務(wù)費(fèi)”;

(四)受托方不墊付資金。

大家不明白為什么這樣規(guī)定，俺就解釋一下：

(一)委托建房單位有相關(guān)部門項(xiàng)目批準(zhǔn)書;

——這個(gè)是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)來的，意思是必須以委托方的名義立項(xiàng)報(bào)建。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)，誰報(bào)建誰就擁有項(xiàng)目的所有權(quán)。這個(gè)規(guī)定目的是規(guī)定不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。

(二)委托建房單位具有土地使用證;

——這個(gè)規(guī)定看似多余，但是很重要，根據(jù)相關(guān)法律只有土地所有人才能是報(bào)建方，為什么還要這樣多余的規(guī)定呢，注意了：有些政府機(jī)關(guān)和單位的報(bào)建人是沒有或者不具備擁有土地使用證!!!!!

(三)簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的“代建費(fèi)或者服務(wù)費(fèi)”;

——這個(gè)規(guī)定是依據(jù)合同法來的，只有約定收取相關(guān)費(fèi)用才是真有效的委托合同。否則是其他性質(zhì)的合同。

(四)受托方不墊付資金。

——這個(gè)規(guī)定非常重要，是依據(jù)招標(biāo)法來的，為了顯示工程招標(biāo)公平公，規(guī)定建設(shè)方不得要求承建方墊付資金，招標(biāo)法的規(guī)定雖然對(duì)招標(biāo)以外的行為沒有 效力，但是招標(biāo)條款是企業(yè)一個(gè)承諾。一樣有法律約束作用。但是實(shí)際中是有許多“墊付”資金行為的，為什么就沒有處罰呢。其實(shí)企業(yè)一般作了變通，將墊付資金行為變成了借款行為。

根據(jù)合同法規(guī)定，只有個(gè)人之間借款行為可以不約定利息。也就是說其他借款應(yīng)當(dāng)有約定借款利息條款，如果沒有明文約定，按照一般慣例視同約定利息執(zhí)行。

如果企業(yè)沒有相應(yīng)借款行為(合同)，承建方有墊付資金行為——就說明承建方在墊付資金事項(xiàng)上取得“相關(guān)其他經(jīng)濟(jì)利益”，否則承建方不可能做不符合商業(yè)常規(guī)的行為。所謂代建工程是無償勞務(wù)而不收營(yíng)業(yè)稅的前提就不存在了。因此凡是單純墊付資金的工程一般被核定繳納營(yíng)業(yè)稅，因?yàn)檫@里還隱含了一個(gè)偷漏借款費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅的問題。

綜述以上，俺總結(jié)一下各地委托代建房屋不繳納營(yíng)業(yè)稅行為的認(rèn)定條件：

1、委托方擁有土地使用權(quán)，由委托方自行立項(xiàng);

2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

3、事先受托方與委托方訂有委托代建合同;

4、受托方不墊付資金，按照協(xié)議定單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)(或管理費(fèi));

5、施工單位將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方;

6、以上五個(gè)條件應(yīng)同時(shí)滿足。