一、問(wèn)題的關(guān)鍵：判斷安置房是否屬于房地產(chǎn)公司

安置房視同銷售的前提是必須屬于房地產(chǎn)公司，如果不屬于房地產(chǎn)公司，當(dāng)然不需要視同銷售，但如何判斷?

1、如何判斷安置房產(chǎn)權(quán)歸屬?

我們通常從兩個(gè)環(huán)節(jié)判斷，一個(gè)是安置房對(duì)應(yīng)土地的土地證，一個(gè)是安置房后續(xù)的報(bào)建手續(xù)，如果屬于房地產(chǎn)公司，土地證的所有權(quán)人一定是房企，安置房后續(xù)報(bào)建手續(xù)主體也一定是房企;如果不是，則不屬于房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房。

2、無(wú)需視同銷售的安置房

如果安置房不屬于房地產(chǎn)公司，不需要房地產(chǎn)公司視同銷售;只需要將所有花在安置房的成本計(jì)入土地成本——回遷房建造成本即可。

典型的如房企替政府代建安置房，就屬于這種情況，或者在某些城市(如西安)舊城改造模式中的安置房是放在城改辦名下，但是由房企負(fù)責(zé)建設(shè)。這里需要關(guān)注的是總包協(xié)議誰(shuí)來(lái)簽?施工單位發(fā)票開給房企還是政府方?以及企業(yè)以什么樣的證據(jù)鏈入賬。

3、需要視同銷售的安置房

如果安置房屬于房地產(chǎn)公司，必須視同銷售，按照稅法的規(guī)定，主要涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三個(gè)稅種。企業(yè)財(cái)務(wù)處理建議計(jì)入收入的同時(shí)計(jì)入項(xiàng)目土地成本——拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用。

二、安置房視同銷售價(jià)格如何判斷?

1、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應(yīng)如何確認(rèn)視同銷售價(jià)格?

增值稅的財(cái)稅201636號(hào)文附件一，土地增值稅的文件主要是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件，企業(yè)所得稅的文件主要是國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文。

三個(gè)文件中，增值稅視同銷售的邏輯和企業(yè)所得稅的邏輯基本一樣，都是有三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一步，先看本企業(yè)同期同類產(chǎn)品平均價(jià)格;

第二步，再看其他企業(yè)同期同類產(chǎn)品平均價(jià)格;

第三步，按照組成計(jì)稅價(jià)格：成本*(1+成本利潤(rùn)率)

按照增值稅的規(guī)定，成本利潤(rùn)率為10%;按照企業(yè)所得稅規(guī)定，成本利潤(rùn)率為15%。

這里唯獨(dú)土地增值稅的規(guī)定有所不同，是按照兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一步，按本企業(yè)在同一地區(qū)同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

第二步，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

實(shí)務(wù)中通常三個(gè)稅種參考同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，否則講給企業(yè)和征管機(jī)關(guān)都帶來(lái)巨大的麻煩。

2、特殊情況下的視同銷售價(jià)格

有些時(shí)候，由于涉及到舊城改造項(xiàng)目，可能在拆遷補(bǔ)償協(xié)議或政府文件約定了安置房?jī)r(jià)格，那么可以按照約定價(jià)格作為視同銷售價(jià)格。但需要注意的是，這個(gè)約定一定要高于成本，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)依然會(huì)認(rèn)定為價(jià)格不公允，而要求按照稅法規(guī)定重新計(jì)算價(jià)格。

三、安置房的補(bǔ)差價(jià)問(wèn)題如何處理?

安置房設(shè)計(jì)戶型和面積不可能同需要安置的各戶面積完全一致，這就出現(xiàn)了實(shí)務(wù)中的補(bǔ)差問(wèn)題，有兩種可能情況出現(xiàn)：

1、安置戶選擇戶型面積大于應(yīng)補(bǔ)償面積

對(duì)于多出面積，安置戶通常應(yīng)按照約定價(jià)格向房地產(chǎn)公司繳納補(bǔ)差價(jià)款。這部分補(bǔ)差價(jià)款依然有兩種可能的情況：

第一種情況，安置房不屬于房地產(chǎn)公司，假定屬于城改辦，這里的補(bǔ)差價(jià)款有可能直接支付城改辦，也有可能直接支付企業(yè)，如果支付城改辦，城改辦會(huì)將所有拆遷補(bǔ)償收支統(tǒng)一打包計(jì)算，未來(lái)作為房企拆遷成本;如果直接支付企業(yè)，企業(yè)也不需要作為收入，直接沖減拆遷補(bǔ)償費(fèi)即可。

第二種情況，安置房屬于房地產(chǎn)公司，收到補(bǔ)差價(jià)款會(huì)計(jì)核算應(yīng)作為收入處理，所得稅當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)稅收入，但在土地增值稅處理上出現(xiàn)了不同的規(guī)則。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

為什么不能計(jì)入收入，而要在土增清算中沖減成本，關(guān)鍵點(diǎn)恐怕還是在加計(jì)扣除上吧，這樣一來(lái)，這個(gè)部分企業(yè)不能加計(jì)扣除了。但這個(gè)特殊規(guī)定無(wú)意中增加了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)雙方的工作風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致了會(huì)計(jì)、所得稅與土增的一個(gè)重要差異。

2、安置戶選擇戶型面積小于應(yīng)補(bǔ)償面積

對(duì)于少給的面積，房企應(yīng)按照約定價(jià)格給與補(bǔ)償，這部分處理起來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單，無(wú)論是會(huì)計(jì)處理、所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

四、安置房視同銷售的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題

對(duì)于視同銷售的安置房，我們建議應(yīng)在房屋交付使用時(shí)進(jìn)行視同銷售處理，同時(shí)也應(yīng)在會(huì)計(jì)核算中進(jìn)行對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)處理：

第一步，確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)成本

借：土地成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——安置房

第二步，實(shí)施成本結(jié)轉(zhuǎn)

借：開發(fā)產(chǎn)品——安置房

貸：安置房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本(其中應(yīng)包含視同銷售計(jì)入的土地成本)

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——安置房