個(gè)人出租房產(chǎn)分兩種類型征收：住房與非住房(體現(xiàn)為廠房、辦公、商用等)。

一、按實(shí)征收稅款計(jì)算(按月例舉如下)：

(一)增值稅：

住房類增值稅減按1.5%征收率：增值稅=月租金收入/(1+5%)×1.5%

非住房類增值稅按5%征收率：增值稅=月租金收入/(1+5%)×5%

(2019年1月1日至2021年3月31日，私房出租增值稅起征點(diǎn)為100000元(含本數(shù))，不含稅收入大于100000元的才計(jì)征增值稅;2021年4月1日至2022年12月31日，私房出租增值稅起征點(diǎn)為150000元(含本數(shù))，不含稅收入大于150000元的才計(jì)征增值稅。)

(二)城建稅=增值稅×(1%或5%或7%)

(在市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。2019年1月1日起減半征收。)

(三)教育費(fèi)附加=增值稅×3%(2019年1月1日起減半征收。)

(四)地方教育附加=增值稅×2%(2019年1月1日起減半征收。)

(五)房產(chǎn)稅：

住房類按4%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入-實(shí)際繳納的增值稅)×4%(2019年1月1日起減半征收。)

非住房類按12%：房產(chǎn)稅=不含增值稅的租金收入(即增值稅含稅收入-實(shí)際繳納的增值稅)×12%(2019年1月1日起減半征收。)

(六)土地使用稅=每平方米土地年稅額÷12×占地面積(土地使用稅根據(jù)所處地段年稅額每平方米4至25元，土地使用稅單位稅額表（點(diǎn)擊查看）;

住房類：免征土地使用稅;

非住房類：按實(shí)征收土地使用稅。(2019年1月1日起減半征收。)

(七)印花稅=租賃合同總金額×0.001

住房類：對(duì)個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅;

非住房類：按實(shí)征收。(2019年1月1日起減半征收。)

以上2-7項(xiàng)相加，即“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，假設(shè)稱之為相關(guān)稅費(fèi)(以下計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)需用到)。

(八)個(gè)人所得稅

當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用核定征收方式時(shí)：

納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費(fèi)用憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)租賃成本費(fèi)用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。(《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于自然人出租房產(chǎn)個(gè)人所得稅征收管理的公告》(廈門市地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布繼續(xù)執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第2號(hào)))

應(yīng)納稅額的計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

自然人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;自然人出租非住房，按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

說明：

(1)當(dāng)按核定征收申報(bào)轉(zhuǎn)租收入(仍為增值稅不含稅收入)時(shí)，不允許扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金。

(2)如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。

(3)公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第(一)款規(guī)定判斷，具體為：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。

當(dāng)私房出租個(gè)人所得稅采用據(jù)實(shí)征收方式時(shí)：

1、(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))小于等于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元)：

應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)-800元】×稅率×人次;

2、(增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi))大于4000元的(修繕費(fèi)必須<=800元)：

應(yīng)納個(gè)人所得稅=【增值稅不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)】×(1-20%)×稅率。

說明：

(1)修繕費(fèi)每月最高可扣除800元，不足800的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800的余下部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣。

(2)當(dāng)按據(jù)實(shí)征收方式申報(bào)轉(zhuǎn)租收入(仍為增值稅不含稅收入)時(shí)，允許增加扣除轉(zhuǎn)租人向一手出租人支付的租金(憑發(fā)票扣除，允許扣除的租金費(fèi)用為增值稅含稅額)。

(3)“城建稅+教育附加+地方教育附加+房產(chǎn)稅+土地使用稅+印花稅”，統(tǒng)稱相關(guān)稅費(fèi)。

(4)如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。

(5)公式中的個(gè)人所得稅稅率根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第(一)款規(guī)定判斷，具體為：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅，對(duì)個(gè)人出租其他房屋按照20%稅率征收個(gè)人所得稅。

(6)房產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，納稅人同一個(gè)月多次取得房產(chǎn)租賃所得應(yīng)合并計(jì)算納稅。

二、核定計(jì)稅租金征收

當(dāng)納稅人提供的租賃合同中所載租金金額不實(shí)或明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采用核定計(jì)稅租金征收的方式，納入定稅管理。

采用此方式征收，其中以核定的最低月租金為月租金收入，各稅種的計(jì)算方式與按實(shí)征收一致。

2009年2月的解析——

租賃私房經(jīng)營(yíng)也要申報(bào)印花稅

前不久，稅務(wù)部門去某公司檢查時(shí)，指出公司注冊(cè)的地址是租賃私人住宅進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并簽訂租期不等的“房屋租賃合同”，但未繳納印花稅。

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